Sokéves hagyományt felelevenítve ismét egymásnak feszültek a szállodások és az airbnb-sek – vagyis egész pontosan egyfelől a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége, másfelől maga az Airbnb, illetve a Magyar Apartmankiadók Egyesülete (Make).

A szállodaszövetség a rövid távú lakáskiadás további szabályozását és korlátozását sürgette egy „tanulmányban”. A korlátozást a szó szoros értelmében kell érteni, a szervezet korlátozná, hogy egy ember hány lakást adhat ki, egy épületben hány kiadott lakás lehet, egy városrészben hány kiadott lakás lehet, illetve minimum hány napra lehet kiadni egy lakást. Utóbbi adott esetben a rövid távú lakáskiadás felszámolását jelentené, hiszen ha lakást csak hosszabb távra lehet kiadni, akkor értelemszerűen nincs rövid távú kiadás.

Versenytársak vagy egymást kiegészítő szolgáltatások?

A szövetség több adminisztratív szigorítást is szükségesnek tart, de a legsúlyosabb javaslat az, hogy a koronajárvány miatt 1-3 évre felfüggesztetnék az új működési engedélyek kiadását. Emögött az áll, hogy a szállodaszövetség általában véve problémásnak tartja a rövid távú lakáskiadást. A vélhetően sokkal fontosabb ok, hogy a szállodások konkurenciaként tekintenek az airbnb-sekre, olyan konkurenciaként, amely tőlük szív el keresletet – erre elég egyértelműen utal, hogy többéves moratóriumot kérnek az új engedélyekre.

Flesch Tamás, a szállodaszövetség korábbi elnöke a Mandinernek tavaly azt nyilatkozta, 20-25 százalék lehet azoknak a vendégeknek az aránya, akik kifejezetten lakásapartmanokban szállnának meg, és szállodai szobába nem mennének.

 A Make közleményben kérte ki a rövid távú lakáskiadás ellen felhozott vádakat, illetve igyekezett cáfolni a kritikákat. Beleértve azt is, hogy az airbnb-s vendégkör potenciális szállodavendég lenne:

Tanulmányok szerint, ha a vendégek nem tudnak apartmanba foglalni, döntő többségük nem foglal szállodába, hanem más úti célt keres magának.

Valójában senki sem tudja, mekkora átfedés lehet a szállodák és a kiadó apartmanlakások kereslete közt. Életszerűtlen, hogy ne lenne közös metszet, nyilván akad olyan turista, aki kimondottan Budapestet (vagy bármely más várost) akar meglátogatni, és hajlandó akár szállodában, akár airbnb-s lakásban megszállni. A potenciális vendég nyilván sok szempontot mérlegel, az árat, a lokációt, az elérhetőséget. Persze nyilván akadnak olyan turisták, akik kizárólag szállodában kívánnak megszállni, és olyanok is, akik kizárólag külön lakásapartmanban. Mivel utóbbi csoport létezik, jogos a Make állítása, hogy a rövid távú lakáskiadás puszta létezése turistákat vonz Magyarországra. Azt már pontosan

képtelenség megmondani, hogy ez mekkora pluszforgalmat jelent. Ahogy azt is, hogy mennyi keresletet szív el az Airbnb a szállodáktól – és vice versa.

A Turisztikai Ügynökség közben lepaktált az Airbnb-vel

A harciasság érthető (akár megalapozott, akár nem), a fővárosi turizmus romokban hever, a külföldi vendégek száma még mindig messze elmarad a járvány előtti szintektől. Nem túlzás azt állítani, hogy számos szereplő a túlélésért küzd. Mármint azok, akik még nem adták be a kulcsot. Mint például a nagymúltú Körszálló, amely legalábbis egy ideig nem fog szállodaként funkcionálni. De egyébként számtalan Airbnb-házigazda is, a kínálat ugyanis a járvány kitörése óta nagyságrendileg a harmadára apadt.

A szállodások lobbizásánál eggyel magasabb szinten azonban már békésebb a kép. Az Airbnb (mármint maga az Airbnb vállalat) és a Magyar Turisztikai Ügynökség (MTÜ) együttműködést kötöttek a járvány utáni turizmus növelésének és helyreállításának érdekében Budapesten és környékén. A partnerség részeként

az Airbnb és az MTÜ együtt dolgozik majd a turizmus egyensúlyának helyreállításáért,

elosztva annak gazdasági előnyeit a régión belül, és több ember számára biztosítva ezzel bevételt – közölte szeptember elején az Airbnb.

 

A tájékoztatás szerint a Budapest környéki turizmus helyreállításának elősegítése érdekében mind a belföldi, mind a külföldi vendégek számára helyi szakértők által vezetett egyedi Airbnb-élményprogramokon keresztül kínálják a főváros újrafelfedezésének lehetőségét. A vendégek olyan különleges programok közül választhatnak, mint a Vegán ételtúra, az Utcai művészet túra vagy az egyedülálló budapesti háztetői élmény. Egyébként ez az első ilyen jellegű együttműködés az Airbnb és egy közép- és kelet-európai desztinációs marketingszervezet között.

