Üzlethelyiségtől a kastélyig: ingatlan-befektetés Erdélyben I.

A Peles-kastély Brassóhoz közel. Turistalátványosság

Az erdélyi ingatlanpiacot alapvetően az határozza meg, hogy magyarországi léptékhez képest itt sokkal nagyobb városokról beszélünk: leggyorsabban a 300-400 ezer lakost számláló Kolozsvár, Brassó és Temesvár fejlődik, de hasonlóan erős Nagyvárad és Arad ingatlanpiaca is. Külön kategóriát képeznek a 100-200 ezer fős városok, mint például Marosvásárhely, Nagyszeben, Szatmárnémeti, vagy Nagybánya - mondja dr. Zsigmond Barna Pál, a jelentős erdélyi tapasztalatokat felhalmozó AREX fm Ingatlanhasznosító Kft. igazgatója.

Túlfűtött belvárosok
Néhány kivételtől eltekintve még nem kezdődött el a bevásárlóközpontok építése, így a kereskedelem hagyományosan a városközpontokra koncentrálódik. Ezek az eredetileg 60 ezer ember számára tervezett szűk központok ma 300-400 ezer embert látnak el. Szűkös a belváros, amely köré pedig hatalmas külváros és agglomeráció települt. Gyakorlatilag mindenki a belső részeken akar ingatlant venni, bérelni, mert ez értékálló befektetésnek tűnik.
Ennek megfelelően az itteni ingatlanok eszmei értéke nagyon magas, és az üzlethelyiségek borzasztóan drágák: Kolozsvár belvárosában például 30-60 euró/négyzetméter (1 euró 261 forint cikkünk írásának idején) körül mozognak a bérleti díjak. Ugyanitt, egy belvárosi, két-három üzlethelyiséges, 20 lakásos, hozzávetőlegesen 3 ezer négyzetméter körüli házért akár 4 millió eurót is elkérhetnek. Ennél a budapesti árak lényegesen alacsonyabbak. A kisebb székelyföldi városokban, mint amilyen Csíkszereda vagy Székelyudvarhely, alacsonyabbak az árak. Ezeken a részeken még belvárosi üzlethelységet is megéri vásárolni, bár az árak itt is széles skálán mozognak.

Rendeződő tulajdonviszonyok
A magas ár mellett további problémát okoz, hogy Magyarországgal ellentétben itt a legtöbb esetben a volt tulajdonosok visszakapták az épületeket, azaz nem kárpótlás jellegű tulajdonjogi rendezés történt, hanem természetbeni visszaszolgáltatás. Ez ugyan sokkal korrektebb megoldás, mégis rengeteg problémát okozott: sok esetben jogi vita adódott abból, hogy ezeket a lakásokat időközben eladták. Bár még mindig vannak tisztázatlan tulajdonjogi kérdések, az erdélyi városokban ezek nagy része már megoldódott.

Felpörgött külvárosok
A városközpontokat gyakorlatilag mindenütt panelnegyedek veszik körbe, amelyeknek saját sugárútjuk, kereskedelmi központjuk van. Mivel itt rengeteg ember él, az üzlethelyiségek is nagyon drágák, és szinte kivétel nélkül hasznosítottak.
A külvárosi üzlethelyiségek túlpörgött piaca a bevásárlóközpontok és bádogáruházak elterjedésével előreláthatóan 5 éven belül visszaesik, és beáll a normális piaci helyzet.

Épülő plázák és irodaházak

Üzletek bérleti díjai az erdélyi nagyvárosokban
Város	városközpontban	külvárosban
	EUR/m2/hó
Temesvár	30-60	15-25
Kolozsvár	30-60	15-25
Brassó	30-60	15-25
Arad	20-40	15-20
Nagyvárad	20-40	15-20
Marosvásárhely	20-40	10-20
Szatmárnémeti	20-30	10-15
Nagybánya	20-30	10-20
Székelyudvarhely	15-25	10-15
Csíkszereda	15-25	10-15

Erdélyben is megjelentek az első bevásárlóközpontok: Temesváron már fölépült egy nagyobb pláza, és Kolozsváron is a közeljövőben kezdődik el egy 60 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont építése a TriGránit beruházásaként. Megjelentek a városszéli szupermarketek is: jelen van többek között a Metro, a Cora, a Kaufland, a Selgros.

Jelentős spekulatív irodafejlesztések is indultak az elmúlt néhány évben: Kolozsváron gyakorlatilag már 20-30 ezer négyzetméternyi A-kategóriás irodafejlesztés kezdődött meg. Ezek bérleti díjai 9-12 euró/négyzetméter körül mozognak. Más városokra az ilyen típusú fejlesztés nem annyira jellemző, a legtöbb helyen az irodapiac a régi szolgáltató vagy állami vállatok belvárosi ingatlanainak privatizáció utáni részleges vagy teljes bérbeadását jelenti. Ezeken a részeken a B-kategóriás irodák bérleti díjai jellemzően 5-7 euró/négyzetméter körül alakulnak, és nincsen árkülönbség az irodaházak és a lakásokból kialakított irodák négyzetméterárai között.

Fejlődő logisztikai központok
Logisztikai fejlesztések leginkább Bukarestben történnek, ugyanakkor jelentős központok alakultak ki Nagyvárad és Temesvár környékén, a fő kereskedelmi útvonalak mentén. Szaporodnak a kifejezetten ipari célra épített ingatlanok is, ez utóbbi leginkább Temesvárra jellemző. Ide több multinacionális cég is betelepült, és egy leginkább székesfehérvárihoz hasonló fejlődés kezdődött meg. Egyrészt megszaporodtak az új ipari ingatlanok, másrészt a régi telephelyek kerültek raktárcélú hasznosításra. Jellemző, hogy ezeket folyamatosan újítják föl és adják bérbe, műszaki állapottól függően 2-4 euró/négyzetméterért. Az ipari ingatlanok Magyarországhoz hasonlóan itt is földarabolódtak, ugyanakkor még mindig lehet venni nagyobb ipari területeket, melyek hasznosításában hosszú távon mindenképpen van fantázia.

Kastélyok kalapács alatt
Különleges szegmense a befektetési ingatlanok piacának a kastélypiac. Számos történelmi család visszakapta régi ingatlanját, melyek közül sokat viszonylag jó áron kínálnak: 100-200 ezer euróért már egy 500-1000 négyzetméter körüli, viszonylag kisebb kastélyt vehetünk, a hozzátartozó földterülettel együtt.

Az ár persze függ az ingatlan állapotától, a hozzá tartozó földterület nagyságától, valamint attól is, hogy mennyire épült be a kastély a faluba. E kastélyok turisztikai jelentősége sem lebecsülendő, bár ehhez rengeteg pénzt kell beléjük fektetni. Megvásárlásukkor figyelembe kell venni egy műemlékek adásvételére vonatkozó román jogszabályt, mely az államnak és a helyi önkormányzatnak külön-külön elővásárlási jogot biztosít. Ez nem szerepel a tulajdoni lapon, így ebből adódóan állami részről könnyen megtámadható az adásvétel. Ha valaki ilyen műemlék vásárlását tervezi, szükséges a Román Kulturális Minisztérium és a helyi önkormányzat lemondó nyilatkozata. Ez egyébként a legtöbb belvárosi épületre is vonatkozik, hiszen ezek általában ugyanilyen védelmet élveznek.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media