Jelentős túljegyzés kísérte a Shopper Park Plus (SPP) tavalyi részvénykibocsátását. Minek tudja be a hatalmas érdeklődést?
A Shopper Park Plusnak volt egy több éves látványos eredménylistája, a negyedéves adatok szinte mindig jelentős növekedést mutattak az előző év hasonló időszakához képest, ez azt jelenti, hogy bővülés euróban kifejezve általában tíz százaléknál nagyobb volt. Az is sokat számított, hogy komoly méretűre nőtt a cég, s látszott, hogy ha tovább növekszünk, akkor a cég a BUX-indexbe is bekerülhet. Ez meg is történt idén áprilisban, s ez egyértelműen tovább javítja a likviditást is. Közben az ajánlat olyan ársávban történt, ami – legalábbis az alsó szint – az intézményi és a magánbefektetők számára is nagyon vonzó volt. Olyan kibocsátás valósult meg ugyanis, amire a magyar tőzsdén legalább 25 éve nem került sor, azaz a méretből kifolyólag volt egy kis diszkont a piaci árhoz képest, ami még vonzóbbá tette a részvényt. Mostanra be is bizonyosodott, hogy jó választás volt a vásárlás, mert a befektetők 10,80 eurós szinten vették meg a papírt, ami most a 13,80-as ár körül forog. Hamarosan jelentős osztalékfizetés is lesz - 0,92 euro/részvény -, a kiszámíthatóság is fontos, az, hogy minden évben növekvő, euróban kifizetett osztalékhoz jutnak a befektetők.
Melyek az SPP fő mérföldkövei?
A társaság ugyan már korábban megalakult, ám a valós tevékenységet 2022-ben kezdte el, amikor megvásároltunk 14 magyar és négy csehországi retail parkot, amelyeknek azóta is kulcsbérlője a TESCO. Ezt követte 2023-ban a tőzsdei bevezetés, majd 2024-ben jött egy újabb zártkörű kibocsátás, amiből egy szlovákiai akvizíciót hajtottunk végre, majd 2025 végén volt a százmillió eurót meghaladó tőkebevonás, amiből az idei év elején nyolc lengyel Auchan által bérelt áruházat vásároltunk.
Merre tovább, melyek a közeli időszak tervei?
Már a nyolcadik legnagyobb cég vagyunk a magyar tőzsdén. Kiadtunk egy ötéves előrejelzést, ebben az szerepel, hogy nem a tőkéből, hanem a tőkeáttétel optimális szinten tartásából, kiegészítve némi hitelfelvétellel és kötvénykibocsátással, még egy jelentős, százmillió eurós portfolió vásárolható, ugyanennyi tőkével. Ez azt jelenti, hogy az SPP egy részvényre jutó eredménye (EPS) az előrejelzésünk szerint euróban számolva legalább ötven százalékkal növekszik majd az elkövetkező öt évben. Ennek részben a meglévő eszközök hatékonyabb kihasználása a forrása, másrészt pedig a tőkeáttételből végrehajtott növekedés. Ha átlagosan ötszázalékos forrásköltséggel tudunk külső tőkét bevonni és azt 8-9 százalékon helyezzük ki, akkor az mind a saját tőkére vetülő nyereség.
Akkor közelednek a célhoz, hogy megszerezzék a regionális vezetői pozíciót.
Már most is egyike vagyunk a régió top három szereplőjének. Azt már elértük, hogy egy fontos szereplővé váltunk, ami alapvetően a mérethatékonyság és a bérlőkhöz fűződő viszony szempontjából fontos. Ahogy a terveinkből is látszik, lehetséges a további növekedés újabb tőke bevonása nélkül is, és a célunk az, hogy ez meg is valósuljon a következő években, és a portfolió hatékonyságának növelésével még több jövedelmet termeljünk ki.
A tervek között szerepel a romániai terjeszkedés is. Más országok is felkerültek a radarra, például Szerbia?
Románia egyelőre úgy merült fel, hogy az ország ebben az akvizíciós körben még nem szerepel. Jelenleg leginkább Lengyelország és Csehország látszik a horizonton, azt látjuk, hogy Romániában ugyan tudnánk vásárolni, de ez nem lenne olcsóbb és a hozam sem lenne magasabb, mint Lengyelországban. Így ennek nincs sok értelme, hiszen jelentős különbség van Románia és Lengyelország országkockázata között. EU-n kívüli országba semmiképpen sem kívánunk menni, szóba jöhetnek viszont még a térségben lévő uniós tagállamok. Ha akad olyan lehetőség, ami megfelelő méretű és megfelelő hozamú, akkor esetleg más piacra is belépünk. De jelenleg az a fő stratégiánk, hogy tovább bővüljünk Lengyelországban. Ez ugyanis nemcsak a legnagyobb piac a régióban, hanem kimagaslóan stabil és kiszámítható környezetet is jelent.
