Az épületek üzemeltetési költsége idővel a beruházás többszöröse is lehet
A BIM (Building Information Modeling), azaz az épületinformációs modellezés lehetővé teszi egy építészeti projekt összes szereplője számára a közös platformon való munkát, tájékozódást és valós idejű kommunikációt, ez pedig az ingatlanok hatékonyabb üzemeltetését eredményezheti. A részletekről a Bee Wise tulajdonosát, Hajdu Eriket és a cég okleveles építőmérnökét, BIM specialistáját, Joó Dánielt kérdeztük.
Mi a jelentősége a BIM használatának a tervezés, a kivitelezés és az üzemeltetés során?
HE: Az épületek üzemeltetési költsége az idő előrehaladtával a beruházás összegének többszöröse is lehet, a kérdés, hogy ez 20-30 vagy 100 év után következik-e be. A hosszú távú cél ezért a fenntartási költségek csökkentése, ami egyrészt az energiahatékonyság növelésével, másrészt pedig az üzemeltetés optimalizálásával érhető el. Erre jelent megoldást az intelligens ingatlanüzemeltetés megtervezése és megvalósítása BIM rendszer felhasználásával.
JD: Ennek támogatására érdemes az üzemeltetői szemléletet már a tervezés és kivitelezés szakaszában is érvényesíteni, amihez az épületinformációs modellezés, az üzemeltetési BIM helyes alkalmazása a kulcs. A háromdimenziós modellek legelterjedtebb felhasználása az ütközésvizsgálat, ahol már a tervezőasztalnál felszínre jönnek a tervezési hibák a különböző tervezők modelljeinek egyszerre történő megjelenítésével. Azonban nem minden háromdimenziós modell BIM, ugyanis többletadatok nélkül a modellekben rejlő lehetőségek kihasználása lehetetlen.
A tervezéssel szemben a kivitelezésben kevésbé elterjedt a BIM felhasználása, a legkevésbé pedig az üzemeltetési területen jellemző. Ennek oka, hogy a BIM modellek sokszor nem valós adatokat tükröznek a kivitelezés végére, például az alvállalkozóktól nem jut vissza a tervezőhöz az információ arról, mi történt valójában a munkaterületen. Ekkor a tervezési modell az üzemeltetési szakaszban már nem lesz jól használható.
HE: A Bee Wise csapata erre a problémára nyújt megoldást, ugyanis a beruházás teljes szakasza alatt üzemeltetési szemlélettel tudják támogatni a BIM modellek tervezését és megalkotását, napra készen tartását. Ennek következtében a tulajdonos vagy az üzemeltető nem csak egy nem használható, ámde drága adatcsomagot kap majd a projekt végén, hanem felkészülten lép be az épületbe már az első napon. Így költségmegtakarítás, hatékonyabb üzemeltetés és jobb működés érhető el, ráadásul nem lesz szükség az iparágban általános egy-másfél éves implementációs időszakra sem, amikor még „meg kell ismerni” az épület tulajdonságait.
Mennyire veszik figyelembe az építtetők és a megrendelők az üzemeltetési gyakorlatokat?
HE: Az elmúlt időszakban nagy változás volt ebben, mert 2-3 éve még olcsó volt az energia, ezért hosszú volt az energiahatékonyságot növelő beruházások megtérülése, ma viszont már érdemes odafigyelni ezekre, és a cégek ezt meg is teszik. A legtöbb esetben pedig az üzemeltetés költségét áthárítják a vevőkre, a végső tulajdonosokra, így számukra is fontos, hogy olcsóbbá lehet tenni a folyamatokat. Szemléletváltozásra van szükség a kivitelezőktől is, hogy ne csak az építésre figyeljenek, hanem a tervezett élettartamra és az üzemeltetési szakaszra is.
Milyen elméleti, tervezési, gyakorlati és kivitelezési kihívásokat old meg az épületinformációs modellezés?
JD: Tervezésben és kivitelezésben a BIM, mint épületinformációs modellezés előnyeit már korábban felismerték, ugyanis nagyobb léptékű projekteknél már itthon is előírás az alkalmazása. Segítségével a tervezés fázisában már rengeteg probléma kezelhető, és a különböző szakágak tervezői is azonnali rálátást kapnak a teljes épületre vagy az annak tervezésében bekövetkezett változásokra. Beruházóknak, tulajdonosoknak is könnyen értelmezhetővé teszi a projektjüket egy 3 dimenziós modell az alaprajzok és táblázatok helyett. Kivitelezésnél nagy könnyebség, hogy a tervezési hibák nagyon nagy százalékát sikerült már korábban az altervezők terveinek ütköztetésével kiszűrni, de lehetőségünk van BIM használatával még időben és költségben is tervezni, hogy lássuk, az egyes elemek mikorra fognak elkészülni, és ez mekkora része lesz a teljes beruházás költségvetésének. Akár még az építési területünket is berendezhetjük BIM-ben, hogy meggyőződjünk róla, minden anyag és munkagép el fog férni adott időpontban a területen. A kivitelezés végéhez közeledve pedig a BIM tökéletes megoldás az építés közben bekövetkezett változások visszavezetésére és a beépített berendezések adatainak, garanciajegyeinek felvezetésére.
