Bár Zimmer Feri még lélegzik, nagyon úgy fest, hogy az online szállásközvetítő oldalak már leszegett fejjel szögelik a koporsóját. A fizetővendéglátó-ipar legfőbb piacán, a Balatonnál és környékén mind a kínálatban, mind pedig elérhető bevételben – legalábbis első blikkre – ütik a hagyományos szálláskiadókat.

Már a tavaly szezon után is erősen panaszkodtak a nyaralót, házat, apartmant hagyományos úton bérbeadók az internetes foglalóoldalak támasztotta nagyon combos versenyhelyzetre. A most induló nyáron feltehetően nem csökken az online szorítás, és ezt a kiadásra felkínált ingatlanok hozzávetőleges száma is alátámasztja.

Stiller Ákos

Ha a rövid vagy a hosszú távú kiadás a két lehetőség, akkor a Balaton környékén egyelőre a rövid távú kiadás lehet hatékonyabb a bérbeadók számára – mondja lapunknak Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ennek legfőbb oka az, hogy a legtöbb bérbevevő (turista) a nyári hónapok alatt érkezik, így az egész éves kihasználtság egyelőre csak álom a balatoni bérbeadók számára. E mögött pedig az igen erős szezonalitás áll. A Balaton egyelőre csak a nyári hónapokban képes turistákat vonzani a régióba, így ha sikerülne egész évre kiterjeszteni a szezont, akkor az a balatoni ingatlanokat is jelentősen felértékelné.

Ha balatoni ingatlantulajdonosként valaki hosszú távra tervező bérlővel találkozik, és lehetőség nyílik az üzletkötésre, azt javaslom, ne engedje el – ajánlja az ingatlan.com szakértője.

Sokszor a túlkínálat okozta realitás és a hosszú távra bérlők alacsony száma miatt kénytelenek azonban az ingatlantulajdonosok a rövid távú kiadásban gondolkodni.

Június elején mintegy 250 Balaton környéki lakóingatlant hirdettek meg az ingatlan.com honlapján a tulajdonosok kiadási célból. Ezeknek mintegy felét (47 százalékát) nyaralóként, kicsit több mint negyedét (29 százalékát) lakásként, a fennmaradó részt (24 százalék) pedig kiadó házként hirdetik meg. A legnagyobb átlagos alapterülettel a házak rendelkeznek (118 négyzetméter), őket követik a lakások (72 m²), és a nyaralók átlagos alapterülete a legkisebb (68 m²).

Fontos megjegyezni azonban, hogy sok ingatlantulajdonos állandó jelleggel hirdeti ingatlanát eladásra vagy kiadásra a Balaton környékén, tehát szezonon kívül ennél lényegesen nagyobb lehet a kínálat – véli Balogh László. A balatoni szezon (június elejétől szeptember végéig) környékén ugyanis visszaesik a hirdetési aktivitás, mert akkor könnyebben megoldható a felkínált ingatlanok hasznosítása. Ezt jól mutatja a Balaton környékén szembetűnő "Zimmer Frei", "Eladó" "Kiadó" táblák/feliratok sokasága, ami ezeknek az ingatlanoknak az állandó tartozékaivá nőtték ki magukat.

Ehhez képest a Booking.com összesen 2964 Balaton környéki szálláslehetőséget kínál. A hotelek – és olyan egyéb extrák, mint a kapszulahotel, a kastélyok, villák, hajók – kiszűrése után is 2621 kivehető magánház, lakás, apartman, nyaraló közül választhat a nyári kalandtúrára – úgymint lángos, hekk, lehúzás, brassói aprópecsenye és társaik – vállalkozó szörfölő.

A másik szállásfoglaló webmamut, az Airbnb kínálatát nehéz megsaccolni, az oldalon a Balatonra nem sikerült szűrni, de analóg eszközökkel számolva ezer körüli olyan ingatlant találtunk, amelyek a fentebb jelölt paraméterek szerint szóba jöhetnek. Feltehetően jelentős az átfedés az alapvetően kereskedelmi szálláshelyeket hirdető Booking.com mezőnyével.

Első látásra a bérleti díjak is azt mutatják, hogy

többet lehet szakítani a netes szállásfoglalással.

