Szeretne azonnal értesülni a legfontosabb hírekről?
Az értesítések bekapcsolásához kattintson a "Kérem" gombra!
Az értesítés funkció az alábbi böngészőkben érhető el: Chrome 61+, Firefox 57+, Safari 10.1+
Köszönjük, hogy feliratkozott!
Hoppá!
Valami hiba történt a feliratkozás során, az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
Már feliratkozott!
A böngészőjében az értesítés funkció le van tiltva!
Ha értesítéseket szeretne, kérjük engedélyezze a böngésző beállításai között, majd az oldal frissítése után kérjük próbálja meg újra a fejlécben található csengő ikonnal.
[{"available":true,"c_guid":"2f1c09ed-7edf-438e-940f-d41af857cdcd","c_author":"Ligeti Nagy Tamás","category":"360","description":"Miután az ember lassan beletörődik a múlt megváltoztathatatlanságába, és a jelenben nem igazán érzi jól magát, úgy döntött: a jövőt megtartja magának. Yuval Noah Harari izraeli történész új okoskönyvében az információs hálózatok fejlődését vizsgálva arra jut, lehet, hogy az emberiség történetét Valaki Más írja.","shortLead":"Miután az ember lassan beletörődik a múlt megváltoztathatatlanságába, és a jelenben nem igazán érzi jól magát...","id":"20250105_hvg-nexus-harari-tortenelem-mesterseges-intelligencia","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/2f1c09ed-7edf-438e-940f-d41af857cdcd.jpg","index":0,"item":"931fd9c0-b3de-41ae-8842-385da5a3d4b9","keywords":null,"link":"/360/20250105_hvg-nexus-harari-tortenelem-mesterseges-intelligencia","timestamp":"2025. január. 05. 19:30","title":"\"Nem csak egy eszköz, hanem ügynök\" – Harari elmagyarázza, miért veszélyesebb a mesterséges intelligencia az atombombánál is","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"cbb66481-c6ca-4344-b2dc-62fd4f64eb39","c_author":"hvg.hu","category":"itthon","description":"A volt református lelkészből lett politikus javaslata alapján Balog Zoltán exminiszter-püspök sem maradhatna a székében, de Tarr helyteleníti Gulyás Gergely miniszter és államtitkára egyházi szerepvállalását is, mert az “beleszólás” az egyház ügyeibe.","shortLead":"A volt református lelkészből lett politikus javaslata alapján Balog Zoltán exminiszter-püspök sem maradhatna...","id":"20250105_Tarr-Zoltan-a-Tisza-Part-alelnoke-szerint-itt-az-ideje-hogy-a-Reformatus-Egyhaz-zsinata-feloszlassa-magat-es-uj-egyhazi-vezetoket-valasszanak","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/cbb66481-c6ca-4344-b2dc-62fd4f64eb39.jpg","index":0,"item":"408a2493-5143-446e-b13e-ed2981bf2a20","keywords":null,"link":"/itthon/20250105_Tarr-Zoltan-a-Tisza-Part-alelnoke-szerint-itt-az-ideje-hogy-a-Reformatus-Egyhaz-zsinata-feloszlassa-magat-es-uj-egyhazi-vezetoket-valasszanak","timestamp":"2025. január. 05. 13:43","title":"Tarr Zoltán, a Tisza Párt alelnöke: a Református Egyház zsinata oszlassa fel magát, válasszanak új vezetőket","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"f21c7b6b-30f2-47c6-9768-cd0cf9fdf0f0","c_author":"Keresztes Imre","category":"360","description":"Vajon melyik identitása az őszintébb az Aszad-rezsim ellen lázadók vezérének, Ahmed al-Saraanak, az egykori dzsihádista hite vagy országmentő elszántsága?","shortLead":"Vajon melyik identitása az őszintébb az Aszad-rezsim ellen lázadók vezérének, Ahmed al-Saraanak, az egykori dzsihádista...","id":"20250105_hvg-ahmed-alsaraa-sziria-hts-kontur","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/f21c7b6b-30f2-47c6-9768-cd0cf9fdf0f0.jpg","index":0,"item":"57b48ec9-8270-4bad-b80b-cd236dc3e557","keywords":null,"link":"/360/20250105_hvg-ahmed-alsaraa-sziria-hts-kontur","timestamp":"2025. január. 05. 13:30","title":"A dzsihádból jön, de még nem tudni, hova tart Szíria új vezetője","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"27ba3d19-71ca-4a09-9237-b9cee625f1c8","c_author":"Sághy Erna","category":"360","description":"Az üldöztetés és apja elvesztése határozta meg a képzőművészeti főiskolai diplomával az Állami Bábszínházban díszletfestőként, majd báb- és látványtervezőként dolgozó Ország Lili művészetét, akinek munkáiból tárlat látható a Kiscelli Múzeumban.","shortLead":"Az üldöztetés és apja elvesztése határozta meg a képzőművészeti főiskolai diplomával az Állami Bábszínházban...","id":"20250104_hvg-orszag-lili-kepzomuveszet-kiallitas-kiscelli-muzeum","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/27ba3d19-71ca-4a09-9237-b9cee625f1c8.jpg","index":0,"item":"5586324a-2cd7-4c56-bcc3-8955978c55ed","keywords":null,"link":"/360/20250104_hvg-orszag-lili-kepzomuveszet-kiallitas-kiscelli-muzeum","timestamp":"2025. január. 