Gyakran hallani az SPP-vel egyszerre az Urban Plaza Plus, illetve az Adventum cégnevet. Mi a kapcsolat a vállalatok között?
Az Adventum csoport alapkezeléssel foglalkozik, van egy magyar alapkezelője, az Adventum Zrt, és van egy máltai alapkezelője, az Adventum International. Vannak alapjaink Luxemburgban, Máltán és Magyarországon, ezek a régióba fektetnek be. A két alapkezelővel jelenleg 1,5-1,6 milliárd eurónyi befektetést kezelünk, valamint eszközmenedzsmenttel is foglalkozunk, és a tőzsdei cégeknek szerződéses alapon nyújtunk ilyen szolgáltatást. Két dolog köti össze a két tőzsdei cégünket, az SPP-t és az Urban Plaza Plust, az, hogy a fő tulajdonosaik ezeknek a cégeknek az általunk kezelt alapok, másrészt pedig az, hogy az Adventum nyújtja az eszközkezelési szolgáltatásokat, egyebek mellett a bérbeadást, a bérlőkkel való kapcsolattartást.
Az SPP látványos ütemben bővül, mi az, amit jobban vagy másképp csinálnak, mint a versenytársak?
Inkább mások vagyunk, mint a többiek. Mi független alap- és eszközkezelők vagyunk, azaz nem vagyunk fejlesztők, nem az a célunk, hogy mi legyünk a fő- vagy többségi tulajdonosai valamennyi ingatlanbefektetésünknek. Mi tőkéből és hitelből a meglévő eszközállományt kívánjuk optimálisan kezelni. Ez világszerte egy teljesen bevett tevekénység, de itt, Közép- és Kelet-Európában kevesen foglalkoznak ezzel ilyen méretekben. Nálunk külső befektetők adják a tőke többségét, és az is jellemző, hogy magas a közkézhányad. Ez egy másfajta működés, ami nagyobb átláthatóságot és kiszámíthatóságot jelent: valamennyi alapunknak, befektetésünknek és tőzsdei cégnek van egy lefektetett stratégiája, azt hajtjuk végre átlátható módon.
Milyennek ítéli a hazai és a portfólióban jelenlevő országok retail park ingatlanpiacát? Miben különböznek a régió országai, mennyire különböző a bérlői mix?
Van különbség, de alapvetően hasonlóak a piacok. A bérlői mix nagy része például ugyanaz. De azt látjuk, hogy az utóbbi években Lengyelországban és Csehországban sokkal több – 50-70 – új belépő volt, míg Magyarországon tíznél kevesebb. Arra számítunk, hogy ezek a belépők most Magyarországon is megjelennek, ami számunkra nagyobb keresletet, a fogyasztók számára pedig jóval szélesebb kínálatot jelent. A plázastop megakadályozta sok új belépő megjelenését, reméljük, hogy most ez a korlátozás megszűnik. Az, hogy alapvetően valamennyi országban ugyanazokkal a bérlőkkel foglalkozunk, segíti a mérethatékonyság kialakulását. Ami a vásárlókat illeti: a fogyasztói erő folyamatosan változik: mindig van egy-egy ország, ahol nagyon jó a dinamika. Míg Lengyelországban mindig jó a dinamika, addig Csehországban, Szlovákiában és Magyarországon a trend inkább ingadozik.
Bárány Kristóf, a Shopper Park Plus igazgatóságának elnöke
Az Önök eredményei cáfolják azt a mondást, amely szerint a Retail is Dead, azaz a kiskereskedelem halott. Milyennek látja az offline és online kereskedelem kilátásait?
Véleményem szerint inkább az idézett mondás halott, amit a Covid-pandémia idején hallhattunk először. Az e-kereskedelem elért az inflexiós ponthoz, s azt látjuk, hogy a kereskedelem legtöbb szereplője olyan többcsatornás módszert használ, ahol egyszerre van jelen az offline és az online értékesítés. Az is nagyon sokszor előfordul, hogy az online megkezdett vásárlás, az offline-világban teljesül: a kiszállítás pénzbe kerül, és egyre drágábbá válik. Azt látjuk, hogy az offline és az online is növekszik. Közép-Európában jelentős fogyasztás-elmaradás van Nyugat-Európához képest. Azt gondolom, hogy ez az olló szűkülni fog, Magyarországon is.
Az is előfordul, hogy a vásárlási folyamat az üzletben kezdődik és az online világban valósul meg.
Igen, ezért kell az, hogy legyen online és offline áruház is. Nagyon kevés olyan szegmens és szereplő van, ami csak online, vagy offline tud üzemelni. Az a trend erősödik, hogy mindenki minden értékesítési csatornát használni fog, mert ez a leghatékonyabb.
Fejlesztéseik között vannak különféle zöldenergia-projektek is. Mennyire fontos önöknek a fenntarthatóság?
