Egy kiváló minősítésű ingatlanra járvány és energiaválság idején is van igény
A jövő irodaháza válságálló, kivitelezése rugalmas és a legmodernebb minősítéseket is birtokolja – legalábbis a IX. kerületi Millennium Gardens komplexum története ezt bizonyítja. A TriGranit fejlesztésében megvalósuló irodaépület kapcsán arról beszélt a cég két szakembere, hogy az A+ kategória miért csak a kezdet, a fejlesztőknek milyen szempontrendszernek kell megfelelniük ahhoz, hogy a bérlők és a bankok igényeit is kielégítsék, és miért kell beépíteni a bizonytalanságot is a tervezésbe.
Jelenleg is tart az elmúlt néhány év turbulens időszaka, amely kezdődött a Coviddal, folytatódott a háborúval, majd energiaválságba és monumentális inflációba csapott át. Nem meglepő módon a befektetési ingatlanok piacát is jelentősen felforgatták ezek a tényezők, és ahogy Brenner Bálint, a TriGranit pénzügyi vezetője jellemzi az időszakot: ma már nem elég, ha egy irodaház A+-os minősítésű, sőt, nemcsak a bérlők, hanem a bankok kegyeiért is keményen meg kell küzdeni. Több tényező is jelentősen felértékelődött: a kivitelezés rugalmasságán túlmenően az üzemeltetési költségek lefaragása, a környezettudatosság és a fenntarthatóság is előtérbe került. A Millennium Gardens második ütemének kivitelezése – melynek átadására 2024. első negyedévében kerül majd sor – szintén a fenti tényezők maximális figyelembevételével valósul meg.
Alapvető szempontok és időtállóság a piacon
A siker egyik kulcsa az volt, hogy már az épület jóval a Covid előtti tervezésénél is olyan szempontokat vettek figyelembe, melyek a járvány után, főként az energiaárak megugrásával felértékelődtek: a környezettudatosság és a fenntarthatóság, amiket különböző szempontrendszerekkel és minősítésekkel lehet mérni. Az egyik ilyen szempontrendszer az ESG, amelynek célja a vállalatok mindennapi tevékenységében rejlő nem pénzügyi kockázatok és lehetőségek nyomonkövetése.
A másik fontos minősítési rendszer a BREEAM, amelynek Excellent fokozatát az épület már megkapta, az üzemeltetés pedig most fogja elnyerni. A BREEAM minősítési rendszer a környezettudatos tervezés, kivitelezés és üzemeltetés érdekében jött létre, és hazánkban a legelterjedtebb zöld minősítési rendszerként ismert. A rendszer kilenc kategóriába csoportosítva fogalmazza meg a fenntarthatósági kritériumokat, ezzel holisztikus módon mérve a minősített projekt teljesítményét. A kritériumok jellemzően az európai, illetve hazai szabványokat követik.
Mivel az építőipar és az épített környezetünk felel a globális energia-, és nyersanyagfelhasználás, ezáltal a kártékony kibocsátások jelentős hányadáért, a BREEAM és a hozzá hasonló zöld minősítési rendszerek kiemelten fontos szerepet kaptak az elmúlt időszakban.
A viharos időszak ellenére jelentős aktivitás van a piacon, és éppen az energiafelhasználás szempontjából hatékony üzemeltetésű irodaházak iránt figyelhető meg fokozott kereslet. „A Millennium Gardens A+ kategóriás irodaház, és ebben a kategóriában egyre kevesebb épület készül el, illetve indul el a fejlesztése” – magyarázza Makk Károly Dömötör, aki szerint egy jól pozícionált ingatlan mindig jól fog teljesíteni.
A minősítések ma már alapkövetelménynek számítanak az irodapiacon, és a Millennium Gardens-nél már a tervezéskor erre készültek: például hőszivattyús fűtéssel, a biciklitárolókkal, elektromosautó-töltőállomások létesítésével. A környezettudatosságot támogató szempontokat már a tervezésnél fontos ügyként kezeltük – mondja a TriGranit bérbeadási igazgatója. A sor folytatódik: a többszáz fős, prémium minőségű étkeztetésnek helyt adó Kantin, a víztakarékos autómosó, vagy a közösségi terek mozgásérzékelő LED lámpái is. A liftek érintésmentesen kezelhetőek, ahogy az épületbe való belépés is érintésmentes, és UV-filterek is működnek baktérium- és vírusmentes szellőztetést biztosítva a házban.