04. 17:30","title":"„A templom az emberben belül van, ahhoz nem is kell egy épület tulajdonképpen”","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"d9ca1272-1eda-4c88-b131-20d31e8b651e","c_author":"hvg.hu","category":"elet","description":"A Sziget azt hirdeti: nem kell egyben kifizetni a több tíz-, vagy akár százezer forintos bérletet a fesztiválra, lehet részletekben is törleszteni az árát. Persze ilyenkor van némi pluszköltség.","shortLead":"A Sziget azt hirdeti: nem kell egyben kifizetni a több tíz-, vagy akár százezer forintos bérletet a fesztiválra, lehet...","id":"20250105_Reszletfizetessel-is-aruljak-a-Sziget-berleteket","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/d9ca1272-1eda-4c88-b131-20d31e8b651e.jpg","index":0,"item":"3cc4bae3-2e61-456d-9665-62385ec9acda","keywords":null,"link":"/elet/20250105_Reszletfizetessel-is-aruljak-a-Sziget-berleteket","timestamp":"2025. január. 05. 11:50","title":"Részletfizetéssel is árulják a Sziget-bérleteket","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"bc03fa79-beb6-4e1d-b3b8-773b0932a7f5","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"A mesterséges intelligencia használata jól jöhet a kutatóknak, segítheti karriercéljaik beteljesedését. A tudomány egészére nézve viszont van egy negatív hatása.","shortLead":"A mesterséges intelligencia használata jól jöhet a kutatóknak, segítheti karriercéljaik beteljesedését. A tudomány...","id":"20250104_mesterseges-intelligencia-hasznalata-kutatasokban-pozitiv-negativ-hatasa-kutatok-tudomany","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/bc03fa79-beb6-4e1d-b3b8-773b0932a7f5.jpg","index":0,"item":"272afa40-d960-432b-b88d-b661d3063160","keywords":null,"link":"/tudomany/20250104_mesterseges-intelligencia-hasznalata-kutatasokban-pozitiv-negativ-hatasa-kutatok-tudomany","timestamp":"2025. január. 04. 16:03","title":"Sokat ad az egyes tudósoknak, de a tudománytól el is vesz valami nagyon fontosat az MI","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"357e9177-8f60-4904-9a83-ea10388a648f","c_author":"hvg360","category":"360","description":"Ausztriában súlyos politikai válság jön – ami Putyinnak jöhet jól. ","shortLead":"Ausztriában súlyos politikai válság jön – ami Putyinnak jöhet jól. ","id":"20250104_nemzetkozi-lapszemle-robert-fico-orban-viktor","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/357e9177-8f60-4904-9a83-ea10388a648f.jpg","index":0,"item":"7647daa5-0b5c-43c2-95e6-bdbe30ab2ae4","keywords":null,"link":"/360/20250104_nemzetkozi-lapszemle-robert-fico-orban-viktor","timestamp":"2025. január. 04. 10:00","title":"Nemzetközi lapszemle: Fico ugyanazt csinálja, mint Orbán - az uniót hibáztatja saját rossz gazdaságpolitikája helyett","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":true,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null},{"available":true,"c_guid":"174ba2eb-6a15-4c18-8043-c8ecaa254958","c_author":"HVG","category":"tudomany","description":"Kína még 2024 novemberében tesztelt egy erős lángszórót, a fegyverről azonban nem árult el részleteket.","shortLead":"Kína még 2024 novemberében tesztelt egy erős lángszórót, a fegyverről azonban nem árult el részleteket.","id":"20250105_langszoro-kinai-hadsereg-type-74","image":"https://img.hvg.hu/Img/ffdb5e3a-e632-4abc-b367-3d9b3bb5573b/174ba2eb-6a15-4c18-8043-c8ecaa254958.jpg","index":0,"item":"f76dea39-29a5-4f7e-9edf-ce5707e2f137","keywords":null,"link":"/tudomany/20250105_langszoro-kinai-hadsereg-type-74","timestamp":"2025. január. 05. 18:57","title":"Olyan lángszóróval gyakorlatozik Kína, ami megolvasztja az emberi húst","trackingCode":"RELATED","c_isbrandchannel":false,"c_isbrandcontent":false,"c_isbrandstory":false,"c_isbrandcontentorbrandstory":false,"c_isbranded":false,"c_ishvg360article":false,"c_partnername":null,"c_partnerlogo":"00000000-0000-0000-0000-000000000000","c_partnertag":null}]
Üzlethelyiségtől a kastélyig: ingatlan-befektetés Erdélyben I.
szerző:
hvg.hu
Tetszett a cikk?
