A nyugdíjpénztárak - különösen a magánpénztári ág - egészen az elmúlt évig nem dicsekedhettek jó hozamokkal, amiben jegybanki szakértők szerint elsősorban a túlzottan állampapír-központú befektetési politika a felelős. A pénztárak vagyonának majdnem háromnegyede az államkasszát finanszírozza, a fennmaradó részből pedig durván 10-10 százalékot tesz ki a részvény és a befektetési jegy. Tavaly azért fordult a kocka, mert az állampapírhozamok felfutása és a remekül teljesítő részvénypiac a pénztáraknak is jól jövedelmezett.

A jövő már nem ilyen rózsás. Több pénztár szerint az idén még elérhető ugyan a két számjegyű hozam, de árulkodó jel, hogy a kilátások az év vége közeledtével folyamatosan romlanak. A magánpénztári szektor befektetéseinek összetétele alapján szeptemberben még éves szintre átszámítva bruttó 13,72 százalékos hozam volt várható, ami októberre a kedvezőtlen piaci folyamatok miatt már 11,82 százalékra csökkent.

Itt lenne az ideje a befektetések szétterítésének, az alternatív befektetések közül pedig elsősorban a pénztári portfólióból szinte teljesen hiányzó ingatlanok felvételének, ami a világháború előtt jelentős részt képviselt a pénztárak invesztícióiban - vallják az Évgyűrűk Magánnyugdíjpénztárnál. Fórizs Sándor, a pénztár igazgatóságának elnöke szerint a pénztár tulajdonába kerülő ingatlanok bérbeadásával meg lehet alapozni a 2012-től már elkezdődő rendszeres kifizetéseket, az ingatlanhozamoknak a részvényekéitől és a kötvényekéitől eltérő mozgása jótékonyan kisimíthatja az időközi hozamkilengéseket, a fejlesztéseken elérhető jelentős extra pedig javítja a pénztár teljesítményét, sőt növelheti ismertségét, ráadásul stabilitást is sugároz. Utóbbit szem előtt tartva az Évgyűrűk tavasszal belevág egy 2 milliárd forint körüli lakóingatlan-beruházásba. A pénztár ezzel nagyjából ki is meríti lehetőségeit, hiszen 50 milliárd forint körüli vagyona 2,5 milliárdos közvetlen ingatlanbefektetésre ad módot. A pénztárak befektetési korlátait rögzítő kormányrendelet szerint ugyanis a pénztárak vagyonuk 5 százalékáig fektethetnek közvetlenül ingatlanba. A közvetett ingatlanbefektetés - például ingatlanalapok jegyeinek vásárlása - viszont a vagyon 10 százalékáig megengedett, de ebbe a korlátba már az ingatlanbefektetések is beleszámítanak.

HVG

Egyelőre a szűkre szabott mozgástér is túl tág a pénztárak többségének. Ingatlanok vásárlására eddig lényegében csak önkéntes pénztárak vállalkoztak. A Honvéd Önkéntes Nyugdíjpénztár 1999-ben, az elsők között vágott bele az ingatlanüzletbe, s jelenleg 670 millió forint értékű ilyen portfólióval rendelkezik, egy ipari parkban levő részesedéssel, egy Balaton-parti és egy soproni telekkel, valamint egy panzióval. "Fejlesztési céllal vásároltunk, jó és rossz tapasztalatunk egyaránt van, de további befektetésre csak akkor szánjuk el magunkat, ha megfelelő eredménnyel túladtunk az eddigi beszerzéseken" - mondta a HVG-nek Detre László befektetési vezető. Az értékesítés némi kockázatot is rejt magában, hiszen például a vízparti telek majd csak akkor adható el jó áron, ha a Balaton-törvényt véglegesítik. A pénztár Balatonakaliban található panziója - a csökkenő idegenforgalom miatt - egyelőre a reméltnél kevesebbet hoz a konyhára.

Nagyobb léptékben gondolkodik a Villamosenergia-ipari Társaságok Nyugdíjpénztára (VIT), amely több mint 2 milliárdot fektetett be ipari parkban és lakóövezetben lévő telkekbe. Az egyiken többlakásos lakóházat is építtetnek, amely jövő őszre készülhet el. "Befektetési jegyek helyett inkább a fejlesztésben és a jó értelemben vett spekulációban látunk lehetőséget. Ingatlanalap jegyeit nem érdemes vásárolni, ha az alapban 30-40 százalékos az állampapír aránya, márpedig manapság ez nem ritka" - indokolta a pénztár döntését Soproni Gábor ügyvezető igazgató.

"Jelentős gazdaságélénkítő erő lenne, ha a nyugdíjpénztárak kihasználnák ingatlanbefektetési limitjüket, 2007-ben például már akár 100 milliárd forintot is beruházhatnának, ami fél százalékkal növelhetné a hazai összterméket" - érvelt a porfóliószínesítés mellett a HVG-nek Fórizs Sándor. Mindehhez azonban a szabályoknak is változniuk kellene, ezért a pénztár kezdeményezte, hogy a befektetési alapok mellett a pénztárak is élvezhessék a kedvezményes 2 százalékos vételi illetéket a 10 százalékos helyett a legalább tízéves befektetési céllal vásárolt ingatlanokra.

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) azonban nem bánja, hogy a nyugdíjpénztárak csak óvatosan nyitnak az ingatlanbefektetések felé. Binder István szóvivő ezt néhány, zsákutcába torkoló ingatlanfejlesztéssel indokolta; szerinte először is a kockázatok felméréséhez szükséges szakértelmet kellene megszerezniük a pénztáraknak. Ezt a pénztárak többsége egyelőre az ingatlanalapokon keresztül veszi meg, azaz a legtöbben csak befektetési jegyet vásárolnak, rábízva magukat az alapkezelő ingatlanpiaci ismereteire.

Ezen a piacon is vannak azonban fokozatok, a - bárki számára hozzáférhető - nyílt végű és az előre meghatározott befektetői kör igényeire szabott zártkörű ingatlanalapok között. Utóbbiból egyetlenegy van, amelyet a Carion Befektetési Alapkezelő 2004 októberében hívott életre, s jelenleg egy biztosító mellett kilenc pénztár tartozik befektetői közé. Az 505 millió forintos eszközértékkel indult s mára 1,3 milliárd forintra duzzadt - öt-tíz évre előre bérbe adott irodákat, kereskedelmi és raktározási célú ingatlanokat vásárló - alap jegyeiből egy pénztár 300 millió forint körüli értékben jegyzett, míg az átlagos befektetés 100-150 milliós. Jakabos Anton, az alapkezelő vezérigazgatója a HVG-nek elmondta: szó van a folytatásról is, egy olyan, ugyancsak pénztáraknak szóló zárkörű alapról, amely egy változat szerint nyugdíjasotthonba fektetne, de a tervek még nem öltöttek kézzelfogható formát.

PAPP EMÍLIA