TriGranit
TriGranit
Tetszett a cikk?

A jövő irodaháza válságálló, kivitelezése rugalmas és a legmodernebb minősítéseket is birtokolja – legalábbis a IX. kerületi Millennium Gardens komplexum története ezt bizonyítja. A TriGranit fejlesztésében megvalósuló irodaépület kapcsán arról beszélt a cég két szakembere, hogy az A+ kategória miért csak a kezdet, a fejlesztőknek milyen szempontrendszernek kell megfelelniük ahhoz, hogy a bérlők és a bankok igényeit is kielégítsék, és miért kell beépíteni a bizonytalanságot is a tervezésbe.

Brenner Bálint
TriGranit

Jelenleg is tart az elmúlt néhány év turbulens időszaka, amely kezdődött a Coviddal, folytatódott a háborúval, majd energiaválságba és monumentális inflációba csapott át. Nem meglepő módon a befektetési ingatlanok piacát is jelentősen felforgatták ezek a tényezők, és ahogy Brenner Bálint, a TriGranit pénzügyi vezetője jellemzi az időszakot: ma már nem elég, ha egy irodaház A+-os minősítésű, sőt, nemcsak a bérlők, hanem a bankok kegyeiért is keményen meg kell küzdeni. Több tényező is jelentősen felértékelődött: a kivitelezés rugalmasságán túlmenően az üzemeltetési költségek lefaragása, a környezettudatosság és a fenntarthatóság is előtérbe került. A Millennium Gardens második ütemének kivitelezése – melynek átadására 2024. első negyedévében kerül majd sor – szintén a fenti tényezők maximális figyelembevételével valósul meg.

Alapvető szempontok és időtállóság a piacon

Makk Károly Dömötör
TriGranit
A Lechner Ödön fasoron található Millennium Gardens impozáns irodakomplexum első ütemének fejlesztése alatt, lehetetlennek tűnő időpontban adtak bérbe 18 ezer négyzetméternyi irodát: a járvány kellős közepén. Ráadásul nemcsak a klasszikus ötéves időtartamra – mondja Makk Károly Dömötör, a TriGranit bérbeadási igazgatója -, hanem hosszabb távra is.

A siker egyik kulcsa az volt, hogy már az épület jóval a Covid előtti tervezésénél is olyan szempontokat vettek figyelembe, melyek a járvány után, főként az energiaárak megugrásával felértékelődtek: a környezettudatosság és a fenntarthatóság, amiket különböző szempontrendszerekkel és minősítésekkel lehet mérni. Az egyik ilyen szempontrendszer az ESG, amelynek célja a vállalatok mindennapi tevékenységében rejlő nem pénzügyi kockázatok és lehetőségek nyomonkövetése.

A másik fontos minősítési rendszer a BREEAM, amelynek Excellent fokozatát az épület már megkapta, az üzemeltetés pedig most fogja elnyerni. A BREEAM minősítési rendszer a környezettudatos tervezés, kivitelezés és üzemeltetés érdekében jött létre, és hazánkban a legelterjedtebb zöld minősítési rendszerként ismert. A rendszer kilenc kategóriába csoportosítva fogalmazza meg a fenntarthatósági kritériumokat, ezzel holisztikus módon mérve a minősített projekt teljesítményét. A kritériumok jellemzően az európai, illetve hazai szabványokat követik.

Mivel az építőipar és az épített környezetünk felel a globális energia-, és nyersanyagfelhasználás, ezáltal a kártékony kibocsátások jelentős hányadáért, a BREEAM és a hozzá hasonló zöld minősítési rendszerek kiemelten fontos szerepet kaptak az elmúlt időszakban.

A viharos időszak ellenére jelentős aktivitás van a piacon, és éppen az energiafelhasználás szempontjából hatékony üzemeltetésű irodaházak iránt figyelhető meg fokozott kereslet. „A Millennium Gardens A+ kategóriás irodaház, és ebben a kategóriában egyre kevesebb épület készül el, illetve indul el a fejlesztése” – magyarázza Makk Károly Dömötör, aki szerint egy jól pozícionált ingatlan mindig jól fog teljesíteni.

A minősítések ma már alapkövetelménynek számítanak az irodapiacon, és a Millennium Gardens-nél már a tervezéskor erre készültek: például hőszivattyús fűtéssel, a biciklitárolókkal, elektromosautó-töltőállomások létesítésével. A környezettudatosságot támogató szempontokat már a tervezésnél fontos ügyként kezeltük – mondja a TriGranit bérbeadási igazgatója. A sor folytatódik: a többszáz fős, prémium minőségű étkeztetésnek helyt adó Kantin, a víztakarékos autómosó, vagy a közösségi terek mozgásérzékelő LED lámpái is. A liftek érintésmentesen kezelhetőek, ahogy az épületbe való belépés is érintésmentes, és UV-filterek is működnek baktérium- és vírusmentes szellőztetést biztosítva a házban.

