2001-től 2023-ig alapvetően 3 egymást követő ártrend uralkodott a magyar ingatlanpiacon – írja az ingatlanbefektetés megtérüléseit elemző írásában a Bankmonitor. Nagyjából 2008-ig lezajlott egy érezhető nominális áremelkedés (reálértelemben, az inflációt figyelembe véve legfeljebb enyhe növekedésnek nevezhetjük), majd 2008-tól 2014-ig kifejezetten csökkentek az ingatlanárak (ez reálértelemben is csökkenést eredményezett), végül 2014-től megkezdődött az árak példátlan sebességű szárnyalása, ami reálértelemben is duplázást okozott.

Ami a lakbéreket illeti, 2015-től 2023 második félévére az egy négyzetméterre jutó átlagos albérleti díj szinte hajszálpontosan megduplázódott (+98 százalék) a fővárosban. Nem csak Budapesten, hanem országszerte mindenütt hasonló trendet figyelhettünk meg a vizsgált időszakban. A legenyhébb drágulás a Nyugat-Dunántúlon ment végbe (+77 százalék), míg a legnagyobb növekedést Pest régió produkálta, ahol 9 év alatt 2,49-szeresére nőtt az átlagos bérleti díj.

Az ingatlanbefektetők aranykora volt

Ha egy befektető 2015. januárjában megvásárolt egy teljesen átlagos árazású budapesti lakást. Akkoriban a fővárosban befektetők a Duna House szerint jellemzően 66 négyzetméteres lakást vettek, melyért átlagosan 15,5 millió forintot fizettek.

Mostanra a lakásárindexből kiindulva ugyanez a lakás kb. 52,4 millió forintot ér, de még az infláció levonása után is több mint duplázódáson (+108 százalék reálnövekedésen) ment keresztül. Mindeközben a bérleti díjból befolyó összeg is ütemesen emelkedhetett: 2015. év elején még 142 ezer forintért kínáltak egy ekkora lakást Budapesten, 2023. év végére pedig már 280 ezer forintért lehetett kiadni.

Igaz, hogy a bérleti díjat még csökkenteni kell az adókkal, a lakás karbantartásának költségeivel, illetve a szokványos számítási mód szerint évente 1 hónapig kiadatlanul áll a lakás. Mindezek figyelembevétele után 9 év alatt kb. 15 millió forint tiszta bevétel származott a lakáskiadásból.

Az időtényezőt is szem előtt tartva azt mondhatjuk, hogy a 2015-től 2023-ig terjedő 9 évben nominálisan kb. évi 21,5 százalékos tőkearányos megtérülést – hozamot – termelt a példában szereplő lakás kiadása, feltéve, hogy a befektető végül eladta az ingatlant, azaz realizálta az árnövekedésből származó nyereséget! Összehasonlításképpen: a magyar részvénypiacot leképező BUX tőzsdeindex ugyanez idő alatt ennél szerényebb ütemben, kb. évi 15,9 százalékkal növekedett.

A jelen és a jövő már nem olyan rózsás

Előre tekintve feltételezhetjük, hogy a bérleti díjak idén nőhetnek a szokásos sebességgel (akár 8 százalékkal). Ez azt jelentené, hogy 2024. év végén már a 4 600 forintot közelítheti az egy négyzetméterre vetített átlagos fővárosi lakbér, tehát egy 65 négyzetméteres lakást átlagosan közel 300 ezer forintért lehetne kiadni!

Ugyanakkor az idei évben nem számíthatunk különösebben gigászi ingatlanár-növekedésre, így a lakáskiadás hozamát nagyobb részt a bérleti díj határozza meg. A fenti számokból kiindulva hihetőnek tűnik, hogy egy 53 millió forint értékű, 66 négyzetméteres budapesti lakást 290 ezer forintért adjon ki a befektető, ami a különböző korrekciók (pl. adózás) után 4,6 százalék körüli éves hasznot eredményez a tőkére vetítve.

Az eredményül kapott 4,6 százalékos (ingatlanár-változást nem tartalmazó) bérleti hozam ahhoz képest nem érződik vonzónak, hogy az állampapírok piacán most 1 évre minimum 6 százalékos nettó hozam is elérhető. A manapság különösen népszerű Fix Magyar Állampapír pedig 3 éven keresztül fizet évi 7 százalék kamatot, ráadásul negyedéves rendszerességgel, így a kamatos kamat hatását is figyelembe véve évi 7 százaléknál is több lehet a kamata. Sőt, az állampapírok világában nem is kell bajlódni sem az ingatlan gondozásával, sem a lakáskiadással járó teendőkkel.