Hogyan növeli a hatékonyságot a BIM?
HE: Már az implementációs időszak 1,5 éve alatt nagy megtakarítás érhető el, főleg a garanciális berendezések esetén. Ezen kívül a jól felépített üzemeltetési BIM ezen kívül hosszú távú tervezést is kínál, hiszen az adatok ismeretében az üzemeltető és a tulajdonos is tisztában van a karbantartási feladatok gyakoriságával: precízen megbecsülhetők a költségek, tervezhető a büdzsé és a cash-flow. Könnyíti és gyorsítja az épületek üzemeltetését, mivel a kiérkező karbantartó, technikus vagy szerelő azonnal és pontosan tudja a dolgát.
JD: A hatékonyságnövelés fő lehetőségét szempontunkból a BIM modellben eltárolt jól strukturált, pontos adatok adják. Ugyanis, hogyha egy szakértői csapat a kivitelezés során folyamatosan nyomon követi a változásokat, és a ténylegesen beépített berendezések és anyagok jellennek meg az épületről alkotott adatbázisunkban, akkor az egyes folyamataink is pontosan tervezhetőek. Az üzemeltetési szolgáltatás pedig egy új szintre tud lépni. Gondoljunk csak bele, mennyivel egyszerűbb úgy megszerelni valamit a barátunknál, ha nem csak annyit tudunk róla indulás előtt, hogy nem működik, hanem azt is, mi az, milyen típus, és milyen szerszámot vigyünk magunkkal az adott berendezéshez. A BIM igazából egy térben rendezett adatbázis az épületünkről, ami mind a beruházó, mind a tulajdonos és az üzemeltető érdekeit is egyszerre szolgálja azzal, hogy minden információ átláthatóan egy helyen megtalálható. Ezzel nem csak az aktuális feladataink egyszerűsödnek le, hanem az olyan jövőt érintő kérdések, mint a belső átalakítások, felújítások, gépészeti rendszerek modernizálása is szimulálhatóvá és jól tervezhetővé válik. Továbbá a BIM segítségével a speciális karbantartási és üzemeltetési adataink nem függenek személyektől, hanem egy központi helyen kerülnek eltárolásra.
Milyen, a BIM rendszerekhez kapcsolódó szolgáltatások léteznek?
HE: Mi, a Bee Wise, az intelligens épületüzemeltetési megoldások köré csoportosítjuk tevékenységünket. Ilyen a BIM modellek elkészítése és életre keltése, többek között metaadatok és IoT szenzorok segítségével, majd ebből digital twin, vagyis digitális iker készítése. Ezek az adatok azonban önmagukban értéktelenek lennének, így ezeket saját üzemeltetési szoftverünkben rendszerezzük és elemezzük is.
JD: Ez a megrendelői igényre specifikált ingatlanüzemeltető szoftver maximálisan kihasználja a BIM-ben rejlő lehetőségeket, ezáltal prediktív karbantartást tudunk tervezni és szervezni a programban, így az adatokra alapozott előnyök életre kelnek a szoftveren keresztül. A program utasít, riportokat készít, monitoroz, büdzsét tervez, igény szerint minden folyamatot rögzít, ezáltal komplett szolgáltatást tudunk nyújtani. Abban az esetben, ha az ingatlan tulajdonosa nem akarja az üzemeltetőjére bízni, mikor és mit tartson karban, mit javítson, cseréljen, kezeljen, hanem maga szeretné magas minőségben megszervezni és kiosztani a feladatokat, ennek teljes tervezését, elkészítését és megvalósítását is vállaljuk az adatok megfelelő mélységben történő előállítása mellett.
Üzemeltetéssel kapcsolatos vállalkozóként sajnos ritkán kerülünk megkérdezésre a beruházási projekt elején, de már tervezésnél is rengeteg hasznos tanáccsal tudunk szolgálni. Kivitelezés közben pedig mind a kivitelezőt, mind a beruházót tudjuk segíteni azzal, hogy üzemeltetési szempontból segítünk a BIM modellek változásainak és adatfeltöltéseinek lekövetésével. Az épület elkészülte után pedig számos végfelhasználó számára is értéket teremtő megoldást tudunk a BIM felhasználásával létrehozni, mint például az alaprajz alapú tárgyalóterem-, munkaállomás-foglalás, hibabejelentés. Az épületről létrehozott BIM alapú adatbázisunkkal pedig jókora hatékonyságnövelést tudunk elérni üzemeltetés terén.
Az oldalon elhelyezett tartalom a Bee Wise megbízásából a HVG BrandLab közreműködésével jött létre. A tartalom előállításában a hvg.hu és a HVG hetilap szerkesztősége nem vett részt.
