Baráti árakon

Most érdemes venni a rejtőzködésből nyílt expanzióba fogó, a minap a MÁV Teréz körúti patinás épületét (lásd MÁV-ingatlanbörze című írásunkat) megvásároló Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Rt. (BIF) részvényeiből - javasolják tőkepiaci szakértők. Feltéve persze, hogy akad, aki elad belőlük, az 1998 óta a parketten lévő részvénnyel ugyanis eddig jobbára a 2,6 milliárd forintos jegyzett és ötmilliárdos saját tőkéjű társaság 80 százalékát kézben tartó nagytulajdonosok kereskedtek egymás között. A papír teljesen kimaradt az elmúlt kétéves tőzsdei szárnyalásból - miközben a BUX a 2003 tavaszi 7 ezer pontjáról mostanáig 15 ezer pont közelébe jutott, a BIF kurzusa kitartóan 2-3 ezer forint között stagnált. "A részvény jócskán alulértékelt, várakozásaim szerint egy-másfél év alatt akár 6 ezer forintig drágulhat" - számolgatta a BIF egyik kicsiny, 5 százalék alatti, kockázatitőke-befektetéseiről ismert tulajdonosa, Móricz Gábor.

Ám olyan papírról lévén szó, amelynek nincs rendszeres forgalma, a kockázat sem csekély - figyelmeztetnek a szakértők. Az eddig a háttérben, csendben tevékenykedő, látványos üzleti akciókkal alig-alig előrukkoló társaság azonban most stratégiát vált: az idén több nagy, együttesen 30-40 milliárd forintos fejlesztést indít el. A szükséges tőke kétharmadát külső forrásból, alapvetően bankhitelből fedezik majd, ám (nehogy túlzottan eladósodjon a cég) az sem kizárt, hogy részvénykibocsátással a tőzsdén keresztül hívnak be tőkéstársakat - tájékoztatta a HVG-t Moskovits László, az új filozófia jegyében kilenc hónapja kinevezett vezérigazgató. "Erre várok - szögezte le Móricz -, ha a részvény kereskedelme megélénkül, könnyebb lesz a számomra jónak tartott áron kiszállni belőle."

Móricz egyébként annak idején komoly szerepet játszott a BIF megszerzésében. A társaságot még 1994-ben az akkori Állami Vagyonügynökség (ÁVÜ) alapította különböző, eladásra szánt ingatlanokat apportálva bele. Az ÁVÜ-jogutód Állami Privatizációs és Vagyonkezelő Rt. (ÁPV) végül 1997 őszén hirdette meg a céget, amelyben akkor összesen 3 milliárd forint értékű ingatlanvagyont tartottak nyilván. Köztük volt például az Aranykéz utcai parkolóház 40 százaléka, amit önmagában 220 millió forintra becsültek. Első lépésben a BIF 55 százalékos pakettjét a Katlan nevezetű, kárpótlási jegyeket hasznosító vállalkozás vette meg, amely közvetve - a Kaptár elnevezésű kockázatitőke-társaságon keresztül - Móricz érdekeltségében állt. A Katlant később a BIF szerezte meg, a nála lévő BIF-részvényeket pedig a mostani nagytulajdonosok (lásd táblázatunkat) vásárolgatták ki. Utóbbiak egészen 1999 végéig folyamatosan növelték részesedésüket. A kárpótlási jegyes fizetési lehetőség révén a vezető nagybefektetők mintegy másfél milliárd forintért jutottak hozzá a BIF négyötödéhez, amelyből eddig körülbelül ugyanennyit vettek ki osztalékként. A terjeszkedésnek azonban ára van: a BIF-cégcsoport 2001-es 1 milliárd forintos adózott nyeresége 2003-ra a harmadára apadt, s ez a tendencia 2004-ben is folytatódott.

A BIF legnagyobb, megközelítőleg 33 százalékos részvényese a gazdag magyarok százas toplistáján 6,8 milliárd forintos becsült vagyonnal szereplő Nobilis Kristóf, aki a kilencvenes évek "sztár" brókercégéből, a CA-IB Értékpapír Rt.-ből indult. Itt ismerkedett össze az akkoriban aktívan tőzsdéző Ungár Andrással, akivel közösen döntöttek arról, hogy ingatlanfejlesztésbe kezdenek - emlékeztek vissza a HVG érdeklődésére. Mára 4 milliárd forintosra taksált vagyonával Ungár is felkerült a toplistára. A BIF-et Moskovits vezérigazgató belépéséig a 28 százalékban részvényes, 50-es éveinek elején járó Ungár vezette, aki - mint mondja - mostanra nyugdíjazta magát. Nobilis már a CA-IB elhagyása után visszavonult az operatív munkától, s azóta - érdekeltségei közbeiktatásával - különböző, olykor a tőzsdén is forgó nagyvállalatokban tűnt fel befektetőként, például az econet.hu Rt.-ben és a Forrás Rt.-ben, vagy legutóbb, a múlt hét végén 49 százalékos bevásárlással az Index.hu internetes újságban, de van például erdélyi ablakgyára is. Mára azonban fő érdekeltségi köre és profitforrása az ingatlanpiac lett - hangsúlyozta.