A globális szállásközvetítőknél a legtöbb átlagos apartman, nyaraló, ház napi bérleti díja jellemzően a 8-9 ezer forinttól 35-45 ezer forintig tartó sávban mozog – ez persze csak nagy vonalakban fedi az árakat, felfelé bőven kilóghatnak egyes ajánlatok az elhelyezkedéstől, nagyságtól függően. E mellett a kínált ingatlanok árait nem elhanyagolhatóan befolyásolhatják a bérbe vevők értékelései is.

Ezzel szemben az ingatlan.com hagyományos, azaz hosszabb távra kalibrált ajánlatai között a déli parton a házakért kell a legtöbbet – átlagosan havi 200 ezret – fizetni, az északi parti házak átlagos bérleti díja 125 ezer forint havonta.

Aki lakást szeretne bérelni a Balaton mellett, akkor az északi parton kell jobban a zsebébe nyúlni, az átlagos bérleti díj 121 ezer forint/hó, a déli parton ugyanezért a kategóriáért csak 113 ezret kell kiköhögni. Más a helyzet a nyaralókkal, az északi part a legdrágább 250 ezer forint havi átlagos bérleti díjjal, a déli parton 237 ezer forintba kerül ugyanez.

A balatoni strandolás kiforgatja a családot a vagyonából

Beigazolódni látszanak az előzetes várakozások, amelyek szerint egy egyszerű balatoni nyaralás is átmenetileg kiforgathatja a családot a vagyonából. A strandokon napi sok ezer forintot lehet otthagyni úgy is, hogy semmi extrát nem veszünk, csupán bemegyünk, fürdünk, napozunk, eszünk, iszunk, de csak annyit, hogy még pont ne haljunk éhen vagy szomjan.

Az átlagos árak azonban még szezonon belül és az egyes települések között is nagy szórást mutatnak, mert hatalmas különbségek vannak a kiadásra felkínált ingatlanok minősége és állapota között. A bőséges kínálat miatt a kevésbé jó állapotú ingatlanok között intenzív az árverseny a bérlőkért. Az exkluzív minőségű nyaralókból pedig viszonylag kevés van, ezért ezeknek a kínálati ára igen magas. Így ha piacra kerül egy-egy ilyen kiadó vagy eladó ingatlan, akkor az a kínálati átlagárakra is számszerű hatással lehet.

Az egyszerű matek alapján tehát jól látszik a szállásközvetítő portálok előnye – persze a kiadók szempontjából nézve. Ahogy azonban lenni szokott,

a matek azért nem ilyen egyszerű,

hiszen a Booking.comon vagy az Airbnb-n jellemzően csak pár napra keresnek szállást, így bizonyos költségek sokkal gyakrabban jelentkeznek, így havi szinten is nagyobbak. Ilyenek például a két vendégturnus közötti takarítás – bár találtunk nem is egy olyan ajánlatot, ahol a takarításért külön díjat számítottak fel –, a vendégek számára bekészített enni-innivaló költségei, vagy maga a vendégek fogadásának költsége, hogyha ezt a tulajdonos nem saját maga végzi.

Ráadásul itt a rezsit is a bérbe adó fizeti meg az árban, míg a hagyományosan, hosszabb távra kiadó ingatlanoknál általában a bérlő – ez a hosszú távú bérbeadás egyik legnagyobb előnye.

Stiller Ákos

Az ingatlan állagának biztosítása mindkét esetben a tulajdonos feladata. Így az amortizáció okozta állagromlás elhárítása (festés, elromlott háztartási gépek cseréje, különböző hibák elhárítása) a bérbeadó felelőssége.

Adózás szempontjából az online szálláshely szolgáltatás esetében alkalmazható átalányadó kifejezetten vonzó lehetőség (szobánként 32 ezer forintos szja kötelezettség évente), ám a tapasztalatok azt mutatják, hogy a hosszú távra kiadott lakásokból származó jövedelem után a bérbeadók igen kevés százaléka fizeti be az adót, tehát a rövid távú kiadás adóelőnye inkább "elméleti" jellegű.

Durván olcsók lettek a balatoni kocsmák, éttermek

Egy év alatt 9 százalékkal csökkent a balatoni településeken működő vendéglátó-ipari egységek kínálati ára. Bár a belföldi turizmus élénkült tavaly, az árcsökkenésben szerepet játszhat a vendéglátásban kialakult munkaerőhiány.