A fővárosból továbbra is többen költöznek el Pest megye településeire, mint ahányan visszaköltöznek, de az el- és visszaköltözések mérlegének negatív egyenlege egyre inkább csökken. Az agglomeráció vonzerejét a növekvő energiaárak, illetve az ingázás elmúlt években jelentősen megnőtt költségei is nagymértékben csökkentik, ami a keresleten is érezhető.

Az agglomerációba kiköltözők csökkenő száma a lakáspiaci adásvételekben is megmutatkozik. Amíg a Pest megyei lakóingatlan-tranzakciók 2008-ban valamivel több, mint 10 százalékot tettek ki az összes országos adásvételszámból, addig a KSH 2012-re vonatkozó előzetes adatai alapján ez az arány 8 százalékra csökkent. Ugyanezen időszakban a fővárosi lakóingatlan-adásvételek aránya az országos tranzakciószámból 26 százalékról 28,5 százalékra emelkedett. A Pest megyei lakóingatlan-adásvételek nem csak arányaiban csökkentek, de a KSH szerint 2007-ről 2011-re (a 2012-es év végleges adatai még nem állnak rendelkezésre) 60 százalékkal esett vissza a tranzakciószámuk, szemben az országos átlagot jelentő 55 százalékkal.

„Az agglomerációs piacot a magas ingatlanértékek jellemzik, a 2012-es eladások alapján a 15 milliónál drágább ingatlanok a tranzakciók több mint 35 százalékát teszik ki, ami Budapestet is ideértve a legmagasabb arány az országban” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

„A drágább ingatlanok miatt az agglomerációba korábban kiköltözők nagyobb hiteleket is vettek fel, ami egy devizaalapú hitelnél egységnyi árfolyamváltozás esetén nagyobb változást jelent a törlesztőrészletben, illetve a fennálló tőketartozásban is.” Ez a PSZÁF statisztikáiban is megjelenik, a rossz hitelek mögött lévő, kényszerértékesítésre jelölhető ingatlanok 14 százaléka Pest megyében található, ami arányaiban és abszolút értékben is a legtöbb az ország megyéi között, Budapestet is ideértve. „Ennek sajnos a lakóingatlan-piacon is mutatkoznak a hatásai, a magas tőketartozások az eladók mozgásterét is szűkítik, ami hozzájárul az agglomeráció a fővárosinál valamivel fagyosabb állapotához” – tette hozzá Kühne Kata. A magasabb ingatlanértékeket az is alátámasztja, hogy a KSH 2012-re vonatkozó előzetes adatai alapján az eladott lakóingatlanok mediánértéke 12 millió forint volt Pest megyében, ami bár kevéssel, de magasabb a budapesti 11,8 millió forintos értéknél is.

Az agglomerációban leginkább a 80, illetve a drágább kategóriában a 90 négyzetméter körüli használt téglaépítésű házak voltak a legkeresettebbek, 13, 16, illetve 20 millió forint körüli árakon. A budapesti piachoz képest a felső kategóriában már jóval visszafogottabb a kereslet, a 30 milliónál drágább házak iránt csak minden negyedik kereső érdeklődött, az 50 milliónál drágább szegmensbe pedig csak a kereslet alig több mint 5 százaléka esik.

A Pest megyei eladók nehéz pozícióját az is jól mutatja, hogy az országos átlagnál nagyobb áralkura kényszerülnek az adásvételek esetében. Amíg a teljes árengedmény a 2012-es eladások alapján országos szinten 13 százalékot tett ki, melyből 8 százalék volt a tényleges vevő által, a szerződéskötés során elért áralku, addig Pest megyében a teljes árengedmény 16 százalék volt, 10 százalékos szerződéskötéskor elért áralkuval. 2013 első negyedévében a teljes árengedmény tovább nőtt, csaknem 18 százalékot tett ki Pest megyében, 10,5 százalékos áralku mellett.