Hiába fogadkoztak a kerületek, végül nem lett semmi az Airbnb-k visszaszorításából

Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten átlagosan havi 240 ezer forintért lehet lakást bérelni. 2023 január elseje óta a havi nettó minimálbér összege 154 280 forint. A két összeg közötti térben pedig ott a lakhatási válság. A fővárosban régóta nincs elegendő megfizethető otthon, ennek okai messzire vezetnek és összetettek, az eredménye viszont kézzelfogható: kevesebb a kiadó lakás, mint amennyi kellene, az albérletek ára az egekben.

A probléma különösen rosszul érinti a fiatalokat és az egyetemistákat, akik a júliusi ponthatárhúzás után elkezdik keresni a kollégiumi férőhelyeket, illetve azok híján az albérleteket az egyetemvárosokban. Idén 94 785-en felvételiztek sikeresen valamelyik hazai egyetem képzésére, nagyjából a felük Budapesten kezdi meg a tanulmányait.

Hogy ezt hogyan lehetne kezelni, arra időről időre előbukkannak ötletek és javaslatok. Láthattunk látványterveket egy több mint 8 ezer kollégiumi férőhelyes Diákvárosról, amely a Déli Városkapu projekt részeként épült volna fel a Soroksári-Duna-partján. Ezt a projektet elnyelte a Fudan Egyetem, amely azóta maga is szőrén szálán eltűnt, az ügyben már a rendőrség is nyomoz.

Egy másik ötlet más oldalról közelítette meg a problémát. Úgy is lehet enyhíteni a lakhatási válságon, ha nem új lakásokat építünk, hanem elérjük, hogy a meglévőket hosszú távra adják ki, például egyetemistáknak, ne pedig turistáknak, például Airbnb-n.

Hogy ez mennyit számítana, azt jól mutatja, hogy az Airbnb-kről adatot gyűjtő Airdna adatai szerint 9800 aktív kiadó budapesti lakás van fent az Airbnb-n. A térképükön jól látszik, mely kerületek a legérintettebbek.

Az oldal azokat a lakásokat tekinti aktívnak, amelyek az utóbbi egy hónapban legalább egy foglalást regisztráltak, vagy volt legalább egy szabad napjuk. Ezeknek a lakásoknak valamivel több mint a fele egyszobás, negyede kétszobás. A lakások átlagos napi bérleti díja a tavalyi adatok szerint augusztusban a legmagasabb (87 dollár), és februárban a legalacsonyabb (61 dollár), az éves átlag 74 dollár.

Vagyis ha a 74 dolláros napi átlagárral számolunk (jelenleg ez bő 26 ezer forint), akkor egy kiadónak egy hónapban csak tíz éjszakára kell kiadnia a lakását, hogy elérje a havi budapesti átlaglakbért, 240 ezer forintot. Persze vannak költségek is, takarítás, kapcsolattartás, az Airbnb sápja, de ha havonta 15 napra kiadja valaki a lakását napi 26 ezer forintért, akkor negyedmillió forintot szinte biztosan megkeres.

Az Airbnb-t visszaszorítandó 2020-ban az Országgyűlés elfogadta az úgynevezett „Airbnb-törvényt”, amellyel a felelősséget némileg áthárítva felhatalmazta az egyes budapesti kerületek önkormányzatait, hogy rendeletben állapítsák meg „a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát”.

Magyarul lehetővé tette, hogy az önkormányzatok mondják meg, hány napra lehet kiadni egy kerületi ingatlant rövid távra. Ha ugyanis csak mondjuk 90 napra lehet az Airbnb-n keresztül kiadni egy lakást, valószínű, hogy a tulajdonos a legforgalmasabb, nyári hónapokat választja, ősztől a következő szezon kezdetéig pedig kiadja a lakást valakinek, akinek pont ebben az időszakban van rá szüksége, mondjuk egy diáknak. Vagy számol, és úgy dönt, hogy inkább eleve hosszú távra, évekre adja ki. Nem beszélve arról, ha a kiadható napok számát még lejjebb veszik az önkormányzatok, amellyel teljesen el tudnák lehetetleníteni üzletileg az Airbnb-zést.

