A szabad célú jelzáloghitelek iránt óriási volt az érdeklődés az év második negyedévében: három hónap alatt 38 milliárd forint összegben folyósítottak ilyet a bankok, szemben az átlagos 20 milliárdos volumennel. A kiugró keresletben az is közrejátszik, hogy sokan ilyen hitelből vásároltak inflációkövető állampapírt, kihasználva a hitelkamat és az állampapírral elérhető hozam közötti különbséget. Persze normál esetben nem erre használják az emberek a konstrukciót, gyakoribb, hogy nagyobb értékű autót vagy nyaralót vásárolnak belőle, illetve olyan ingatlant, amit lakáshitelből nem lehetne esetleg megvásárolni, de a lakáskorszerűsítés és felújítás is gyakori hitelcél.

Mivel a konstrukció szabadon felhasználható, a hitelcél tulajdonképpen lényegtelen is, hiszen a költésről nem kell számlákat benyújtani a bank részére. Ebből a szempontból a termék nagyon hasonlít a szabad felhasználású személyi kölcsönre, azzal a különbséggel, hogy az utóbbinál nincs szükség ingatlanfedezetre, az átfutási idő pedig rövidebb, ám cserébe legfeljebb 12 millió forint igényelhető, míg a szabad célú jelzáloghitelnél akár 100 millió forint feletti összeghez is hozzá lehet jutni.

Ingatlanfedezetre mindenképpen szükség lesz

Szabad felhasználású jelzáloghitel igénylésekor nincs lakásvásárlás, ezért a már meglévő ingatlanok szolgálhatnak fedezetként. Egyszerre akár több ingatlan – általában 3 darab – is bevonható, ami azért érdekes, mert ezek becsült forgalmi értékének 50-70%-a lehet reálisan a felvehető hitel összege. (A pontos arány bankonként és ügyletenként változhat.) Eszerint például egy 30 millió forint összegű hitel felvételéhez minimálisan 42,9-60 millió forint értékű ingatlanfedezetre lehet szükség. Annyi megkötés azért van, hogy az egyes ingatlanok minimális becsült forgalmi értékének legalább 3-5 millió forintnak kell lennie, de látva a hazai lakásárakat, ez aligha jelenthet problémát.

Mekkora jövedelemmel kell rendelkeznünk?

A felvehető hitel összegét a fedezetként bevont ingatlanok értékén kívül az is befolyásolja, hogy az adós – vagy az adósok – mekkora összegű nettó jövedelemmel rendelkeznek. Az úgynevezett JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató – korlát szerint a nettó jövedelem legfeljebb 50, illetve 60%-a fordítható hiteltörlesztésre attól függően, hogy az kevesebb 600 ezer forintnál, vagy eléri azt. Eszerint például 500 ezer forint jövedelemmel maximum 250 ezer forint törlesztő vállalható be, míg egy 700 ezer forintos kereset 420 ezer forintot „bír el”.  Minél olcsóbb egy hitel, annál kisebb a havi törlesztője, ezért ugyanakkora jövedelem az egyik banknál több, míg a másiknál kevesebb hitelre lehet elegendő.

Fontos, hogy a bankok minden esetben kalkulálnak valamekkora megélhetési költséggel, amivel előbb csökkentik a jövedelmet, és csak ezt követően számolnak JTM-et. Maga a számított megélhetési költség pénzintézetenként eltérő, ráadásul valahol függ a gyerekszámtól, míg máshol ettől függetlenül 150-160 ezer forint körüli összeggel csökkentik automatikusan a nettót. Ha ezen múlhat a hiteligénylés sikere, akkor mindenképpen célszerű több banknál érdeklődni, vagy olyan hitelközvetítő segítségét kérni, aki ismeri a bankok gyakorlatát.

Milyen költségei vannak a hiteligénylésnek?

A szabad célú jelzáloghitel igénylésekor számolni kell az egyszeri költségekkel is, mert ez már egy 20 millió forintos kölcsönnél is meghaladhatja a 200 ezer forintot. A legdrágább rendszerint a közjegyzői díj, ami akár 130-140 ezer forint is lehet, de az értékbecslés, a tulajdoni lap és a jelzálogjog bejegyzése is kiadással jár. A bankok akciósan elengedhetik az induló költségek egy részét vagy egészét, így a finanszírozó pénzintézet kiválasztásakor ezt is érdemes figyelembe venni.

A személyi kölcsön vagy a jelzáloghitel éri meg jobban?

Amennyiben az ingatlanfedezet nélkül felvehető személyi kölcsön és a szabad célú jelzáloghitel között választana valaki, akkor több szempont alapján célszerű mérlegelnie.

Ingatlanfedezet: a személyi kölcsönök igényléséhez nincs szükség ingatlanfedezetre, a jelzáloghitel felvételéhez viszont ez elengedhetetlen. Vagyis, ha nincs bevonható ingatlanfedezet, akkor marad a személyi hitel.

Futamidő: egy személyi hitel akár pár óra, de legfeljebb 4-5 munkanap alatt a számlán lehet, amennyiben minden szükséges dokumentum a bank rendelkezésére áll. A jelzáloghitelek átfutási ideje ezzel szemben általában 1-1,5 hónap, de bizonyos esetekben ez azért lényegesen lerövidíthető.

Maximális hitelösszeg: a személyi kölcsönöknél két banknál 12 millió forint a felvehető hitel maximuma, de a többség legfeljebb 7-10 millió forintot hitelez. Jelzáloghitelből ezzel szemben egyes bankoknál akár 100 millió forint is felvehető.

Induló költség: személyi kölcsön sok esetben induló költség nélkül igényelhető, míg egy jelzáloghitelnél ez banktól és hitelösszegtől függően akár 200-300 ezer forint is lehet. Ugyanakkor a bankok ennek egy részét akciósan elengedhetik, így érdemes erre is odafigyelni.

Kamat: az, hogy milyen költséggel vehet fel valaki hitelt, függ a jövedelmétől, az igényelt összegtől és attól, hogy milyen plusz feltételeket vállal a jobb kamatért cserébe. Ennek ellenére kijelenthető, hogy jelzáloghitelhez olcsóbban juthatunk hozzá, mint személyi kölcsönhöz: az előbbiek THM-e – teljes hiteldíj mutató, ami a kamaton túl a hitelfelvételhez kapcsolódó költségek többségét is tartalmazza – jellemzően 10-13% között van, míg a személyi kölcsönöknél 14-21% között szóródnak az ajánlatok.