Nem félünk eléggé
Drámaian nő a kibertámadások gyakorisága és súlyossága. Lépni kell! Nem csak a józan üzleti megfontolás, hanem a jogszabályoknak való megfelelés érdekében is.
A rendelettervezet első szakasza a július 1-jén hatályba lépett törvényben előírt elővásárlási jog gyakorlásának részletes szabályait határozza meg. Eszerint az adásvételi szerződést a vevő – vagy a vevő és eladó közösen – a jegyzőhöz nyújtja be, aki a beérkezéstől számított nyolc napon belül köteles az okiratot személyes, banki és más, az elővásárlás szempontjából irreleváns adatoktól megtisztítani.
A vevőnek igazolnia kell, ha a törvény szerint mentességet élvez, a közlésre vonatkozó kérelmek formai követelményeit melléklet rögzíti. A törvény alapján mentességet az élvez, aki
- a településen lakóhellyel rendelkező személy hozzátartozója,
- akinek a település a származási helye,
- bizonyítja, hogy születését követő tíz évben ő vagy valamely hozzátartozója legalább 12 hónapot a településen élt,
- állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként, munkavégzés céljából került a településre,
- lakáscélú állami támogatással, tehát pl. csokkal szerzett ingatlant,
- az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja,
- köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója,
- a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él.
Az eladó a kérelmet az elővásárlásra jogosultak tájékoztatásáig bármikor visszavonhatja. Ha viszont már megtörtént a közlés, akkor a visszavonás nem hatálytalanítja azt – vagyis az elővásárlási jog a korábban megindult eljárás alapján továbbra is gyakorolható. Az iratok közlését a jegyző végzi: a helyi önkormányzattal és a telekszomszédokkal közvetlenül, a többi jogosulttal hirdetmény útján. A közlés akkor is joghatályos, ha a kézbesítés azért sikertelen, mert az érintett nem vette át az iratot.
A hirdetményt a hivatal hirdetőtábláján kötelező kifüggeszteni legalább 15 napra, de lehetőség van online tájékoztatásra is a település honlapján. A hirdetménynek tartalmaznia kell a lényegi adatokat: az ingatlan helyrajzi számát, a vételárat, a tulajdoni arányokat, az ingatlan típusát és funkcióját.
A nyilatkozattételi határidő lejárta után a jegyző összesíti az elfogadó nyilatkozatokat, és megvizsgálja azok érvényességét. Elutasítja azt, amely nem az előírt formában történt, vagy ahol a jogosultság nem áll fenn. Elővásárlás során elsőbbséget élvez az önkormányzat vagy a többségi tulajdonában álló, kijelölt gazdasági társaság, ezt követően a telekszomszéd, majd a település többi ingatlantulajdonosa. Az azonos jogosultsági szintű nyilatkozók között a sorrend földrajzi közelség dől el, ugyanakkor a lakcímmel rendelkezők mindig elsőbbséget élveznek azokkal szemben, akiknek csak tartózkodási helyük az adott település.
A jogszabály külön rendelkezik zártkerti termőföldekről is. Ezek esetében nyilatkozni kell arról, hogy a vásárlás célja nem ingatlanfejlesztés vagy lakáscélú használat, és szükség lehet termelési igazolásra is.
A rendelet második fejezete a lakcím létesítésének korlátozását szabályozza. Eszerint a kormányhivatal csak akkor fogadhatja el az új lakcím bejelentését, ha a település nem élt korlátozással, vagy az adott ingatlan nem esik a rendelet hatálya alá (pl. állami vagy egyházi tulajdon esetén, de az önkormányzatok adott típusú ingatlanra önállóan is hozhatnak rendeletet), illetve ha a jegyző kifejezetten hozzájárult a lakcímlétesítéshez. A hozzájárulást a lakcím-bejelentéshez mellékelni kell. A törvény alapján az önkormányzatok résztulajdon szerzését is korlátozhatja vagy feltételhez kötheti, ezeket a feltételeket a részletszabályozás nem említi, azok megalkotását teljes egészében az adott településre bízza.
A mentességi jogcímeket – például ha a kérelmező a településen dolgozik, tanul, vagy hozzátartozója ott él – a rendelet konkrét dokumentumokkal való igazoláshoz köti. Ide tartozik például a munkáltatói igazolás, a hallgatói jogviszony igazolása, a szociális intézmény nyilatkozata vagy a lakáscélú állami támogatásról szóló okirat.
A rendelet rögzíti a közzétételi kötelezettségeket is: az önkormányzati rendeleteket a Nemzeti Jogszabálytárban kell kihirdetni, és egyúttal a település saját honlapján közérthető összefoglalóval is el kell látni. Csak ezen közzététel birtokában működhet együtt a végrehajtásban a kormányhivatal vagy más állami szerv.
hvg.hu
Bár az elővásárlási jogával élő személy becsatlakozik az adásvételi folyamatba, a tervezett határidők a folyamat során kitolódhatnak, ami az eladó számára jelenthet kellemetlenségeket. Egyrészt a jegyzőnek 8 napja van anonimizálni az adásvételi szerződést, a jogosultaknak ezt követően 30 napig nyilatkozhatnak a jogérvényesítésről. Az eljárás ügyintézési határideje 30 nap, ami további 30 nappal meghosszabbítható, az egész folyamat tehát akár 75 napig is eltarthat.
Ez olyan esetben, amikor amúgy az adásvétel például készpénz útján, vitás kérdések hiányában akár hetek alatt végbemehetne, komoly késedelmet jelenthet az eladó számára, és bizonytalanságot a vevő számára, hiszen 30 napig rághatja a körmét, hogy vajon egy helyi lakos azonos feltételek mellett lecsap-e a szóban forgó ingatlanra.
Egy másik borítékolható következménye a törvénynek az lesz, hogy az érintett településeken várhatóan visszaeső érdeklődés és kereslet hatására az ingatlanárak csökkenni kezdenek, ami rossz hír a helyi lakosoknak, hiszen a jövőben a piaci ár alatt tudnák csak eladni ingatlanjukat. Navracsics Tibor közigazgatási miniszter ugyanakkor ezt a problémát elhessegette, mondván: az ingatlanszerzés korlátozhatóságával az árak csak átmenetileg, egyes területeken csökkennének, szerinte a lakások megfizethetetlensége ennél sokkal nagyobb probléma.
