Új építésű lakást vásárlók figyelem, lényeges változás történt a támogatott lakáshiteleknél

Alapvetően az Otthon Start hitel miatt új lendületet kaptak a lakásépítkezések, számos új projekt indult. Ez megfelel a kormány elvárásainak, ők ugyanis évi 10 ezer újépítésű lakást várnak az Otthon Start bevezetésétől.

Az új ingatlanprojekteket támogatja is a kormány, ha megfelelnek a feltételeknek: legalább 250 lakás épüljön és azok 70 százaléka megfeleljen a támogatott hitel elvárásainak. Az ilyen projektek kedvezőbb adminisztrációs terheket, egyszerűbb eljárást, helyi elvárások alóli mentességet kaphatnak.

Igen ám, de az Otthon Start igénylői hátrányban lehetnek ezen újépítésű lakások vásárlásakor. Hiszen ezek az ingatlanok már félig kész állapotban – vagy akár korábban is – megjelenhetnek a lakáspiacon. Az Otthon Start igénylői adásvételi szerződést köthetnek ezen lakásokra, de a kölcsön folyósítására a jelenlegi szabályok szerint csak a projekt lezárultakor, a használatbavételi megszerzése után kerülhet sor. Ez hátrányt jelenthet például az önerős vásárlókkal szemben, akik a teljes vételárat tetszőleges ütemben át tudják adni.

Március elsejétől azonban ez a helyzet megváltozik, már az Otthon Startot, sőt a Csok pluszt is lehet ilyen helyzetekben szakaszosan folyósítani.

Érkeznek a szakaszos folyósítású támogatott hitelek új építésű lakások vásárlására

A tervek szerint március elsejétől az új építésű lakások vásárlásának támogatott hitelből történő finanszírozására alapvetően három megoldás lesz.

1. A teljes összeget használatbavételi engedély kiadását követően utalják el

Ez a jelenleg is a gyakorlatban működő megoldás. Gyakorlatilag a vevő az önerejét megfizeti a kivitelezőnek, eladónak az adásvételi szerződésben foglalt ütemnek megfelelően. Ugyanakkor a támogatott kölcsön egyösszegű kifizetésére – legyen szó Otthon Startról vagy Csok pluszról – legkorábban a használatbavételi engedély kiadását követően kerülhet sor.

Legkésőbb a hitel kifizetéséig ellenőriznie kell a banknak azt, hogy az ingatlan a lakhatási feltételeknek megfelel. (Ezen ellenőrzésre természetesen korábban is sor kerülhet.)

2. Projektfinanszírozásból épülő lakás, melyhez társasházi építményi jog is kapcsolódik

Akár szakaszosan is folyósíthatják a támogatott hitel összegét, ha az alábbi két feltétel teljesül:

• A társasházi építményi jogot bejegyzik a tulajdoni lapra a jövőben elkészülő lakásokhoz kapcsolódóan. Ezek önállóan forgalomképesek és jelzálogjoggal megterhelhetők. Így pluszvédelmet biztosítanak a vevőnek és a vevőt finanszírozó banknak is.

• Projekthitelből kell az építkezést finanszírozni, azaz a kivitelező, eladó cégnek is kell hitelt felvennie az építkezéshez.

Ebben az esetben a folyósítás történhet szakaszosan, a használatbavételi engedély bemutatását megelőzően is. Az egyes szakaszokat nem tudja az eladó elkölteni, azok ugyanis projektfinanszírozó bank által vezetett óvadéki számlára kerülnek. Ez is extra védelmet jelent a vevő és a támogatott hitelt nyújtó bank számára.

Fontos, hogy ebben az esetben a vevő nem fizethet foglalót az eladónak, ugyanakkor előleg kifizetésére természetesen sor kerülhet.

Az utolsó részlet kifizetése előtt a támogatott hitelt folyósító banknak kötelessége értékbecslés keretében ellenőrizni, hogy az ingatlan a lakhatási feltételeknek, elvárásoknak megfelel-e.

A projekt befejezésére, azaz a használatbavételi engedély – ennek megfelelő dokumentum – megszerzésére az adásvételi szerződés megkötésétől számított 3 év áll rendelkezésre. Ha ez nem teljesül, akkor a Csok plusz, vagy Otthon Start szerződést a bank felmondhatja.

Fontos, hogy a kamattámogatás jelen esetben már az első részlet folyósításakor is jár.

">

3. Hogyan lehet szakaszos folyósítás, ha nincs projektfinanszírozó bank, társasházi építményi jog?

Akkor is lehet szakaszos folyósítású egy újépítésű lakás vásárlására nyújtott támogatott hitel, ha nincs projektfinanszírozó bank, vagy nincs társasházi építményi jog. Sőt akár használatbavételi engedély kiadása előtt egy összegben is megtörténhet a kifizetés.

Fontos azonban, hogy a támogatott hitelt nyújtó banknak legkésőbb a használatbavételi engedély, annak megfelelő dokumentum benyújtását követően kell ellenőriznie a lakhatási feltételek teljesülését a kérdéses lakással kapcsolatban.

Van azonban egy nagyon fontos kitétel: a kamattámogatás maga csak a használatbavételi engedély – annak megfelelő dokumentum – benyújtását követően indul el. Onnan indul a maximális 25 éves időszak.

Ez azt is jelenti, hogy a használatbavétel engedély előtt lehívott, folyósított összegekre nem 3 százalékos kamatot, hanem a normál kamatot kell megfizetni. Ez jelenleg 8 százalék körül mozog.

Ehhez hasonló lehetőség jelenleg is van, ugyanakkor pont a nagyobb kockázat – nem óvadéki számlára kerül az összeg és nincs társasházi építményi jog sem – és a magasabb, sőt kifejezetten magas induló kamatszint miatt egyelőre nem került ez be a banki gyakorlatba. A Bankmonitor szakértőinek véleménye szerint ez a megoldás nem is fog elterjedni.

Ugyanakkor a második lehetőség – amikor van projektfinanszírozó bank és van társasházi építményi jog is – komoly lehetőséget jelent az újépítésű lakást keresők számára. Hiszen számukra könnyebb lesz támogatott hitelből finanszírozni ezen ingatlanokat.

https://hvg.hu/kkv/20260122_otthon-start-bank-valasztas-verseny-bankmonitor