Egy hete bocsátották részletes vitára azt a törvénytervezetet, ami többek között a lakásvásárláshoz kapcsolódó illetékszabályokat is módosítja. Bár a törvény zárószavazása még hátravan, a tervezet hatálybalépési időpontja 2013. január 1., így már most indokolt a javasolt változások hatását megvizsgálni, különösen arra tekintettel, hogy bizonyos esetekben akár a lakás adásvételek időpontját is érdemes lehet az új szabályok miatt módosítani.

A tervezet szerint 2013-tól a korábbi, lakástulajdonszerzésre vonatkozó kétkulcsos (4 millió forintig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4 százalék) illeték egykulcsossá válik, azaz a teljes forgalmi érték után 4 százalékot kell fizetnie a vevőnek. Egy 4 millió forintnál drágább lakás esetében ez 80 ezer forintos többletterhet jelent. Ez a többletkötelezettség akkor is megjelenik, ha a vevő az új lakás vásárlását megelőző (vagy azt követő) egy éven belül eladta korábbi lakástulajdonát, és az illeték alapját a vásárolt és az eladott lakástulajdon forgalmi értékének a különbözete adja. A 4 millió forintnál alacsonyabb vételárú ingatlanok, vagy ennél kisebb forgalmiérték-különbözet esetében a fizetendő többlet értelemszerűen kevesebb lesz 80 ezer forintnál, de ilyen esetekben az új szabályok szerint fizetendő illetéktöbblet a korábbi illetékmértékre vetítve jelentős, hiszen a vevőnek éppen dupla akkora illetéket kell majd fizetni 2013-tól, mint 2012-ben.

Budapesten 2012 első félévében – a KSH által regisztrált adásvételek alapján – az átlagos használtlakás-ár 13,8 millió forintot tett ki. Egy ilyen átlagosnak tekinthető ingatlan esetén, az érvényben lévő szabályok szerint az illeték 472 ezer forint. A tervezet értelmében jövőre ez 552 ezer forintra változik, ami 17 százalékos többletterhet jelent. Vidéken, a megyeszékhelyek, illetve városok esetén átlagosnak tekinthető, nagyjából 9 millió forintos használtlakás-ár mellett a 280 ezer forint illeték 360 ezerre nő, ami csaknem 30 százalékkal magasabb terhet jelent. Egy 10 milliósból 12 milliós lakásba költözés pedig a 2012-es 40 ezer forintos illetékmérték helyett 80 ezer forintot fog jelenteni.

„Amennyiben elfogadják a javaslatot a 2013-ra tervezett egykulcsos illeték kis mértékben ugyan, de generálhat előrehozott vásárlásokat az idei év utolsó két hónapjában, a biztos lakásvásárlók körében, addicionális keresletbővülésre azonban nem számíthatunk” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Hasonló jelenséget már 2010-ben is tapasztaltunk, bár ott pont a fordított irányban. Sokan halasztották az adásvételt 2009-ről 2010-re, amikor az akkori 6 százalékos kulcs 4 százalékra csökkent.„ Az Otthon Centrum szakértői arra is felhívják a figyelmet, hogy nem elég az adásvételi szerződés aláírását az idei év végéig lezárni, mivel az illetéket a szerződés földhivatalba érkezésének időpontja alapján veti ki a NAV. Számolni kell tehát a beadáshoz szükséges idővel is. Azok számára tehát, akik olcsóbb lakásból drágább ingatlanba költöznek, illetve korábbi lakástulajdonukat a vásárlástól számítva egy évnél korábban adták el, érdemes az ingatlankeresési, illetve adásvételi folyamatot felgyorsítani.

Abban az esetben azonban, ha a vásárlást megelőző egy éven belül eladott vagy azt követően egy éven belül eladásra kerülő lakás értéke magasabb volt, mint az újonnan vásárolt ingatlan értéke, pont a kivárás a célravezető taktika. A jelenleg érvényben lévő szabályok alapján, ha egy drágább ingatlanból egy olcsóbb ingatlanba költözik a vevő, akkor bár a két ingatlan forgalmi értékének különbözete negatív, az illetéket mégis meg kell fizetnie a különbség abszolút értéke után. A szóban forgó törvénytervezet szerint a negatív forgalmi érték különbözet esetén a vásárló mentesülne az illeték megfizetése alól. Ez a módosítás többek között a fizetési nehézségek miatt lakásukat eladni kényszerülőknek jelenthet könnyebbséget, hiszen esetükben a hitel visszafizetése után szűkebb anyagi lehetőségek maradnak egy másik lakás vásárlásához. Minél nagyobb a különbség a régi, hitellel terhelt és az újonnan megvásárolt ingatlan ára között, annál nagyobb az illeték alapja, aminek megfizetése alól mentesülhetnek a vevők. Ilyen esetekben az új lakás megvásárlásának időpontjára, illetve az erre vonatkozó adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának időpontjára kell figyelni.

Szintén pozitív változás lehet, hogy a 35. életévét be nem töltött fiatalok első lakástulajdonának megszerzéséhez nyújtott 50 százalékos illetékkedvezmény 40 ezer forintos felső határát megszüntetné a javaslat, illetve a feltételek között szereplő, a lakásértékre vonatkozó 8 milliós felső határt kitolná 15 millió forintra.

„A jelenlegi szabályozásban érvényes legfeljebb 8 milliós ingatlan esetében a teljes illeték mértéke 240 ezer forint, amiből az 50 százalékos kedvezmény 120 ezret tenne ki, de ebből csak 40 ezer forintot tudnak a jelenlegi szabályok alapján az első lakást vásárlók igénybe venni” – mondta Baranyai Tünde, az Otthon Centrum üzemeltetési igazgatója. Az új, tervezett szabályok szerint a maximális 15 milliós felső lakásértéket, illetve az egykulcsos illetékmértéket feltételezve, az illeték összege 600 ezer forintot tenne ki, amiből az 50 százalékos kedvezmény miatt csak 300 ezret kellene az első lakást vásárló fiataloknak megfizetniük. Esetükben tehát a kivárás a jó stratégia, hiszen a tervezet szerint jövőre nagyobb illetékkedvezményt vehetnek igénybe – tette hozzá a szakértő.