Ungár és Nobilis - jóllehet az alapszabály szerint a stratégiaalkotáshoz elegendő az általuk birtokolt puszta szótöbbség - az összes fontos döntést három tulajdonostársával együtt hozza meg. E körbe tartozik a BIF-ben jelenleg tisztséget nem viselő, de az igazgatósági (it) üléseket látogató másik egykori CA-IB-os, Lantos Csaba, az OTP Bank Rt. jelenlegi vezérigazgató-helyettese, akit 3,5 milliárd forintosra becsült magánvagyonával szintén a száz leggazdagabb magyar közé számítanak. A vezérkar tagja hajdani brókercéges kollégájuk, a BIF-ben it-tag Küllői Péter és az ingatlanfejlesztő társaság elnöke, a tőkepiaci múlttal bíró Varga Zoltán is. Jóllehet a bölcsész Ungár kilóg e baráti társaságból, visszautasítja a feltételezést, hogy vélelmezett politikai kapcsolatrendszere miatt vették volna be a csapatba. A testvére ugyanis Ungár Klára, egykori fideszes, későbbi szabaddemokrata politikus, a felesége pedig Schmidt Mária, Orbán Viktor korábbi főtanácsadója, a Terror Háza Múzeum vezetője. "Csak a szavazófülkében politizálok. A BIF inkább lemond egy-egy jó üzletről, hogy még a látszatát is elkerülje az esetleges politikai hátszélnek" - állította Ungár, aki szerint ellentmondásosan megítélt személye miatt maradtak le például 2000-ben az Autóker privatizációjáról (HVG, 2000. március 11.).

Bárhonnan jöttek is az ötletek, a BIF eddig ügyesen gyarapította vagyonát. Ungár 1999-ben 615 millió forintnyi kölcsönt kapott a BIF-től, hogy magánszemélyként vegyen meg egy 32 hektáros, belterületté minősített harsánylejtői szántót (a földtörvény szerint ugyanis cég nem vehet ilyet). A terület korábban a Budapest Bank Rt.-re szállt egy vissza nem fizetett kölcsön fejében (HVG, 2002. szeptember 14.). A korábbi adós azonban megtámadta az adásvételt, így Ungár csak többéves pereskedés után, tavaly lett végleges tulajdonosa a szakértők szerint a vételár legalább dupláját érő ingatlannak. A BIF külön városrészt (ezer lakást, középületeket, templomot, parkokat, sportpályát, szabadidőközpontot) álmodott meg a területre, amelyre a következő öt-hat évben 20-30 milliárd forintot költ - ismertette a nagyszabású elképzelést Moskovits. A közművek és utak kiépítése azonban csak a nyáron kezdődhet, azután, hogy a régészek - ókori leletek után kutatva - átfésülik a területet, mivel ott feltételezéseik szerint római amfiteátrum állt.

Ügyes húzás volt 2000-ben a felszámolás alatt álló Globex Tervező és Beruházó Rt. 1700 négyzetméteres, Duna-parti telkének a megszerzése a Nemzeti Színház mellett. A BIF itt szeretné megmutatni, mit tud: 4 milliárd forintból építenék fel a 16 ezer négyzetméteres, hullám alakú Castrum-házat, 57 luxuslakással, üzletekkel, irodákkal, tornateremmel (az építési engedélyt a múlt héten kapták meg). Árverésen, olcsón vette meg 2002-ben 1,7 milliárd forintért a BIF - pontosabban a Katlan Rt. - a Raiffeisen Bank Rt.-től a ma már felszámolás alatt álló Binder-cégcsoport legértékesebb ingatlanát, a Hankóczy utcai, diplomaták, üzletemberek lakta épületegyüttest. A tulajdonjog bejegyzéséért két évet pereskedett a Katlan, Binder János építési vállalkozó ugyanis minden követ megmozgatott az ügylet megakadályozására (HVG, 2004. szeptember 18.). A Katlan megörökölte a bérleti szerződéseket, a 29 bérlő havonta lakásonként 1500 és 3600 dollár közötti összeget fizet. Ungár szerint nem kockáztattak komolyan, amikor rendezetlen tulajdonosi viszonyok közepette vásároltak olcsón, mert ilyen akcióba csak megbízható ügyvédeik egyetértésével fognak.

Várhatóan jó üzlet lesz az irodaházakkal nem túl jól ellátott Üllői útra tervezett, 13 ezer négyzetméteres iroda- és parkolókomplexum 2006-ban induló felépítése is, amire 2,6 milliárd forintot szán a BIF. S bár Óbudán temérdek irodaház épült az utóbbi időben, a BIF-cégcsoport 12 ezer négyzetméteresre bővítené Polgár utcai, egykor dohánygyárként funkcionált központját, amelynek nagyobbik részét kiadná. Arról viszont még nem döntöttek, továbbfejlesztik-e az Illatos úti raktárbázist, illetve átépítik-e az M5-ös autópálya kivezető szakasza melletti, Zombori utcai öreg irodaházat. "Minden azért nekünk sem jött be - mondott példát a kevésbé sikerült ügyletekre Ungár -, a verseg-fenyőharaszti kastélyszálló működtetése veszteséges, a Rákóczi úti korábbi evangélikus templomot pedig egy családi ház áráért vettük ugyan meg, de pillanatnyilag fogalmunk sincs, mihez kezdjünk vele."

GYENIS ÁGNES