Erdély fejlődő nagyvárosai kitűnő lehetőséget kínálnak a magyar ingatlan-befektetők számára, bár e piacot számos ellentmondás jellemzi. Elemzésünk első részéből kiderül, hogy belvárosi üzlethelységet például szinte lehetetlen szerezni, a bevásárlóközpontok és kastélyok piaca ugyanakkor kiaknázatlan. A most kezdődő plázaépítési láz pedig alaposan átrendezi majd a piaci viszonyokat.
A Peles-kastély Brassóhoz közel. Turistalátványosság
Az erdélyi ingatlanpiacot alapvetően az határozza meg, hogy magyarországi léptékhez képest itt sokkal nagyobb városokról beszélünk: leggyorsabban a 300-400 ezer lakost számláló Kolozsvár, Brassó és Temesvár fejlődik, de hasonlóan erős Nagyvárad és Arad ingatlanpiaca is. Külön kategóriát képeznek a 100-200 ezer fős városok, mint például Marosvásárhely, Nagyszeben, Szatmárnémeti, vagy Nagybánya - mondja dr. Zsigmond Barna Pál, a jelentős erdélyi tapasztalatokat felhalmozó AREX fm Ingatlanhasznosító Kft. igazgatója.
Túlfűtött belvárosok Néhány kivételtől eltekintve még nem kezdődött el a bevásárlóközpontok építése, így a kereskedelem hagyományosan a városközpontokra koncentrálódik. Ezek az eredetileg 60 ezer ember számára tervezett szűk központok ma 300-400 ezer embert látnak el. Szűkös a belváros, amely köré pedig hatalmas külváros és agglomeráció települt. Gyakorlatilag mindenki a belső részeken akar ingatlant venni, bérelni, mert ez értékálló befektetésnek tűnik. Ennek megfelelően az itteni ingatlanok eszmei értéke nagyon magas, és az üzlethelyiségek borzasztóan drágák: Kolozsvár belvárosában például 30-60 euró/négyzetméter (1 euró 261 forint cikkünk írásának idején) körül mozognak a bérleti díjak. Ugyanitt, egy belvárosi, két-három üzlethelyiséges, 20 lakásos, hozzávetőlegesen 3 ezer négyzetméter körüli házért akár 4 millió eurót is elkérhetnek. Ennél a budapesti árak lényegesen alacsonyabbak. A kisebb székelyföldi városokban, mint amilyen Csíkszereda vagy Székelyudvarhely, alacsonyabbak az árak. Ezeken a részeken még belvárosi üzlethelységet is megéri vásárolni, bár az árak itt is széles skálán mozognak.
Rendeződő tulajdonviszonyok A magas ár mellett további problémát okoz, hogy Magyarországgal ellentétben itt a legtöbb esetben a volt tulajdonosok visszakapták az épületeket, azaz nem kárpótlás jellegű tulajdonjogi rendezés történt, hanem természetbeni visszaszolgáltatás. Ez ugyan sokkal korrektebb megoldás, mégis rengeteg problémát okozott: sok esetben jogi vita adódott abból, hogy ezeket a lakásokat időközben eladták. Bár még mindig vannak tisztázatlan tulajdonjogi kérdések, az erdélyi városokban ezek nagy része már megoldódott.
Felpörgött külvárosok A városközpontokat gyakorlatilag mindenütt panelnegyedek veszik körbe, amelyeknek saját sugárútjuk, kereskedelmi központjuk van. Mivel itt rengeteg ember él, az üzlethelyiségek is nagyon drágák, és szinte kivétel nélkül hasznosítottak. A külvárosi üzlethelyiségek túlpörgött piaca a bevásárlóközpontok és bádogáruházak elterjedésével előreláthatóan 5 éven belül visszaesik, és beáll a normális piaci helyzet.
