A DRFG egy jelentős cseh befektetési csoport, amely hazájában három fő területen aktív: az ingatlanpiacon, valamint a távközlési és pénzügyi szolgáltatások területén. Az együttműködés egyik legnagyobb előnye egyértelműen a stabil tőkehátteret és az erős tulajdonosi támogatást jelenti, amely lehetővé tette a TriGranit számára, hogy folytassa, sőt felgyorsítsa a közép- és kelet-európai növekedését. Ennek hatása már rövid távon is érzékelhető volt.
Az operatív fókusz részben átalakult: a TriGranit mindig is fejlesztőcég volt, ugyanakkor az eszközkezelés szerepe mára jóval hangsúlyosabbá vált. Tevékenységük egyre nagyobb részét teszi ki a felújított, újrapozicionált ingatlanok aktív menedzsmentje. Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy a régiós piaci környezet korántsem egységes. Miközben számos befektető óvatosabbá vált, és elkerüli Magyarországot, a TriGranit továbbra is befektetési célpontként tekint a hazai piacra. Bár az általános likviditás alacsonyabb, a vállalat aktív maradt fő szegmenseiben – elsősorban a kiskereskedelmi és az irodapiacon –, és folyamatosan keresi az új lehetőségeket.
HVG BrandLab: Mi teszi különlegessé a magyar piacot?
Tomasz Lisiecki: Budapest földrajzi elhelyezkedése kiemelkedő: a régió meghatározó országainak metszéspontjában fekszik, ami logisztikai és működési szempontból is előnyt jelent a regionális jelenlét szempontjából. A magyar főváros a közép- és kelet-európai térségben az elsők között hozott létre intézményesült ingatlanpiacot. Bár az elmúlt időszakban likviditási kihívásokkal kellett szembenéznie, alapvetően rendelkezik mindazokkal az előnyökkel, amelyek a régió más fővárosait is jellemzik – bizonyos területeken pedig még túl is mutat rajtuk.
Ilyen például a magasan képzett munkaerő és az erős nyelvtudás, ami az egyik fő oka annak, hogy az irodapiac ilyen jelentős szerepet tölt be Magyarországon. Bár az ország méretét tekintve nem a legnagyobb a régióban, irodapiaci volumenben Budapest szinte Varsóval azonos szinten áll.
Tomasz Lisiecki – a TriGranit vezérigazgatója
TriGranit
Az elmúlt években a TriGranit is sokat profitált ebből a környezetből. Magyarországi székhelyű, korábban magyar tulajdonú vállalatként kifejezetten előnyt jelentett számunkra a közép- és kelet-európai jelenlét, különösen Lengyelországban, ahol több bevásárlóközpont-fejlesztésben is részt vettünk.
H.B.: Ennek vannak árnyoldalai is?
T. L.: Természetesen. A régió politikailag és gazdaságilag kevésbé kiszámítható, és – más országokhoz hasonlóan – a politika hatással van az üzleti környezetre is. Magyarország jelenleg nincs a globális befektetők fókuszában, ami a piaci likviditásban is megmutatkozik. Ugyanakkor ez a helyzet lehetőségeket teremt a helyi tőke számára.
H.B.: Érzékelhető-e változás a bérlők bérletidíj-fizetési hajlandóságában?
T. L.: Egyértelmű polarizáció tapasztalható a piacon. A magas minőségű ingatlanok magasabb bérleti díjakat érnek el. Hosszú ideig alacsony költségű régiónak számítottunk, ahová a vállalatok elsősorban költségmegtakarítási céllal telepítették ki tevékenységeiket. Ezért továbbra is megmarad a kereslet az alacsonyabb költségű terek – például ipari csarnokok – iránt is. Ugyanakkor még ebben a szegmensben is alapelvárássá vált a megfelelő minőség.
Millennium Gardens – A TriGranit korábbi, saját fejlesztésű, budapesti irodaháza, mely a Revetas Capital tulajdona
Palkó György
Nem feltétlenül a prémium kategória teljesít a legjobban, hanem az új, korszerű, magas minőségű épületek, amelyek megfelelnek az ESG-elvárásoknak és a környezetvédelmi előírásoknak. A legnagyobb kihívással azok a tulajdonosok szembesülnek, akik nem hajlandók beruházni ingatlanjaikba, vagy nem fogadják el, hogy egy épület elérte hasznos élettartama végét, és eladásra, bontásra vagy újrapozicionálásra szorul.
H.B.: Miért esett a választás a Bartók Házra?
T. L.: Olyan ingatlanokat keresünk, amelyek aktív menedzsmentet és újrapozicionálást igényelnek. Kifejezetten előnyben részesítjük azokat a lehetőségeket, ahol célzott tőkebefektetéssel és fejlesztéssel valódi értékteremtés érhető el.
A Bartók Ház több szempontból is megfelelt ezeknek a kritériumoknak. Az elhelyezkedése bizonyos értelemben alulértékelt, miközben az épület jellemzően folyamatosan bérbe volt adva, vagy közel teljes kihasználtsággal működött, alacsony bérlői fluktuáció mellett. Bár nem tartozik a klasszikus „fő útvonalak” mentén elhelyezkedő ingatlanok közé, közép és hosszú távon jelentős potenciált látunk benne. Ez az ügylet jól tükrözi azt az eszköztípust, amelyet jelenleg keresünk.
H.B.: Hogyan lehet egy 22 éves épületet a 2025-ös elvárásokhoz igazítani?
T.L.: Úgy gondolom, kissé elkényeztetettek vagyunk abban, hogy egy 15–20 éves épületet már öregnek tekintünk. Varsóban például ilyen korú irodaházakat bontanak le, és helyettük modernebb, magasabb tornyokat építenek, miközben Franciaországban, az Egyesült Királyságban vagy Németországban 40–50 éves épületek is gond nélkül működnek. Én inkább tapasztalt épületnek nevezném, nem öregnek.
Ennek ellenére természetesen korszerűsítjük az épületet. A fejlesztések elsősorban műszaki és energiahatékonysági beruházásokra, valamint rendszerszintű optimalizálásokra irányulnak, különös tekintettel az ESG-megfelelésre. Az energiahatékonyság ma az egyik legfontosabb bérlői elvárás. Emellett esztétikai megújulás is várható a közösségi terekben, hiszen ezek azok a területek, amelyekkel a dolgozók nap mint nap találkoznak. A megvalósítás során kulcsfontosságú az időzítés és a megfelelő szervezés. Célunk, hogy a fejlesztések a lehető legkisebb mértékben zavarják az épület folyamatos működését, ami persze a bérlők részéről is türelmet és együttműködést igényel.
Nyitókép: Bartók Ház – © TriGranit
A tartalom TriGranit megbízásából, a HVG BrandLab produkciójában készült. A cikk létrehozásában a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.