Csak két kerületben csökkennek két éve az árak

A rövid távú lakáskiadás kapcsán nemcsak az merül fel, hogy milyen összefüggésben van a turizmussal és a szállodaszektorral, hanem az ingatlanpiacra gyakorolt hatása is – a szállodaszövetség azt is felhánytorgatja, hogy növeli a bérleti díjakat és az ingatlanárakat. Az ingatlanpiac összetett, jellemzően a folyamatokat nem lehet egy-egy hatásra visszavezetni. Arra a kérdésre, hogy milyen mértékben hatott a rövid távú lakáskiadás (avagy az Airbnb) pandémia miatti visszaesése az ingatlanpiacra, sem lehet teljes tudományos pontossággal meghatározott választ adni. Ezzel együtt látszanak beszédes összefüggések különféle folyamatok közt – mondja a hvg.hu-nak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A koronavírus-járvány berobbanása, majd az amiatt elrendelt korlátozó intézkedések miatt a külföldi turizmus lényegében lenullázódott. Ez elsősorban Budapestet érintette. Ezzel párhuzamosan a KSH és az Ingatlan.com közös lakbérindexének tanúsága szerint a pesti belső kerületekben a bérleti díjak zuhanórepülésbe kezdtek. Azóta már elindult a díjak visszarendeződése, de ezek a területek továbbra is gyengén teljesítenek. A fővárosi bérleti díjak U alakú görbét mutatnak, aminek a mélypontja 2021 januárjában volt. Vidéken nem alakult ki ilyen görbe.

Egyébként a fenti párhuzamosságok nemcsak Budapesten figyelhetőek meg, hanem a világ számos nagyvárosában.

Ami az eladásra kínált ingatlanok négyzetméterárait illeti,

a szeptemberi számokat összevetve mindössze két kerület van, ahol 2019 óta évről évre csökkenés figyelhető meg: az 5. és a 6.

Előbbi esetében a csökkenés két év alatt átlagosan 4 százalékra rúg, míg utóbbinál 5 százalékra. Ezek a tények is összefüggést feltételeznek Balogh szerint azzal, hogy ezekben a kerületekben a legelterjedtebb a rövid távú lakáskiadás, és így itt volt a legnagyobb visszaesés ezen a területen a válság kitörése óta. A fővárosi és a vidéki ingatlanpiacok közt számos különbség van, de ezek jórészt tartósan fennállók. Kézenfekvő, hogy a rövid távú lakáskiadás alakulásának szerepe volt abban, hogy a budapesti és a vidéki ingatlanpiacok teljesen eltérő pályákon mozognak.

Akkor sem lesz árrobbanás, ha egycsapásra visszatérnek a turisták

Az airbnb-s bérbeadók közül sokan felfüggesztették vagy teljesen befejezték a bérbeadói tevékenységet. A befektetők maximalizálni igyekszenek a profitjukat, és jelenleg vannak az országnak sokkal jobb hozamokkal kecsegtető részei – például a Balaton vagy az egyetemvárosok. Bérbeadáson az úgynevezett bruttóbevétel-arányos hozam Budapesten már az 5 százalékot sem éri el, miközben máshol 6-7-8 százalékos hozamokat lehet elérni. A négyzetméterárak pedig a nagyobb növekedést produkáló területeken 15-20 százalékkal nőttek.

Ha esetleg valami csoda folytán a nemzetközi turizmus már 2022-ben egy csapásra visszapattanna a járvány előtti szintre, Balogh László akkor is nehezen elképzelhetőnek tart egy árrobbanást. Az ingatlanpiac általában véve lomhán mozdul, a bérleti piac gyorsabban, de ott se várhatóak pillanatok alatt jelentkező hatások. A bérleti szerződéseket jellemzően egy évre kötik, ez lassítaná a szálláshely-szolgáltatásban is érdekelt, de jelenleg hosszú távú kiadásra átállt tulajdonosokat a visszatérésben. Azaz, egy ilyen mesébe illő visszapattanás gyorsíthatná az árak és a bérleti díjak visszarendeződését, de robbanást nem okozna. Utóbbiak esetében az sem mellékes körülmény, hogy korlátos, mekkora díjakat bír el a bérlők pénztárcája. És azt sem látni, milyen lesz az élet a járvány után – az elterjedt home office például csökkenti az albérletekre való keresletet.

 

Lehetne, de igazából most fölösleges korlátozni

A szabályozó – 2020 nyara óta az önkormányzatoknak joguk van korlátozni a rövid távú bérbeadást – többszörös dilemma előtt áll. A jelek szerint az elterjedt airbnb-zés felfelé hajtja a bérleti díjakat, ugyanakkor az ingatlanok értékét is, ami a tulajdonosoknak kedvező. Viszont a lakásokban megszálló turisták jelenléte kellemetlenségekkel jár a helyi lakók számára. De pluszbevételeket generál az önkormányzat számára.

Az önkormányzatok dilemmáját az élet megoldotta, mivel a pandémia miatt nincs számottevő rövid távú lakáskiadás.

Az önkormányzatok mozgástere nőtt, hiszen jelen állás szerint nem sürgős, hogy lépjenek – márpedig a lépés biztosan érdeksérelmeket fog okozni. Balogh László ezért nem számít rá, hogy egyhamar változás történne. Persze nehéz megmondani, mi várható. Akadnak, akik a jelenlegi helyzetet átmenetinek tekintik, mások szerint legalább 2-3 év, mire a külföldi turizmus legalább volumenében újra eléri a járvány előtti szintet.