Tippek, trükkök: így vásároljunk telket (1.)

Ha építkezni szeretnénk, vagy biztosan profitálni ingatlanbefektetésből, vegyünk üres telket. Hogyan csíphetjük meg a lehető legjobb beépítetlen ingatlant, hogyan jöhetünk rá, nem akarnak-e homokcsapdát ránk sózni? A trükk: kövessük a profi ingatlanosok módszerét!

  • hvg.hu hvg.hu
Tippek, trükkök: így vásároljunk telket (1.)

Egy ideje gyakorlatilag nem növekszik a lakóingatlanok értéke Magyarországon – egy kivétellel: a telkek továbbra is jó befektetésnek számítanak. A Gazdaságkutató Intézet legutóbbi kimutatása szerint évente az infláció kétszerese a telekingatlanok értéknövekedése.

Ezért is nagy a kereslet az új parcellázások, foghíjtelkek iránt, különösen azokat szeretik, amelyre társasház építhető. Tippjeink tehát beruházóknak és építkezőknek is szólnak; nekik ugyanis fontos, hogy a következő években-évtizedekben ne érje meglepetés őket. A csapdákat pedig csak úgy kerülhetjük el, ha megvizsgáljuk mindazt, amit egy profi értékbecslő is megnézne, amikor fedezetként felméri a telket.

Adatok a kocsmából

Bármilyen hihetetlen is, az ingatlanközvetítők oktatására szolgáló jegyzetben is az áll: a telkekről szóló információk egyik legjobb beszerzési forrása a környékbeli kocsma. Aki idejár, őslakos, tehát mindent tud, vagy legalábbis sok mindent hallott egy adott utcáról vagy lakóparknyi terepről.

Hivatalosabb információforrás a tulajdoni lap és a helyszínrajz vagy térkép, amelyről kiderül, nem külterületi-e véletlenül a telek, ami kizárja, hogy építhessünk rá házat. Kevesen tudják, hogy jog szerint megszűnt a zártkert fogalma, amelyre az elmúlt rendszerben engedtek kisebb épületeket, nyaralókat felhúzni. Csak belterületi és külterületi telek van; előbbire lehet, utóbbira nem lehet építeni. Persze nem árt beszélni a szomszédokkal sem, és persze jó alaposan be kell járni a környéket.

Hol visz az út?

A megközelíthetőség elsődleges: milyen közutak visznek környékhez és konkrétan a telekhez. Tájékozódjunk a szolgalmi jogról is, ez két dolgot jelenthet. Az egyik, hogy a kinézett telken valaki közlekedhet, mivel saját telkét csak így tudja megközelíteni. A másik, hogy a mi ingatlanunk az, amelyet csak más valaki területén át közelíthetünk meg. Értékcsökkentő, ha mindentől távol esik a telek, bár valaki éppen ezt szereti, hiszen zajszennyezéssel nem kell számolnia.

Fontos tudni, mit építhetünk a kiszemelt telken? (Oldaltörés)


Meg kell szereznünk a település önkormányzatától a rendezési tervet (lakókerti parcellázás esetén ezt az építtető készségesen megmutatja). Ebből kiderülnek a beépítési lehetőségek. Építési övezetekben legalább tíz százalék a beépíthetőség, lakóház céljára azonban többnyire harminc százalékot határoznak meg, és 14-16 százalék jut a nyaralókra.

Építési telek Pomázon.
Vásárlás előtt szerezzük be a rendezési tervet
Másra is figyelni kell, mint például arra, hány szintes lehet az épület, milyen távolságot kell tartani az oldalsó kerítésektől, mekkora előkert szükséges. Szintén szabályok vonatkoznak a melléképületekre és az állattartásra. Bizonyos esetekben beépítési kötelezettség is van. Arra is fordítsunk figyelmet a rendezési tervet vizsgálva, mi épül a közeljövőben a környéken. Ha áruházat vagy benzinkutat terveznek öt méterre a telektől, lehet, hogy érdemes másikat keresni.

Stabil terepen

Ma már csak akkor szabad belevágni közművek nélküli telekvásárlásba, ha rendkívül alacsony árat kér az eladó. A friss parcellázások többsége azonban ma már összközműves, és ez jól van így.

Nagyon fontosak a terep adottságai. Elsősorban a lejtést kell megvizsgálnunk, és végiggondolnunk azt, mennyit szeretnénk gyalogolni a házig. Ha nagy a szintkülönbség a telken belül, teraszokat érdemes kialakítanunk, ami viszont nagyon megdrágítja az építkezés földmunkáit (Egy példa: egy budaörsi építkezésen a tervek szerint a hegyoldalból kellett kimaratni a ház helyét, és ez ötmillióval emelte a kivitelezés költségét.)

Figyeljünk a talajvízre, mert sok gondot okozhat. Szakértővel méressük fel az eróziós hatásokat, nehogy kimossa a kertet alólunk.

Telekötletek (Oldaltörés)

Néhány helyen a főváros környékén jelentős parcellzásások zajlanak. Budapest egyik utolsó nagy parcellázása a XI. kerületi Madárhegy, ahol nagy, ezer négyzetméter körüli telkeket ajánlanak 30 millió forint környékén.

Veresegyházon például 900-1400 négyzetméteres telkeket árulnak 6750 forintos négyzetméterártól. Telkiben is gyakorlatilag új településrész épül, ahol 1000-1100 négyzetméteres telkeket mérnek átlagosan 12 millió forintos áron. Zöld Szigetnek nevezik azt a biatorbágyi településrészt, ahol nem csak családi házat építők, hanem társasházakat felhúzó befektetők is érdeklődnek. Zsámbékon szintén lakókert jellegű településrész épül ki. Pilisjászfalu-Somlyóvölgyben 800-1200 négyzetméteres telkeket árulnak négy-tízmillió forintért, ám a közműért még 1,7 milliót rá kell számolni.

Nagy a kereslet az újonnan épülő utak, sztrádák mentén is. Az M0-ás fejlesztése nyomhatja fel a péceli, ecseri, a XVI., XVII. kerület külső részén lévő telkek árát. Természetesen mennek fel a telekárak a közeljövőben elkészülő M7-es és a most átadott M5-ös mentén, valamint ott, ahol nagyobb gyógyfürdő-beruházás készül (Velencei-tó, Sárvár, Egerszalók).

Nagyvárosaink közül Győr környékén, Győrújbarátban épül lakópark, egy 1300 négyzetméteres telek 8,5 millióba kerül. Pécs-Újhegyen 614 négyzetméteres beépítésre váró ingatlan 4,6 millióért kínálnak. Szeged Franciahögyön társasházak építésére alkalmas telkeket kínálnak 30 ezer forintos négyzetméteráron.

(Januárban folytatjuk)

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media

Útmutató cégvezetőknek

Útmutató cégvezetőknek

Míg Magyar Péter ígérget, Orbán Viktor osztogat és fenyeget

Míg Magyar Péter ígérget, Orbán Viktor osztogat és fenyeget

Kormányzóképes erőként igyekezett látni és láttatni magát hétvégi, nagykanizsai kongresszusán a Tisza Párt, amelynek már a választási programja is körvonalazódik. A kormány sem tétlen azonban, friss ígéreteivel pedig nyilvánvalóan a választási eredmény befolyásolása a cél.