A Magyar Idők ma sokadszorra megszellőztette, hogy a kormány évente egyszer fizetendő, négyzetméterenként 1500 forintos átalányadót vetne ki a lakásbérbeadókra. A kormányközelinek tartott napilap már március végén is előállt az információval, amivel már emiatt érdemes volt számolni.

A Nemzetgazdasági Minisztérium sietve kiadott egy közlemény, hogy nem tárgyalt a kormány a lakáskiadás állítólagos adóztatásáról, de árulkodó, hogy a kormányközeli lap cikkében a Miniszterelnökség kereskedelempolitikáért felelős miniszteri biztosa, Szatmáry Kristóf azt mondta, hogy hamarosan a kormány elé kerül az új jogszabály, amit majd a Nemzetgazdasági Minisztérium április végén, a 2016. évi adótörvény-változásokkal együtt terjeszt az Országgyűlés elé. Ez azt sugallja, a kormány tesztelheti a lakosságot és a lakáskiadókat, és a reakcióktól is függővé teheti, hogyan próbál pénzt kicsikarni az Airbnb-zőkből.

Mit írna felül?

A hír szerint az átalányadó felülírná azokat a szabályokat, amelyek jelenleg azokra a magánszemélyekre vagy cégekre vonatkoznak, akik hosszabb távra, vagy rövidebb időkre a turisztikai céllal kiadják az ingatlanukat. Az átalányadó arra lenne jó, hogy a jelenlegi macerás szabályokat kiváltva egyszerűsítené a lakáskiadók adózását, és már régóta ismert az is, hogy ezzel a kormány egyszerre szeretné adózásra kényszeríteni az Airbnb-zőket és azokat is, akik hosszú távra feketén adják ki a lakásukat.

Ellepte az Airbnb Budapestet

AirDNA / rbnb

Egyelőre azonban erős a bizonytalanság, hogy az átalányadó minden más lakáskiadással kapcsolatos adót kiváltana-e, vagy például csak azokat a közterheket, amelyeket az önkormányzatok felé kell teljesíteniük a bérbeadóknak. Szakértőktől azt a pletykát hallottuk, hogy csak a településnek fizetett idegenforgalmi adót, vagy az üzletszerű bérbeadásnál az építményadót írná felül az új közteher. Ha csak erről lesz szó, akkor a jövőben biztosan drágábban vesz ki ingatlant, akinek szüksége lesz rá.

Amennyiben a tervezet egyszerűen, átláthatóan és kis adminisztrációval ad lehetőséget a bérbeadónak a közteherviselésben való arányos részvételre, akkor üdvözlendő, de igazán egy átfogó, a bérlakáspiacot mind a bérbeadó, mind a bérlő számára átlátható, megfelelő garanciákat biztosító intézményes és adózási környezet kialakítása lenne üdvözítő, mivel a szektor fontos versenyképességi tényező is (a munkahelyek mellett a megfizethető, rugalmas lakásmegoldás is a helyi gazdaságfejlesztés fontos közvetett feltétele) - magyarázta a hvg.hu-nak Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.

Ha mindent felülírna, jobb lenne

A jogkövető lakáskiadással kapcsolatban legtöbbször hallott panasz, hogy nagyon macerás az adminisztrációja. Ha ma valaki becsületesen kíván lakást bérbe adni, akkor ezt magánszemélyként is megteheti. Ha a bevétele 6 millió forint alatt van évente, akkor áfamentesen is megteheti, efölött áfafizetési kötelezettség terheli.

Azt is el kell döntenie, hogy tételes vagy átalány költségelszámolást választ. Utóbbi esetben 10 százalék a költséghányad, amit mindenféle bizonylat nélkül figyelembe vehet a lakást kiadó személy. A tételes költségelszámolás bonyolultabb, de a javítások, közös költség, és még a közüzemi díj is elszámolható költségként. Nyilván, ha azt megfizetteti a bérlővel, akkor azt szintén tovább kell számláznia (ennyivel nő a bevétele).

Ha áfásan kívánja kiadni a lakást, ahhoz már ki kell váltani az adószámot. Adózni átalányköltségek mellett a bérbeadásból származó bevétel 90 százalék után kell. Ez idén a 15 százalék szja, illetve ha a bérbeadásból származó jövedelem eléri az 1 millió forintot, akkor ezen felül még 14 százalék egészségügyi hozzájárulást is meg kell fizetni.

AFP / DPA / ZB / Jens Kalaene

Viszont a rövid távú bérbeadásnál, például, ha az Airbnb segítségével adja ki a lakását, más a helyzet, ha szabályosan kíván eljárni. Akkor szálláshely-üzemeltetésre engedélyt kell kérnie a helyi jegyzőtől, és csak egy, saját tulajdonú lakás esetében szobánként évi 32 ezer forint szja és 6400 forint egészségügyi hozzájárulás fizetendő, valamint önkormányzati rendelet függvényében vagy a vendégéjszakákra kell fizetni idegenforgalmi adót (jellemzően 300-350 forintot), vagy a bevétel 4 százalékát. Ehhez hozzájött még az önkormányzatonként szintén változó építményadó, ami a fővárosi kerületekben 1600-1900 forint per négyzetméter között mozog.

Saját maguk alatt vágják a fát

Ha az új átalányadó minden más közterhet kiváltana, minimálisan megnövelné a rövidtávú lakáskiadás terheit, de még mindig nagyon kedvező kategóriába esne. Így egy 50 négyzetméteres lakás eddigi negyvenegynéhány ezer forintos terhe 75 ezer forintra ugrik évente, ami még mindig nem vágja földhöz az embert, és a vállalkozóként mások lakásait kezelők még örülnek is neki.

Az, hogy új jogszabály születik, annak jele, hogy a jelenség felkeltette a hatóságok figyelmét, és komolyabb ellenőrzésekre lehet számítani, ami a tisztán játszóknak csak jó, hiszen adófizetésre kényszeríti a feketézőket, akiknek száma még a minimális adókötelezettség mellett is irdatlanul magas az ágazatban

– mondja Varga Tamás, a Fourreason Apartments ügyvezetője.

Egy másik, vállalkozását Airbnb-re építő vállalkozó becslése szerint mindössze 1500 lakáskiadó végzi legálisan tevékenységét azon négyezer tulajdonos közül, akik körülbelül hatezer lakást kínálnak rövid távú kiadásra Budapest belvárosában.

Varga, aki 2013 óta hirdeti apartmanjait az Airbnb mellett több más felületen is, nem csak a feketézőkben lát veszélyt, de a lakáskiadási boom miatt vérszemet kapó követőkben is, akik nagy pénzt szimatolva törtek be a piacra, és letörték az árakat.

Bizonyos mértékig ez normális, mert a kínálat növekedése lehúzza az árakat, de a 2015-ös év már kiugróan alacsony árakat produkált, mert az utóbbi évben robbanásszerű beáramlás volt a piacra. A turisták növekvő száma kezdetben megfelelő mértékű keresletet támasztott, de az Airbnb-őrület túlszárnyalta a turizmus növekedését is.

Túl a csúcson

Az árak csökkenését tovább fokozta, hogy az új érkezők a jó nyári szezon után azzal találták szemben magukat, hogy a szezonon kívül drasztikusan csökken a kereslet, ezért elkezdték lenyomni az áraikat, mert ilyenkor a budget utazók jönnek, akik különösen árérzékenyek. Erre a folyamatra ráerősít, hogy az Airbnb-re újonnan regisztrálóknak azt javasolják, hogy a megfelelő kihasználtság reményében alacsony áron kezdjék hirdetni lakásaikat. Az új lakások ráadásul egy hónap „bizonyítási időt” kapnak, ami azt jelenti, hogy a program a keresési lista elejére dobja őket, ezért aztán a régi hirdetők is kénytelenek követő magatartást mutatni, hogy lakásaik ne maradjanak üresen.

Ezt a folyamatot most még az úgynevezett Smart Pricing alkalmazással is megfejelte a lakáskiadási óriás, amely automatikusan mozgatja az árat a környező, hasonló típusú hirdetések áraihoz, ezzel felgyorsítva a leárazást. Varga szerint jól látszik, hogy az Airbnb stratégiája hogyan hozza nehéz helyzetbe az egykor szépen jövedelmező ráépülő vállalkozásokat, és nem sok babért hagy a fáziskéséssel érkező szerencsevadászoknak, akik egyetlen fegyvert ismernek a piacra való betörésre: az árversenyt.

Pedig ennél lejjebb már aligha lehet menni, inkább a minőséggel lehet labdába rúgni, egy különleges, valamilyen szempontból extra apartmanért még mindig hajlandóak többet fizetni

– teszi hozzá a vállalkozó.