Már látszik, hogy súlyos zavart okoz az ingatlanpiaci jogbiztonságban az Alkotmánybíróság egyik tavalyi határozata. A szóban forgó döntés megsemmisítette az ingatlan-nyilvántartási törvény azon rendelkezését, amely 60 napban maximálta az úgynevezett törlési keresetek megindításának határidejét. Ez az ítélet alapvetően rengeti meg a hazai ingatlan-nyilvántartás közhitelességének intézményét.
Törlési keresetet a törvény értelmében az indíthat, akinek jogát az ingatlan-nyilvántartás újabb bejegyzése sérti, és azt szeretné elérni, hogy az eredeti állapot visszaálljon. A törlési kereset indításával a becsapott, félrevezetett vagy például megzsarolt áldozat kérheti, hogy a bejegyzett új tulajdonos (jelen esetben a rosszakarója) jogát töröljék, saját tulajdonjogát viszont jegyezzék vissza az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben az ingatlan a papírok szerint időközben többször is gazdát váltott, a visszaélés áldozata a láncolat összes tagja ellen megindíthatja keresetét.
A gondok azzal kezdődnek, hogy a törvény immár hatályba lépett szövege szerint hiába szerez valaki jóhiszeműen – az előző bejegyzés érvényességében bízva – tulajdonjogot egy adott ingatlanra, ettől még a bejegyzéstől számított három éven belül bármikor indíthatnak ellene törlési keresetet, miután az erre eddig nyitva álló 60 napos „időablakot” az Alkotmánybíróság eltörölte. Döntését az AB többek között azzal indokolta, hogy a 60 nap – amelyet az érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől kell számítani – nem feltétlenül méltányos a sérelmet szenvedő féllel szemben. Előfordulhat ugyanis, hogy az érintett 60 napon túl tudja csak megindítani a törlési keresetet, például mert korábban „fenyegetés alatt állt”. Az alkotmánybírák szerint ezzel a törvényhozó eddig nem mérlegelte kellően azokat az esetleges körülményeket – legyen szó kényszerítés, fenyegetés bármilyen formájáról –, amelyek megakadályozhatnak valakit a törlési procedúra elindításában.
Mindez a gyakorlatban azt is jelenti, hogy egy ingatlan jóhiszemű vevője ezentúl csak akkor lehet teljesen biztos saját tulajdonában, ha az eladó tulajdonjogát már több mint három éve bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba. Az alkotmánybírósági döntés nyomán egy ingatlan vevőjének nem elegendő tehát csupán a tulajdoni lapot átnéznie, jobb, ha minden három éven belüli tulajdonosváltozást is alaposan megvizsgál, gondosan ellenőrizve az érintett ingatlan iratait. Az iratok alapos és érdemi áttekintése ellenben többnyire már ügyvédi közreműködést is megkíván, ami nyilvánvalóan többletkiadásokkal is jár a vevő számára.
A vizsgálatra, az iratokba való betekintésre ráadásul csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos hozzájárulásával kerülhet sor, de ő – akár jól felfogott üzleti érdekeire hivatkozva – meg is tagadhatja ezt a hozzájárulást. Kérdés, hogy a hozzájárulás megtagadását a vevőnek rögtön gyanakvással kell-e fogadnia. S ha ez a bizonyos vevő betekintés nélkül is hajlandó megkötni az ingatlant átruházó szerződést, vajon továbbra is jóhiszeműnek számít-e majd a jog szerint? Ha nem, akkor felkészülhet arra, hogy időbeli határ nélkül, akár sok évvel később is megindítható ellene a törlési kereset. És milyen felelősség terheli például azt, aki betekint ugyan az iratokba, de nem ismeri fel a korábbi ingatlan-átruházási szerződés érvénytelenségét, mert például az egyik aláírás hamis volt?
Az Alkotmánybíróság határozata számos ilyen dilemmát vet fel, amelyekre a jogszabály egyértelmű rendelkezése hiányában várhatóan csak a bíróságok peres ügyekben meghozott, egyedi döntései fognak választ adni. A probléma az eladón és vevőn kívül persze a gazdasági élet szereplőinek tágabb körét is érinti, így például az ingatlantranzakciókat finanszírozó bankokat, amelyek adott esetben az általuk nyújtott kölcsön biztosítékát, azaz az ingatlanon alapított jelzálogjogukat, vételi jogukat is elveszíthetik, hiszen a törlési per eredménye e bejegyzett jogokra is kihat. Ezt a kockázatot a bankok értelemszerűen nem vállalják, ami a jelenleg amúgy sem bőséges finanszírozási források további szűküléséhez vezethet az ingatlanpiaci szereplők számára.
SZARVAS JÚLIA
(A szerző ügyvéd)