Megkérdeztük a leginkább érintett kerületeket, hogy éltek-e a lehetőséggel, és saját hatáskörben korlátozták-e a rövid távú lakáskiadást.

Mint a válaszokból kiderült: nem.

Az ügyben a legmesszebb a VI. kerület jutott. Ugyan a Soproni Tamás vezette önkormányzat sem alkalmazta a törvényt, mint megkeresésünkre írták, nem akarták a magánszállás-kiadást mint üzletágat ellehetetleníteni, „hiszen a korrekt módon működtetett Airbnb-szállások családok megélhetését szolgálják”, de a fővárosban elsőként megkísérelték szabályozni az Airbnb-ket, hogy „a terézvárosiaknak nyugalmasabb, csendesebb éjszakáik és nappalaik legyenek”.

Kialakítottak egy szabályrendszert, amely szerint a lakását csak akkor adhatja ki a tulajdonos rövid távon, ha a szabályozás feltételeinek előzetesen eleget tesz, ellenkező esetben egyetlen napra sem kap engedélyt. Ezek voltak a feltételek:

• az üzemeltetőnek rendelkeznie kell a lakáskiadáshoz a társasház hozzájárulásával, a társasház SZMSZ-e ne tiltsa a lakáskiadást;
• az üzemeltető köteles kiírni a szálláshely bejáratánál a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központban használt regisztrációs számát;
• az üzemeltető köteles a társasház házirendjét angolul kifüggeszteni a szálláshelyen;
• az üzemeltető köteles 24 órás rendelkezésre állást biztosítani a társasház lakóinak, és saját vagy megbízottjának telefonszámát közzétenni a szálláshely bejáratánál;
• biztosítsanak poroltót a szálláson.

A koncepciót a terézvárosi önkormányzat elküldte véleményezésre a Gazdasági Versenyhivatalnak és Budapest Főváros Kormányhivatalának, majd az elfogadott rendeletet is, amely a tervek szerint 2022. december 1-jétől lépett volna életbe, de

a kormányhivatal közbelépett, mert álláspontja szerint az önkormányzat túlterjeszkedett a jogalkotási hatáskörén.

Azt ugyan elismerték, hogy önkormányzat intézkedései egyaránt segíthetnénk az itt élőket és a szolgáltatókat is, de szerintük ezek az elvárások korlátoznák a lakáskiadókat, és ez ellentétes a jogalkotó szándékával.

Soproni Tamás erre a Miniszterelnökségtől egyeztetést, és a törvények olyan módosítását kérte, amely figyelembe veszi a tapasztalataikat. Mint írták, „érdemi reakció egyelőre nem érkezett”. Ebben az esetben tehát sem a lakhatási problémákat, sem az Airbnb-kkel tapasztalt egyéb problémákat nem sikerült kezelni.

A IX. kerület hasonló rendelettel próbálkozott, mint a terézvárosi önkormányzat, az V., a VII., és a VIII. kerület egyáltalán nem élt az Airbnb-törvény adta lehetőséggel. A kerületek hasonló okokra hivatkoznak, mint Terézváros, miszerint nem akarták a magánszállás-kiadást mint üzletágat ellehetetleníteni. A törvény az önkormányzatok felől érkező kritikák szerint fűnyíró-elven működik, ugyanis nem teszi lehetővé, hogy az önkormányzat különbséget tegyen például lakáskiadással foglalkozó nagyvállalatok és magánszemélyek között, csak arra ad lehetőséget, hogy a rövid távú szálláshely-kiadást, mint olyat, keretek közé szorítsák.

Márpedig a helyi szavazópolgárok megélhetéséhez egyik kerület sem nyúl szívesen hozzá. Annak ellenére sem, hogy minden megkérdezett kerületi polgármester választási programjában szerepelt a lakhatási válság kezelése. Niedermüller Péter egyenesen azt nyilatkozta a hvg.hu-nak választási győzelme után, hogy „meg kellene határozni, hogy egy évben hány napra lehet kiadni így a lakásokat". 

A kérdésinkre válaszoló kerületek ma már úgy látják, jobb lenne, ha megadóztathatnák a szálláshely-kiadást, vagy ha több pénz jutna szociális bérlakások felújítására, vásárlására. Vagy megépülne a Diákváros a maga 8 ezer kollégiumi férőhelyével.