Az idei évben direkt módon, nem ritkán pedig nemzetközi franchise partnereiken keresztül újabb nemzetközi brandek (Aldi, Louis Vuitton, Schlecker, Mevida, L'Occitane és Tally Weijl) jelentek meg Magyarországon. Ez a trend jövőre is folytatódik, várhatóan feltűnik nálunk a Burburry, a Gucci, a Top Shop, a Guess Jeans, a Clair's, a Body Shop, a Starbuck's és a Haagen Daz – említ néhány példát Csörgő Anita, a Colliers International Ingatlanügynökség Retail & Sales divíziójának vezetője. A nagy mozgás ugyanakkor megtévesztő, hiszen nem a jelenlegi piaci helyzetet tükrözi: a bérlők hosszú távra, 10-20 évre terveznek, és igyekeznek elfoglalni a jó pozíciókat.
A budapesti kiskereskedelmi ingatlanok bérleti díjai gyors ütemben zárkóznak fel a nyugat-európai árszínvonalhoz. A megújuló divatsétányok megürülő kereskedelmi ingatlanjainak friss bérlői az elődökhöz képest akár kétszeres bérleti díiat is fizethetnek. A nagynevű luxusmárkák a húszéves bérleti időszak első 3-5 évben veszteséggel kalkulálnak, befektetésüket csak a következő 10 évben tervezik visszanyerni, igazi nyereséget pedig csak újabb 10 év elteltével remélnek. Éppen ezért gyakori a lépcsős bérleti díj, amely alacsonyabb összegről indul, és csak a harmadik vagy ötödik évben éri el a végső összeget.
Költözködő üzletek
Az eddigi piaci mozgásokból arra lehet következtetni, hogy a luxusüzletek inkább az Andrássy utat preferálják, a „kommersz” nemzetközi márkák pedig a Váci utcában, vagy annak környékén keresik helyüket. Ez utóbbiak megnyerésére természetesen a plázák is ringbe szállnak. Az Andrássy út bérleti díjai az idei évben 60 euró/négyzetméter/hó körül alakultak, de 100 eurós havi négyzetméterár körül is kötöttek üzleteket.
A Váci utca havi bérleti díjai négyzetméterenként 100–120 euró körül alakultak, míg a körúti üzlethelyiségeket havi 20-25 eurós négyzetméteráron lehetett bérelni. Csörgő Anita szerint a meglóduló bérleti díjak miatt a különböző szolgáltatók, bankok, utazási irodák, szépségszalonok és bútorüzletek a megfizethetőbb mellékutcákba helyezik át székhelyüket.
Kicsi a kínálat? (Oldaltörés)
A Colliers számításai szerint a jövő évben az ideihez hasonló, összességében 1 milliárd eurós értékesítés várható a befektetési ingatlanok piacán. E szegmensnek ugyanakkor megvan a maga „szépséghibája”, nevezetesen a kínálat jelentette növekedési korlát – hívja fel a figyelmet Jakab Zsolt, a Colliers International ingatlanbefektetési tanácsadója.
Míg Lengyelországban egy 50-60 ezer négyzetméteres irodaház átadása nem megy ritkaságszámba, addig nálunk a 28 ezer négyzetméteres Aréna Corner már a „nehézsúlyú” kategóriába tartozik. Ez a piac éppen ezért – szemben más kereskedelmi ingatlanok, például a bevásárlóközpontok piacával – korántsem érte el a telítettséget. Befektetési oldalról ráadásul éppen a termékhiány szab határt a piac további fejlődésének. A Colliers jövőre ettől függetlenül jó eredményt vár, hiszen mintegy 150 ezer négyzetméter irodaingatlan átadása várható.
A jövedelemtermelő befektetési ingatlanok közül a bevásárlóközpontok piaca vidék felé tolódik. Míg az egyre divatosabb városszéli „strip mall“-ek, például a Buy-Way terjedése a kockázatviselési kedv növekedését jelzi (már a 9-10 ezer lakosú településeken is terjed ez a kereskedelmi forma), addig az irodának szánt épületek eladása szinte kizárólag a fővárosra koncentrálódik. Vidéken inkább a meglevő ipari létesítmények és más épületek fejlesztése, újrahasznosítása lesz jellemző.
Lesben álló befektetők
| Stabil slágerterületek |
Az ingatlanfejlesztők a jelenleg kedvelt építési területek szűkülése miatt felfedezték a IX., és a XI. kerületet is, de figyelnek a 3-as és a 4-es metró vonalára, a Csepel-szigetre, a Keleti pályaudvar környékére, valamint a repülőtér közelsége miatt az Üllői út egyes szakaszaira is. Budán, a Déli pályaudvar környékén is vannak még kiaknázatlan lehetőségek. A szakemberek 2007-ben mintegy 150 ezer négyzetméter irodaingatlan átadására számítanak. 2006-ban az „A“ kategóriás irodák havi bérleti díjai négyzetméterenként 16-17 euró körül alakultak, esetenként pedig elérték a 17-20 eurót. |
A befektetési piac adatai arra utalnak, hogy a különböző befektetési alapok alig várják, hogy új termékek, irodaházak, bevásárlóközpontok, raktárok és hotelek kerüljelek a piacra. A befektetők sokszor már előre lecsapnak a még el sem készült kereskedelmi ingatlanokra, azaz a vásárlás időről-időre átugorja az értéknövelés egy fontos lépcsőjét, a bérlők felé történő értékesítést.
A magyar piacon jelen lévő befektetők nagy része, több mint 80 százaléka külföldi, a magyar alapok pedig egyéni befektetőkből tevődnek össze. Ezen a piacon a négy banki főszereplő, az OTP, a Raiffeisen, az ERSTE, valamint az Európa Bank mindössze 160 milliárd forintnyi ingatlanvagyonnal rendelkezik. A termékhiányt az is jelzi, hogy portfoliójuk alig 30-40 százalékát tudják csak reális áron vásárolható ingatlanokkal feltölteni, szemben a külföldön tapasztalható 70-80 százalék körüli aránnyal.
Bár Budapesten a rendszerváltás óta évente átlagosan több mint 100 ezer négyzetméternyi iroda épült, még mindig messze le vagyunk maradva a hasonló méretű városok versenyében. Vajda Tibor, a Colliers International irodaüzletágának társigazgatója úgy véli, hogy az elmúlt 15 évben épült 1,5-2 millió négyzetméternyi irodaterület akár a duplájára is növekedhet a piaci igények fejlődésével.
Az ingatlanfejlesztők jelenleg jó eséllyel, még a bérlők beköltözése előtt, akár a tervezőasztalon vagy a kivitelezési szakaszban találhatnak vevőt. Különösen igaz ez a főváros budai oldalára, ahol a nemrég átadott irodaházakat igen könnyen bérbe tudták adni – az ügynökségek az átadástól számított 6 hónapon belül átlagosan 80 százalékos telítettséget értek el. Ez az arány Magyarországon jelenleg átlagosnak tekinthető, de a nyugat-európai városokhoz képest még legalább 10 százalékos a lemaradás.
