2022 első felében a kedvező makrogazdasági környezetben több éves ciklusának csúcsára ért a lakáspiac. A harmadik negyedévében már több jel is arra mutat, hogy a hazai lakáspiacon fordulat következett be – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Lakáspiaci jelentéséből. A „fordulat” voltaképpen azt jelenti, hogy a lakáspiac megroppanása elkezdődött, szűkül a kereslet, szűkül a kínálat, visszaesik az adásvételek száma.

Megállt az áremelkedés

Az MNB-lakásárindex alapján 2022 második negyedévében még éves alapon 24,8 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban, ami nominális értelemben a jelenlegi, 9 éve tartó lakáspiaci ciklusban mért legmagasabb áremelkedési-ütemet jelenti. Reálértelemben, vagyis az átlagkereset emelkedéséhez képest ugyanakkor már elmarad a csúcstól. A vidéki városokban az országos átlagot meghaladó mértékű, 31,2 százalékos éves drágulás történt, Budapesten pedig 20,4 százalékkal emelkedtek a lakásárak egy év alatt.

Előzetes adatok alapján 2022 harmadik negyedévében várhatóan jelentősen, a második negyedéves 12,8 százalékról 1,7 százalékra lassul a lakásárak reálértelemben vett éves növekedése – állítja az MNB.

A lakáshitelezés lefullad

2022 harmadik negyedévében a kereslet mérséklődésével párhuzamosan a tranzakciók száma éves alapon 22,6 százalékkal csökkent az MNB becslése szerint, amin belül szeptember hónapban 34,2 százalékos volt a visszaesés.

2022 második negyedévében a hitelintézetek rekord volumenű lakáshitel-szerződést kötöttek. Ezt követően szeptemberben már 38 százalékkal csökkent éves alapon a kibocsátás. Szeptemberben az újlakáshitel-kibocsátás visszaesésén belül nagy különbségek voltak a hitelfelvétel célját tekintve – mondta el a jelentést bemutató sajtótájékoztatón Winkler Sándor, a Magyar Nemzeti Bank vezető közgazdasági elemzője. Míg az új lakások vásárlására és építésére kibocsátott hitelvolumen nem csökkent annyira jelentősen, a használt lakások vásárlására kibocsátott volumen 50 százalékkal volt kisebb, mint egy évvel korábban.

Magyar Nemzeti Bank

A lakáshitel-kamatok folytatódó emelkedése és a lakáspiaci drágulás következtében a lakásvásárlás elérhetősége az otthonteremtési támogatásokra nem, vagy kisebb mértékben jogosult háztartások számára évek óta nem látott alacsony szintre esett.

Magyar Nemzeti Bank

Vagyis miközben a lakásárak drasztikusan nőttek, a magas infláció miatt a háztartások reáljövedelmének növekedése lassult (a negyedik negyedévben már a reálkeresetek csökkenése várható, mivel az infláció mértéke meghaladja az átlagkereset növekedését), a hitelkamatok pedig emelkednek. Így egyre többen vannak olyanok, akik nem képesek lakásvásárlást finanszírozni – különösen olyanok, akik egyáltalán nem, vagy csak kevéssé képesek igénybe venni a gyerekvállaláshoz kötött állami kedvezményeket.

Az MNB Hitelezési felmérésére adott válaszok alapján a bankok 2022 harmadik negyedévében szigorítottak a lakáshitelhez jutás feltételein, és szinte valamennyi intézmény a hitelkereslet visszaesését tapasztalta. A következő fél évre előretekintve a felárak emelésével folytatódhat a szigorítás, emellett a bankok döntő többsége tovább csökkenő hitelkeresletre számít.

Méghozzá drasztikus visszaesésre, 2022 utolsó és 2023 első negyedévében a lakáshitel-kereslet visszaesése 91 százalékos lehet. Ami lényegében a lakáshitelezés lefulladását jelenti. A lakóingatlan-projekthitelek (tehát az ingatlanfejlesztő vállalkozások által egyes projektekre igénybe vett kölcsönök) esetében sem sok jó várható: a hitelkereslet visszaesése 84 százalékos lehet.

Szűkül a kínálat

Ami a kínálati oldalt illeti, 2022 első három negyedévében 7,7 százalékkal nőtt az átadott új építésű lakások száma a vidéki lakásépítések emelkedésének köszönhetően. Az MNB előrejelzése szerint 2022-ben az elmúlt negyedévekben jelentősen növekvő új építési engedélyszám hatására összességében mintegy 23 ezer új lakás befejezése várható, ami 17 százalékos éves bővülésnek felelne meg.

Ugyanakkor 2023 folyamán további emelkedéssel már nem számolnak a felépített lakások számában.

A budapesti újlakáspiac a keresleti és a kínálati oldalon is szűkült. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projekteken belül a még szabad kínálat éves összevetésben 36 százalékkal csökkent az első félév előrehozott vásárlásai miatt.

A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40 százalékkal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma.