Megtorpant a lakásdrágulás – érdemes most venni, vagy jobb várni?

Budapesten egy 50 négyzetméteres lakás átlagosan már közel 75 millió forintba kerül, míg országosan ugyanez nagyjából 50 millió forint. Négyzetméterre vetítve ez a fővárosban 1,49 millió, országosan közel 1 millió forintos átlagárat jelent. A lényeges fejlemény azonban nem az árszint, hanem az irány: a fővárosban az árak év eleje óta nem emelkedtek.

A Zengával  megnéztük, hol tart most a lakáspiac, és mi rajzolódik ki a következő hónapokra. A legfrissebb piaci adatokat Futó Péter, a Zenga elemzési vezetője értelmezte.

Megállt a száguldás, de nem mindenhol

Az áremelkedés üteme látványosan lelassult az elmúlt hónapokban. Budapesten az éves drágulás a tavaly nyár végi 25 százalék körüli csúcsról mostanra 4 százalék közelébe esett, országosan pedig nagyjából 21-ről 9 százalékra. A budapesti négyzetméterár januárhoz képest jószerével egyhelyben áll.

Futó Péter ingatlanpiaci elemző szerint a piac sosem egyenletesen mozog, váltakoznak az erősebb és gyengébb időszakok, és rövid ideig árcsökkenés is előfordulhat. A mostani fordulatot a tavalyi év vége hozta el, amikor az Otthon Start első hulláma kezdett lecsengeni, és vele a kereslet is visszaesett. A kínálat közben tovább bővült, így a fővárosban mára megállt az áremelkedés. Egyes szegmensekben, például a felújítandó panellakásoknál, már pár százalékos csökkenés is látszik, tartós áresés azonban itt sem várható.

Hogy mennyire feszített a helyzet, azt a túlárazottság mutatói jelzik. Az elemzési vezető felidézte, hogy az MNB 2026. májusi Lakáspiaci Jelentése  szerint az árak tavaly év végére több mint 20 százalékkal kerültek az egyensúlyi szint fölé, és az inflációval korrigált reálértékük is történelmi csúcsra ért. A mostani stagnálással viszont már elindult egy lassú korrekció, ami idővel – ha a bérek is tovább növekednek - oldhatja a feszültséget.

A vásárlók a túlárazottságot a saját bőrükön is érzik. A Zenga lakáskeresők körében végzett kérdőívében a megkérdezettek  48 százaléka mondta, hogy a legnagyobb akadály számára a lakásvásárlás során a magas ár, további 27 százalék pedig azt emelte ki, hogy nem talál az igényeinek megfelelő lakást.

Az áraknál többet mond a kereslet – aminek a fele eltűnt

A következő hónapokról leginkább a kereslet árulkodik, és itt komoly a visszaesés. A tavalyi átlaghoz mérve idén augusztusban Budapesten és országosan is mintegy felére  esett az érdeklődések száma, különösen a panel- és téglalakások esetében.

Futó Péter felhívta a figyelmet arra, hogy tavaly éppen a panel drágult a legnagyobbat, sok helyen 30 százalék felett. Egyes kerületekben – például a X., XV., XVI. XVII. XVIII. - mára már csak 10-20 százalékkal marad el az áruk az új lakásokétól, ekkora különbségnél pedig sokan inkább az újat választják, főleg úgy, hogy egyre több projekt indul. Érdemi keresleti fellendülésre a szakértő a közeljövőben nem számít, jövőre viszont az ország gazdasági teljesítménye és a munkaerőpiaci számok mentén erősödhet valamelyest az érdeklődés.

Nem mindegy, mennyi lakásból lehet választani

A kínálat a kereslettel épp ellentétesen mozog: bővül. Budapesten bő 20, országosan mintegy 10 százalékkal nagyobb a választék, mint egy éve, a panelkínálat pedig közel a duplájára nőtt. Ehhez jön, hogy a fővárosban évtizedes csúcson van a fejlesztés és értékesítés alatt álló új lakások száma.

Az adásvételek túlnyomó része, nagyjából 90 százaléka továbbra is használt lakás vagy ház, de Futó Péter szerint az új beruházások miatt az új építésű ingatlanok aránya a következő években nőhet. A lényeg azonban a fordulat: a kereslet visszaesésével idén már kínálati piacról beszélhetünk, ahol sok esetben a vevők diktálják a feltételeket, és ez nagyobb áralkukban csapódik le.

