Szeptember elsejétől igényelhető az első lakásszerzők számára a legfeljebb 3 százalékos kamatozású Otthon Start hitel. A kölcsön népszerűségét nagyon jól mutatja, hogy három hét alatt nagyságrendileg 15 ezer igénylést fogadtak be a kereskedelmi bankok.
Még mindig van ugyanakkor néhány olyan nagyon fontos részlet, amelynek ismerete nélkül az igénylők nehéz helyzetbe kerülhetnek. Illetve van néhány olyan eltérés a bankok gyakorlata között, amit nem árt tudni igénylés előtt. Ezeken ugyanis akár sikeres hitelfelvétel is múlhat.
1. Mikor alkalmas egy ingatlan a lakhatási igények kielégítésére?
A támogatás egyik alapvető feltétele, hogy az ingatlannak lakhatónak kell lennie. A jogszabály egészen pontosan így fogalmaz:
A kölcsön otthon vásárlásához abban az esetben igényelhető, ha az otthon – az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján – a lakhatási igények kielégítésére alkalmas…
Alapvetően egy lakószobával, fürdővel, WC-vel rendelkező ingatlan, amelyben van fűtés, villany és vízellátás megfelelhet a feltételeknek. Az ördög azonban mindig a részletekben rejlik.
Elegendő az épület fűtését biztosítani, vagy minden lakószobában kell legyen valamilyen megoldás? Esetleg minden helyiségben, így a fürdőben is kell legyen egy fűtőtest? Erre egy teljes objektív választ nem lehet adni. Még a banki, értékbecslői gyakorlatok között is eltérések lehetnek. Például van olyan bank, amelyiknél akkor lakható egy lakás, ha a fürdő fűtése is megoldott, másoknál ezen helyiségre vonatkozóan nincs ilyen elvárás.
2. Alapterület és négyzetméterár
A támogatott kölcsönhöz az ingatlanra vonatkozó árkorlátok is kapcsolódnak:
- Lakás esetén a vételár nem lehet magasabb 100 millió forintnál. Önálló házak esetén a felső korlát 150 millió forint (új lakások esetében a bruttó, áfával növelt árnak kell ezen korlátba beleférnie).
- A négyzetméterár pedig nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot.
Ez így egyértelmű szabálynak tűnik, de sok esetben nem könnyű megállapítani, hogy megfelel-e egy lakás az elvárásoknak, vagy sem. Az ingatlan alapterületének meghatározása már problémát okozhat. Alapvető irányelv ezen támogatásnál, hogy a lakás nettó alapterületéhez hozzá lehet adni az erkély, terasz, loggia alapterületének a felét. Az így meghatározott alapterületre kell kiszámolni a négyzetméterárat. Fontos, hogy a térképen nem szereplő ingatlanrészek nem számítanak, illetve családi ház esetén a melléképületek, nem lakófunkciójú épületek alapterülete sem számít.
Azt sem olyan egyszerű meghatározni, hogy vételárnak mit kell tekinteni. Egy családi háznál például a teljes vételárból kell kiindulni: ha van melléképület, akkor annak az árát is figyelembe kell venni a négyzetméterár meghatározásakor.
A Bankmonitor szakértői hoztak egy példát arra, hogy milyen problémák merülhetnek fel az árkorláttal kapcsolatban. Tételezzük fel, hogy egy családi házat összességében 120 millió forintért venne meg egy család, a szerződés alapján ezen árból 100 millió forint a lakóépület és 20 millió forint egy melléképület ára. A lakóház alapterülete 75 négyzetméter, a melléképületé pedig 50 négyzetméter. Az érvényben lévő szabályok alapján a 120 millió forintot a lakótér alapterületével kell elosztani, így a négyzetméterár már 1,6 millió forint. Azaz nem felel meg a lakóingatlan az Otthon Start programnak. (Ha csak a lakórész árát kellene elosztani a lakóingatlan alapterületével, akkor megfelelő lenne a családi ház.)
Itt is látni eltéréseket a banki gyakorlatok között, például a terasz, erkély, loggia alapterületének figyelembevételével kapcsolatban.
Ha megvan a kiszemelt lakás, ház, de egyes paraméterekkel kapcsolatban kétségek merülnek fel (például épphogy befér-e az árkorlátba), akkor érdemes előzetes értékbecslést rendelni. Így már előre, a végleges adásvételi szerződés megkötése előtt biztosan megtudható, hogy megfelel-e a támogatás szabályainak az ingatlan, vagy sem.
3. Élettársak helyzete
A támogatást élettársak nem tudják közösen igényelni, ugyanis csak az igénylő házastársa, vagy szülője kerülhet be a hitelügyletbe adóstársként.
Ugyanakkor egy élettársi kapcsolatban élő természetesen nem esik el a kölcsön felvételétől, ő egyedül, vagy a szülőjével együtt tudja felvenni a hitelt.
Ugyanakkor az élettársi kapcsolatban élők vagyonközösséget alkotnak, így ha a kapcsolat megromlik, akkor a meglévő vagyont is fel kellene osztani. Potenciálisan ez a sors várna az Otthon Start hitelből vásárolt ingatlanra is. Ez azonban azt eredményezné, hogy olyan ember szerezne tulajdonjogot a lakásban, aki nem szerepel a hitelügyletben.
Ezt a problémát fel lehetne oldani azzal, ha előzetesen az érintett párok olyan vagyonjogi szerződést kötnek, hogy a kérdéses lakás kizárólag a hiteligénylő tulajdonába kerül, a törlesztést is külön vagyonból rendezi az adott fél. Ezzel kapcsolatban pedig a pár másik tagjának később sem lesz semmilyen követelése.
Jelenleg a banki gyakorlat nem egységes, egyes pénzintézetek várnak ilyen vagyonmegosztási szerződést élettársaktól, másoknál azonban nem szükséges ilyen dokumentumot benyújtani.
4. 10% önerő az Otthon Start hitelnél
A támogatott hitel egyik nagy előnye a 10% önerő, amelyet ki is hangsúlyoztak a program indulását megelőzően. Végezetül valóban könnyítettek a minimális önerőelvárást szabályozó MNB rendeleten, ugyanis az első lakásszerzőknél eltörölték az életkori korlátot.
Ugyanakkor az első lakásszerző definíciója eltérő az Otthon Start és a 10 százalék önerő feltételeinél. Vagyis sok olyan hiteligénylő lehet, aki megfelel az Otthon Start programnak, de nem tud 10 százalék önerő mellett lakást vásárolni.
https://hvg.hu/gazdasag/20250904_Kik-vehetnek-fel-10-onero-mellett-Otthon-Startot-es-kikre-nem-ervenyes-a-konnyites
Másik fontos dolog, hogy az Otthon Start esetében elegendő nyilatkozni a korábban/jelenleg meglévő lakástulajdonokkal kapcsolatban. A kedvezőbb önerő esetében azonban szükség van a Lechner Tudásközpont által kiállított igazolásra is (ingatlantulajdon fennállásáról szóló hatósági bizonyítvány).
A jó hír, hogy ezt a bank kéri le, nem az igénylőknek kell vele bajlódnia. Egyébként nem is állítanak ki ilyen igazolást jelenleg hiteligényléshez kapcsolódóan magánszemélyeknek.
A rossz hír, hogy a bizonyítvány kiállítása még nem megy gördülékenyen a bankok felé. Érdemes tehát elhúzódó hitelügyintézésre készülnie azoknak, akik alacsony önerővel szeretnének hitelt felvenni. Ezt pedig figyelembe kell venni a lakásvásárláshoz kapcsolódó fizetési határidő meghatározásakor is.
5. Pótfedezet kezelése
Nagyon sokan szeretnék alacsony önerővel felvenni a hitelt. Ha valaki nem felel meg a 10 százalék önerő feltételeinek, akkor még mindig megoldás lehet a pótfedezet felajánlása.
Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a célingatlan mellett egy másik meglévő lakás is bekerül a hitelügyletbe, mindkettőre jelzálogjog kerül. A felvehető kölcsönösszeget pedig a két lakás értéke alapján határozzák meg (természetesen a törlesztőrészletet a jövedelemnek el kell bírnia).
Az Otthon Start esetében azonban nem egységes a pótfedezetek elfogadásával kapcsolatban a banki gyakorlat.
- Van olyan pénzintézet, ahol nem is lehet pótfedezetet bevonni a hitelügyletbe.
- Egy másik banknál csak olyan személy ajánlhat fel pótfedezetet, aki az új célingatlanban is tulajdonrészt szerez.
- Másoknál viszont az igénylő bármely hozzátartozójának az ingatlanja elfogadható pótfedezetként.
Összegzés
Mindenképpen érdemes előzetesen, az adásvételi szerződés megkötése előtt a kiszemelt bankkal egyeztetni, szakértőhöz fordulni. Ha utólag derülne ki, hogy a hiteligénylés akadályokba ütközik, akkor akár az adásvétel is meghiúsulhat, emiatt pedig a vevő nem csak álmai otthonát, hanem a foglalót is elbukhatja.
