Jó nagy ingatlanlufit hozhat a csok

Napvilágot látott ez első komolyabb hatásvizsgálat a 10 milliós csokról. A tanulmányt a Költségvetési Felelősségi Intézet (KFIB) készítette, és bár az elemzés statikus szemléletű – azaz nem számol sem a jegybank, sem a magánszektor, sem a tőkepiacok reakciójával – megállapításai számos érdekességet tartalmaznak.

Az elemzés legfőbb állítása az, hogy a 10 milliós csok (vagyis az új szocpol, amelynek részleteiről itt olvashat) rövid távon ugyan jelentősen emeli a piaci keresletet, és ezzel a lakásárakat is, hosszabb távon azonban csak lufifújásnak minősülhet. Az építőiparnak ugyanis pár évre szüksége lesz ahhoz, hogy rámozduljon erre az igényre, ám mire elkezdik piacra önteni a csokhoz megfelelő új ingatlanokat, a tényleges kereslet már elfogyhat, vagyis óriási túlkínálat jöhet létre. Ez pedig ekkor már lefelé fogja mozgatni a lakásárakat.

A tanulmány abból indul ki, hogy az elmúlt esztendőkben csak évi 800 ezer négyzetméternyi lakás épült Magyarországon, és bár a 2000-es évek közepén 3,9 millió négyzetméter volt a kibocsátás, ez a csúcs csak folyamatosan, 1999-től kezdve tudott kiépülni. Mivel jelenleg nincs elég szakmunkás, a meglévő és újonnan alapuló építőipari cégek csak viszonylag lassan tudják felpörgetni a tevékenységüket a hirtelen tapasztalható keresletnövekedéshez. Az elvándorolt munkások várhatóan nem jönnek haza, a munka nélkül lévők bevonása nem segít érdemben, az iskolákból pedig csak folyamatosan, több év alatt kerül ki megfelelő mennyiségű új szakmunkás.

A 2011-es népszámlálás adataiból kiindulva körülbelül 50-60 ezer olyan pár lehet, akiknek van már legalább három gyermeke, de csak kétszobás ingatlanban él, és ezért számukra a 10 milliós csok kézenfekvő megoldás lehet. Mellettük a szabályozás kiskapuit kihasználva sokan befektetési céllal, vagy szimplán ügyeskedésből fogják lehívni a 10 milliós összeget, így összesen akár 150 ezer spekulatív befektető is beléphet az ingatlanpiacra. Ám amikor ők elfogynak (várhatóan pár éven belül), óriási vákuumot hagynak maguk után.

Több mint 10 százalékos drágulást hozhat

A 10 milliós támogatás következtében nő a vevők vásárlóereje, ami a beruházókat áremelésre ösztönzi, az áfa viszont januártól 27 százalékról 5 százalékra csökkent, ami elvileg az árcsökkentés irányába hat. A KFIB számolása szerint egy eddig bruttó 300 ezer forint/négyzetméter árú lakás új ára 236 ezer és 406 ezer forint között bárhol alakulhat, a felek alkuerejétől függően. Ha egyenlő erősnek tételezik fel a beruházó és a vevő alkuerejét, akkor a négyzetméterár bruttó 339 ezer forint lehet.

A KFI levezetése szerint a GDP-t 0,7 százalékkal emelheti meg a csok, ha azt eredményezi, hogy évente 15 ezerrel több lakás épül meg. Ez azonban csak egyszeri hatás, a program kifutásával a GDP visszaesik.

Ha a 10 millió forintos támogatás mellé minden érintett 15 éves futamidőre felveszi a kedvezményes kamatú, 10 millió forintos hitelt is, akkor a kamattámogatás összességében idén csak 2 milliárd forintba kerül az államnak, 2020-ra azonban már 28 milliárd forintra nő. Hosszabb távon a hitelek kifutásáig évi 30 milliárd forintot költhet az állam a kamattámogatásra.

Stiller Ákos

Ott segít, ahol nem lenne rá szükség

Mindent egybevetve az intézkedéscsomag idén 52, jövőre 67, utána 85, 2019-ben 104, 2020-ban pedig 113 milliárd forinttal ronthatja a költségvetést. A KFIB (hangsúlyozottan hipotetikus) becslése szerint a programban legalább évi 700 ezer forintba kerül egyetlen munkahely létrehozása, de ezek közel fele olyan állás lesz, amelyben amúgy is nagy a kereslet, vagyis állami segítségre ilyen módon egyáltalán nincs szükség. A képzetlen munkakörökben (ahol viszont nagy a túlkínálat) csak 11 ezer új állást hoz létre a csok 2019-ig.

„Ez tehát – a korábbi évek oly sok intézkedéséhez hasonlóan – megint egy olyan megoldás, amely úgy növeli rövid távon mesterségesen a GDP-t, hogy közben a költségvetési pálya hosszú távú fenntarthatósága romlik” – fogalmaz a tanulmány.