A minél több házon belül elérhető szolgáltatás kritériumát célozza a prémium fogászat is, ami az ott dolgozók (és persze az utcáról betérők) egészségét támogatja. A fenntarthatóság és az olcsóbb üzemeltetés mellett csábító a bérlők és dolgozóik számára az impozáns lokáció, a zöldfelületek nagysága, a Duna közelsége, a panoráma, az épület minősége, összefoglalóan az „employee-wellbeing” előtérbe helyezése is.

Egy, a Millennium Gardens-hez hasonló épületprojektet elindítani a nulláról – a telek megvásárlásával és hitel felvételével együtt – Magyarországon jelenleg működésképtelen koncepciót jelent Makk Károly Dömötör szerint. Ez azt eredményezheti, hogy a jelenlegi viharos időszakot követően kevés lesz az A+ kategóriás irodaház a piacon, ahova beköltözhetnének a bérlők, ez pedig az elérhető termékek árát fogja felfelé vinni. Addig is több bérletidíjmentes időszakot, illetve magasabb kialakítási hozzájárulást kell biztosítani a bérlőknek, hogy a bérbeadók magukhoz vonzzák őket – magyarázza a TriGranit bérbeadási igazgatója.

A bizonytalan tényezők biztos beárazása

A környezettudatos, fenntartható üzemeltetés és az erre alapozó épületi és üzemeltetési minősítések nemcsak a bérlőknek fontosak, hanem a bankoknak is. Ahogy Brenner Bálint elmondta, a pénzintézetek jelentősen szigorítottak a hitelfelvétel kritériumain, és nemcsak a bérlők, de a bankok is a kiemelkedő projekteket keresik.

A pénzintézetek egyrészt a kivitelezés büdzséjét, másrészt a jövőbeli cashflow-t veszik figyelembe a finanszírozás során. Egyik oldal sem sétagalopp, és az emelkedő kamatok sem könnyítenek a helyzeten – mondja a TriGranit pénzügyi vezetője.

A kivitelezés oldalán az alapanyagok és a munkaerő ára is elszállt, így nehéz tervezni, éppen ezért egyre hangsúlyosabbá válik a büdzsében a tőketartalék nagysága. A bizonytalan tényezőt egyre biztosabban kell beárazni – fogalmaz Brenner Bálint, aki szerint a bankok egyre jobban figyelnek arra, hogy a projektnek tartható büdzséje legyen: „jelenleg minden egyes eurót figyelemmel kísérnek a pénzintézetek”.

A szigorodó kritériumok ellenére is, ha vonzó és erős a projekt, lehet rá finanszírozást találni, és a minősítések is a projekt erősítéséhez járulnak hozzá – teszi hozzá a pénzügyi vezető, aki szerint a járvány, a háború és az elszálló infláció eléggé felrázták a piacot. Korábban főként a nemzetközi befektetők voltak túlsúlyban, de most, hogy a piac kimozdult a nyugalmi helyzetből és eltértünk egy emelkedő trendtől, a befektetők jelentősen behúzták a kéziféket. A Magyarországon és Lengyelországban aktív TriGranit esetében az látszik, hogy Lengyelország jelenleg vonzóbb célpont a befektetők számára, mert Magyarországon nagyobbak a gazdasági kilengések a válságok után, a gazdaság nehezebben rendeződik vissza, ami talán nem is csoda, hiszen az utóbbi években rendkívüli gazdasági helyzetet rendkívüli gazdasági helyzet követett. A lassúbb visszarendeződés ellenére Brenner Bálint úgy látja, a hazai és a nemzetközi befektetők aránya a korábbihoz képest jelenleg egészségesebb.

A tartalom a TriGranit megbízásából, a HVG BrandLab produkciójában készült. A cikk létrehozásában a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.

 

A borítókép Palkó György fotója.

Tanulnia kell? Nagyon nem mindegy, hogy képernyőn vagy papíralapon olvas

Tanulnia kell? Nagyon nem mindegy, hogy képernyőn vagy papíralapon olvas

Óriásit hasalt a Covid elleni oltásokat gyártó Moderna

Óriásit hasalt a Covid elleni oltásokat gyártó Moderna

Visszatért az igazi tél, 45 százalék alá csökkent az európai gáztárolók töltöttsége

Visszatért az igazi tél, 45 százalék alá csökkent az európai gáztárolók töltöttsége

Orbán Viktor fogadta a boszniai szerb elnököt, aki szerint a srebrenicai népirtás „mítosz”

Orbán Viktor fogadta a boszniai szerb elnököt, aki szerint a srebrenicai népirtás „mítosz”