Plázák és kastélyok (Oldaltörés)
Épülő plázák és irodaházak
Üzletek bérleti díjai az erdélyi nagyvárosokban
Város
városközpontban
külvárosban
EUR/m2/hó
Temesvár
30-60
15-25
Kolozsvár
30-60
15-25
Brassó
30-60
15-25
Arad
20-40
15-20
Nagyvárad
20-40
15-20
Marosvásárhely
20-40
10-20
Szatmárnémeti
20-30
10-15
Nagybánya
20-30
10-20
Székelyudvarhely
15-25
10-15
Csíkszereda
15-25
10-15
Erdélyben is megjelentek az első bevásárlóközpontok: Temesváron már fölépült egy nagyobb pláza, és Kolozsváron is a közeljövőben kezdődik el egy 60 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont építése a TriGránit beruházásaként. Megjelentek a városszéli szupermarketek is: jelen van többek között a Metro, a Cora, a Kaufland, a Selgros.
Jelentős spekulatív irodafejlesztések is indultak az elmúlt néhány évben: Kolozsváron gyakorlatilag már 20-30 ezer négyzetméternyi A-kategóriás irodafejlesztés kezdődött meg. Ezek bérleti díjai 9-12 euró/négyzetméter körül mozognak. Más városokra az ilyen típusú fejlesztés nem annyira jellemző, a legtöbb helyen az irodapiac a régi szolgáltató vagy állami vállatok belvárosi ingatlanainak privatizáció utáni részleges vagy teljes bérbeadását jelenti. Ezeken a részeken a B-kategóriás irodák bérleti díjai jellemzően 5-7 euró/négyzetméter körül alakulnak, és nincsen árkülönbség az irodaházak és a lakásokból kialakított irodák négyzetméterárai között.
Fejlődő logisztikai központok Logisztikai fejlesztések leginkább Bukarestben történnek, ugyanakkor jelentős központok alakultak ki Nagyvárad és Temesvár környékén, a fő kereskedelmi útvonalak mentén. Szaporodnak a kifejezetten ipari célra épített ingatlanok is, ez utóbbi leginkább Temesvárra jellemző. Ide több multinacionális cég is betelepült, és egy leginkább székesfehérvárihoz hasonló fejlődés kezdődött meg. Egyrészt megszaporodtak az új ipari ingatlanok, másrészt a régi telephelyek kerültek raktárcélú hasznosításra. Jellemző, hogy ezeket folyamatosan újítják föl és adják bérbe, műszaki állapottól függően 2-4 euró/négyzetméterért. Az ipari ingatlanok Magyarországhoz hasonlóan itt is földarabolódtak, ugyanakkor még mindig lehet venni nagyobb ipari területeket, melyek hasznosításában hosszú távon mindenképpen van fantázia.
Kastélyok kalapács alatt Különleges szegmense a befektetési ingatlanok piacának a kastélypiac. Számos történelmi család visszakapta régi ingatlanját, melyek közül sokat viszonylag jó áron kínálnak: 100-200 ezer euróért már egy 500-1000 négyzetméter körüli, viszonylag kisebb kastélyt vehetünk, a hozzátartozó földterülettel együtt.
Az ár persze függ az ingatlan állapotától, a hozzá tartozó földterület nagyságától, valamint attól is, hogy mennyire épült be a kastély a faluba. E kastélyok turisztikai jelentősége sem lebecsülendő, bár ehhez rengeteg pénzt kell beléjük fektetni. Megvásárlásukkor figyelembe kell venni egy műemlékek adásvételére vonatkozó román jogszabályt, mely az államnak és a helyi önkormányzatnak külön-külön elővásárlási jogot biztosít. Ez nem szerepel a tulajdoni lapon, így ebből adódóan állami részről könnyen megtámadható az adásvétel. Ha valaki ilyen műemlék vásárlását tervezi, szükséges a Román Kulturális Minisztérium és a helyi önkormányzat lemondó nyilatkozata. Ez egyébként a legtöbb belvárosi épületre is vonatkozik, hiszen ezek általában ugyanilyen védelmet élveznek.
Azzal, hogy kinéztük a házat, és megalkudtunk az eladóval, még nincs rendben minden. Számos hibát elkövethetünk még a beköltözésig, különösen akkor, ha lakáshitelt akarunk felvenni- márpedig a legtöbben így tesznek. Néhány gyakori, és akár végzetesnek bizonyuló hibát gyűjtöttünk össze.
Honnan tudjuk akár vevőként, akár eladóként, hogy az eladó ingatlan ára megfelelő-e? Egy hónappal ezelőtt írtunk az árképzési technikákról, most azt vizsgáljuk meg, hogyan lehet ráérezni a legjobb árú lakásra vagy házra.
Két-három héten belül elkezdődhet Erdély legnagyobb ingatlanfejlesztési beruházása Kolozsváron, amely az OTP Bank finanszírozásával valósul meg. A Kolozsvár és Szászfenes község határán levő terület jogi helyzete azonban nem teljesen tiszta.