A fenntarthatóság kiemelten fontos számunkra. Minden alapunk – kivéve talán egy 2019-es alapunkat, amely nem deklaráltan fenntartható, de amúgy mégis annak tekinthető – alapvető fontosságúnak tartja ezt a célkitűzést. Mi alapvetően nem vagyunk fejlesztők. Azt azért ma már mindenki tudja, hogy egy épület lebontása és helyette egy új építése nem fenntartható, még akkor sem, ha az új épület zéró emissziós. Hiszen az épületek fémből, üvegből és egyéb olyan anyagokból épülnek, amelyeknek hatalmas a karbonlábnyoma. Mi azt tesszük, hogy megveszünk létező ingatlanokat és azokat hatékonyabbá tesszük. Az különböző mutatók nélkül is egyértelmű, hogy ha megveszek egy régi ingatlant, amelybe már beleépült a szén-dioxid, és azt elkezdem LED-esíteni, ezzel párhuzamosan pedig optimalizálom a fogyasztást, központi gépeket vagy napelemeket telepítek, az mindenképpen mérsékli a kibocsátást – és ez nem harminc év múlva jelenik meg, hanem azonnal. Érdekünk az energia fogyasztás csökkentése, már csak azért is, mert az eszközök értékéhez képest ez egy viszonylag olcsó befektetés és gyorsan megtérül. Azt tapasztaljuk, hogy az ilyen befektetéseknek köszönhetően 20–30 százalékponttal zuhan az energiafogyasztás néhány év alatt.
Akkor az Önök esetében igaz az, hogy a fenntarthatóság egyben lehet profitábilis is?
Csak a profitábilis fenntarthatóság igazán fenntartható. Mert ha nem az, akkor azt különféle transzferekből, adókból kell életben tartani. Az igazi fenntarthatóság mindenkinek érdeke, a bérlőnek, a fogyasztónak, a környezetnek, és a beruházónak is, hiszen csökken az üzemeltetés költsége. Nagyon jelentős hatékonyság-növelést lehet elérni nulla befektetéssel is a menedzsmenttel vagy az okos informatikai megoldások alkalmazásával.
Nemcsak a befektetők értékelik az Önök tevékenységét, hanem a BÉT is. Mit jelentenek önöknek az elnyert elismerések?
Korábban zártkörű alapokat működtettünk, s most is folytatjuk a csupán intézmények számára elérhető alapok létrehozását. Ezekkel is komoly sikereket értünk el, de itt nincs és nem is lehet az a transzparencia, amely a tőzsdét jellemzi. Egy tőzsdei siker ezért fontosabb abból a szempontból, hogy akkor az egész piac látja, ezt meg lehet csinálni. A magánbefektetési kultúra kialakítása szempontjából is kulcsfontosságú, hiszen ebben jelentős lemaradásunk van. Sokkal többet kellene mindenkinek tőzsdén vagy más tőkepiaci területeken befektetnie, mert ezzel jóval gyorsabban nőnek a megtakarítások, mint a jelenlegi tipikusan nagyon konzervatív módszerekkel, például a látra szóló betétként tárolt pénzekkel. Ezek a sikerek azért fontosak, mert növelik ezeknek a befektetési lehetőségeknek a láthatóságát. Azt szeretnénk, hogy egy kisbefektető is több pénzt keressen, átlátható módon. Ezért fizetünk kiszámítható osztalékot, s így ez a befektetés átlátható, stabil, de mégis jó hozamot termel. Ha ezért elismerést kapunk, és ezáltal több emberhez jut el ez a lehetőség, én annak nagyon örülök.
A tőzsde jóval kevésbé része a hazai befektetői érdeklődésnek, mint Nyugaton. Mi oka ennek, és hogyan látja a tőzsde szerepét?
Ez részben valóban a rendszerváltást megelőző múlt hagyatéka, de ha megnézzük, egész Európában kisebb a tőzsdei befektetési hajlandóság, mint Észak-Amerikában. Más a kockázathoz való hozzáállás, pedig minden kimutatás azt bizonyítja, hogy a tőzsdei befektetés hosszú távon kevésbé kockázatos, mert szinte minden hosszú idősoron nagyobb hozamot termel, mint az egyéb típusú befektetések. De azt is látjuk, hogy növekszik az érdeklődés a tőzsdék iránt, s ez így van Magyarországon is. A szabályozott ingatlanbefektetési társaság(SZIT) mint befektetési forma Közép-Európában csak Magyarországon elérhető. Ez pedig egy jó tőzsdei belépő, hiszen az ingatlanbefektetés mindenki számára érthető, miközben nem kell különféle kockázatosabb eszközöket választani. Jó dolog, ha az emberek érdeklődését felkeltik az egyszerűbb termékek, és ezért elkezdenek a tőzsdén befektetni.
Ezt a cikket nem a hvg.hu szerkesztősége készítette. Bővebben a PR cikkről itt olvashat: (link)