A minél több házon belül elérhető szolgáltatás kritériumát célozza a prémium fogászat is, ami az ott dolgozók (és persze az utcáról betérők) egészségét támogatja. A fenntarthatóság és az olcsóbb üzemeltetés mellett csábító a bérlők és dolgozóik számára az impozáns lokáció, a zöldfelületek nagysága, a Duna közelsége, a panoráma, az épület minősége, összefoglalóan az „employee-wellbeing” előtérbe helyezése is.
Egy, a Millennium Gardens-hez hasonló épületprojektet elindítani a nulláról – a telek megvásárlásával és hitel felvételével együtt – Magyarországon jelenleg működésképtelen koncepciót jelent Makk Károly Dömötör szerint. Ez azt eredményezheti, hogy a jelenlegi viharos időszakot követően kevés lesz az A+ kategóriás irodaház a piacon, ahova beköltözhetnének a bérlők, ez pedig az elérhető termékek árát fogja felfelé vinni. Addig is több bérletidíjmentes időszakot, illetve magasabb kialakítási hozzájárulást kell biztosítani a bérlőknek, hogy a bérbeadók magukhoz vonzzák őket – magyarázza a TriGranit bérbeadási igazgatója.
A bizonytalan tényezők biztos beárazása
A környezettudatos, fenntartható üzemeltetés és az erre alapozó épületi és üzemeltetési minősítések nemcsak a bérlőknek fontosak, hanem a bankoknak is. Ahogy Brenner Bálint elmondta, a pénzintézetek jelentősen szigorítottak a hitelfelvétel kritériumain, és nemcsak a bérlők, de a bankok is a kiemelkedő projekteket keresik.
A pénzintézetek egyrészt a kivitelezés büdzséjét, másrészt a jövőbeli cashflow-t veszik figyelembe a finanszírozás során. Egyik oldal sem sétagalopp, és az emelkedő kamatok sem könnyítenek a helyzeten – mondja a TriGranit pénzügyi vezetője.
A kivitelezés oldalán az alapanyagok és a munkaerő ára is elszállt, így nehéz tervezni, éppen ezért egyre hangsúlyosabbá válik a büdzsében a tőketartalék nagysága. A bizonytalan tényezőt egyre biztosabban kell beárazni – fogalmaz Brenner Bálint, aki szerint a bankok egyre jobban figyelnek arra, hogy a projektnek tartható büdzséje legyen: „jelenleg minden egyes eurót figyelemmel kísérnek a pénzintézetek”.
A szigorodó kritériumok ellenére is, ha vonzó és erős a projekt, lehet rá finanszírozást találni, és a minősítések is a projekt erősítéséhez járulnak hozzá – teszi hozzá a pénzügyi vezető, aki szerint a járvány, a háború és az elszálló infláció eléggé felrázták a piacot. Korábban főként a nemzetközi befektetők voltak túlsúlyban, de most, hogy a piac kimozdult a nyugalmi helyzetből és eltértünk egy emelkedő trendtől, a befektetők jelentősen behúzták a kéziféket. A Magyarországon és Lengyelországban aktív TriGranit esetében az látszik, hogy Lengyelország jelenleg vonzóbb célpont a befektetők számára, mert Magyarországon nagyobbak a gazdasági kilengések a válságok után, a gazdaság nehezebben rendeződik vissza, ami talán nem is csoda, hiszen az utóbbi években rendkívüli gazdasági helyzetet rendkívüli gazdasági helyzet követett. A lassúbb visszarendeződés ellenére Brenner Bálint úgy látja, a hazai és a nemzetközi befektetők aránya a korábbihoz képest jelenleg egészségesebb.
A tartalom a TriGranit megbízásából, a HVG BrandLab produkciójában készült. A cikk létrehozásában a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.
A borítókép Palkó György fotója.