Ahol még pörög, és ahol már fordul

Nem mindenhol fékezett ugyanúgy a lakáspiac.Éves alapon a legolcsóbb térségekben tart még a nagy drágulás: Borsod-Abaúj-Zemplénben 31, Jász-Nagykun-Szolnok megyében közel 26 százalék az áremelkedés, de Békés és Bács-Kiskun is 20 százalék körül jár. A másik végletet néhány dunántúli megye adja, ahol az árgörbe gyakorlatilag megállt vagy fordult: Veszprém megyében lényegében nulla, Zalában enyhén mínuszos az éves változás.

Futó Péter ezt felzárkózásként értelmezi. Ahol tavaly az országos átlagtól elmaradt az árnövekedés, ott idén átlag feletti a drágulás, és ez főleg a legolcsóbb megyékre igaz. Mivel a jövedelmek időközben ott is emelkedtek, természetes, hogy ez megjelenik az ingatlanárakban.

A különbségek nagysága önmagában is beszédes. A legolcsóbb megyékben, például Nógrádban vagy Békésben 350-380 ezer forint körül van egy négyzetméter, a balatoni Somogyban és Veszprémben viszont már az egymilliót is meghaladja. Budapesten belül is több mint kétszeres a szórás: az V. kerület 2,2 millió forintos átlagával szemben a XXIII. kerületben egymillió forint körül lehet egy négyzetméterhez hozzájutni.

Mi döntheti el 2027-et?

A nagy kérdés, hogy jövőre folytatódik-e a drágulás, és ha igen, milyen ütemben. A Zenga szakértője szerint az ingatlanvásárlás végső soron a jövőbe vetett bizalomról szól. Ha a vevők erősebb gazdasági növekedést, emelkedő reálbéreket és nyugodtabb geopolitikai környezetet éreznek, bátrabban vágnak bele, mint amikor a munkájukat féltik. Ugyanakkor az ingatlanra a befektetők inflációkövető reáleszközként tekintenek, ami válságos időszakban egyes értékpapíroknál vonzóbbá is teheti azokat.

Az elemzők jelenleg 2,5-3 százalék körüli gazdasági növekedéssel számolnak 2027-re, ami jóval magasabb az elmúlt öt év növekedési átlagánál. A szakértő szerint a kérdés az, sikerül-e olyan növekedési pályára állni, amelyen ez tartósan megmarad. A tavalyi előreszaladt árak és a bővülő kínálat miatt Futó Péter jövőre is kiegyensúlyozottabb, a korábbinál mérsékeltebb árnövekedést tart valószínűnek.

Több forgatókönyv is elképzelhető. Az alapesetben az árak az inflációhoz és a bérekhez igazodva, lassan emelkednek tovább. Erősebb keresleti élénkülésnél gyorsulhat ez az ütem, egyes szegmensekben, például a felújítandó paneleknél viszont akár korrekció is jöhet. Ami viszont nem valószínű, az a 2025-ös árrobbanás megismétlődése.

Vegyek most vagy várjak?

A vásárló szemszögéből a valódi kérdés a kivárás kockázata. Mivel tartós árcsökkenésre a jelenlegi környezet nem ad okot, Futó Péter szerint annak, aki vásárolni készül, nem érdemes kivárnia. A nagyobb kínálatból most nyugodtabban lehet válogatni, és nagyobbat lehet alkudni mint egy éve.

A kérdőív adatai jól mutatják, hogyan alkalmazkodnak a vevők. Sokan kompromisszumot kötnek: közel harmaduk kisebb lakást választana, ötödük másik városrészben vagy településen keresne, mások felújítandó ingatlanban gondolkodnak, vagy elhalasztják a döntést. Az önerő szempontjából megosztott a mezőny: a válaszadók harmada segítség és hitel nélkül is meg tudná venni a kinézett lakást, tizedük viszont jelenleg sehogy. A többség leginkább a saját lakást részesíti előnyben, lehetőleg mérsékelt hitellel.

Mindebből az látszik, hogy a piac időzítése csak az egyik tényező. Az egyéni élethelyzet, a finanszírozás feltételei és az, hogy sikerül-e megtalálni a megfelelő ingatlant, legalább ugyanannyit nyom a latban. Az új Zenga ingatlankereső mobilappban minden ingatlanhirdetésnél elérhető az előzetes hitelkalkuláció, ami már a keresés első pillanatában segít felmérni a lehetőségeinket, további információkért pedig a banki munkatársaktól visszahívás kérhető.

Zenga

A cikkben szereplő statisztikai adatok, elemzések, becslések a zenga.hu ingatlanportált üzemeltető OTP Otthonmegoldások Kft. szellemi tulajdonát képezik, a cikkben felhasznált adatok forrása a Zenga BI Analitikája.

A tartalom a Zenga megbízásából, a HVG BrandLab produkciójában készült. Létrehozásában a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.