A támogatott lakáshitelek – így az Otthon Start és a csok plusz – kamata is jellemzően két részből áll össze. Az egyik elemet az adós fizeti a bank részére, ez a fenti két kölcsön esetében fix, legfeljebb évi 3 százalék lehet. A másik részt az állam fizeti a bank részére kamattámogatás formájában.
Hogyan határozzák meg a támogatott hitelek kamatát?
A támogatott lakáshitelek teljes kamatát jellemzően jogszabályban határozzák meg. Ott rögzítve van, hogyan kell kiszámolni az adós által fizetendő kamatot, illetve a kamattámogatás mértékét is.
Első megközelítésben a fenti két tényező összegét határozzák meg, ez jellemzően valamilyen módon függ az állampapírhozamoktól. Például az Otthon Start esetében az 5 éves futamidejű állampapírok aukciós hozamából indulnak ki.
Az ügyleti kamat éves mértéke nem haladhatja meg az Államadósság Kezelő Központ Zártkörűen Működő Részvénytársaság által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékét.
Gyakorlatilag az igénylést megelőző 3 hónap aukciós átlaghozamának veszik az 110 százalékát, és még hozzáadnak 1 százalékpontot. Az így kapott kamatszint a teljes kamat. Ebből legfeljebb évi 3 százalékot fizet meg az ügyfél, míg a 3 százalékon felüli rész a kamattámogatás.
A Bankmonitor szakértői a 2026. júniusi Otthon Start-szerződésekre érvényes kamaton keresztül mutatnák meg ezt a számítást pontosan.
- Az elmúlt 3 hónapban az 5 éves futamidejű állampapírok aukciós átlaghozama 6,22 százalék volt. Ezt publikálják minden hónapban az ÁKK oldalán.
- Ennek a 6,22 százaléknak kell venni az 1,1 szeresét (110 százalékát), ez így 6,84 százalékot eredményez.
- Ezt a 6,84 százalékot kell még megnövelni 1 százalékponttal. Így 7,84 százalékot kapunk, ez a június hónapra érvényes teljes végső kamatszint.
Ebből a 7,84 százalékból fizet meg az adós 3 százalékot, míg az állam 4,84 százalékot. A kamattámogatás mértéke akkor is ennyi, ha a bank kedvezményt ad az ügyfélkamatból, azaz 3 százalék alatti kamaton kínálja a kérdéses hitelt.
Miért van problémája az MNB-nek a képletben lévő szorzóval?
A képletben szereplő 110 százalékot lehet lefordítani egy 1,1-szeres szorzónak is. Gyakorlatilag tőkeáttétel alakul ki a kamat számítása során az állampapírhozamokhoz képest, emiatt azonban a kérdéses hiteleket a bankoknak kötelességük valós értéken kimutatni a könyveikben.
Ez viszont komoly ingadozásokat, kilengéseket okozhat a bankok eredményében és tőkehelyzetében is.
Az Otthon Start felfutása miatt pedig az ilyen hitelek aránya meredeken emelkedésnek indult a bankok portfóliójában.
Az MNB elsősorban ezen szempont miatt javasolja azt, hogy a támogatott hitelek meghatározásának képletéből kerüljön ki a kérdéses szorzó tényező.
- Nem cél tehát az, hogy az adósok, érdeklődők magasabb kamatot fizessenek.
- Sőt alapvetően az sem hangzott el célként, hogy az állam kevesebb támogatást fizessen, ami ugye alapvetően az állami kiadások mérséklődéséhez és a banki bevételek csökkenéséhez vezethetne.
Ha szimplán kivezetnék a szorzót a számításból, az áttételesen hatna az adósokra is
Adná magát az a megoldás, hogy a képletből egyszerűen kiemelik a szorzót, azaz megszűnne az 1,1-szeres növelés. Igen ám, de ez komoly hatást gyakorolna a bankok profitabilitására és az állami kiadásokra is.
A korábbi példánál maradva: az Otthon Start kamata 2026. júniusban csak 7,22 százalék lenne, ha egyszerűen eltűnne belőle a szorzó. Ebből fizetne 3 százalékot az adós és 4,22 százalékot az állam.
Azaz 62 bázisponttal kevesebb kamatot kapna a bank, fizetne az állam a mostani szabályhoz képest.
Az állam tehát jobban járna valamelyest, míg a bankok rosszabbul, hiszen csökkenne az állami kamattámogatás mértéke.
Elsőre az adósokat ez a döntés nem érintené, hiszen ők továbbra is legfeljebb 3 százalékos kamatot fizetnének. Van azonban két nagyon fontos szempont, amelyről nem szabad megfeledkezni:
- A bankok komoly kedvezményeket adnak az Otthon Start-igénylőknek. Szinte mindenhol kaphatnak az érdeklődők ajándék pénzt jóváírás formájában a hitel mellé, sőt több bank bemegy a 3 százalékos kamatszint alá is. Ezen kedvezmények köre jó eséllyel leszűkülne, hiszen a banknak már nem érné meg annyira ezt a hiteltípust kihelyezni.
- Akkor pedig nagyon is megérezné a pénztárcájuk az adósoknak – jó értelemben – a kamattámogatás mérséklését, amikor valami miatt vissza kellene fizetni azt az állam részére. Ilyen eset például, ha 5 éven belül eladná az igénylő az Otthon Starttal vásárolt lakást.
A Bankmonitor szakértői ez utóbbira is hoztak egy példát. Induljunk ki abból, hogy valaki 30 millió forint Otthon Startot vett fel 25 évre, és pont az 5. év végén adná el a kérdéses lakást.
A jelenlegi szabályok alapján ebben az esetben – a mai alapkamat mellett – durván 8,93 millió forint büntetés kell fizetnie az adósnak.
A szorzó szimpla kivezetésével azonban ez a büntetés lecsökkenne 7,66 millió forintra.
Persze ez egy hipotetikus felvetés, nem biztos, hogy ezen javaslat alapján tényleg átalakítaná a kormány a támogatás kamatozását, illetve a szorzó megszüntetését más módon kompenzálhatja az állam a bankok felé: elképzelhető, hogy a szorzót olyan módon vezetik majd ki, hogy a kamattámogatás mértéke végül nem változik, valamilyen fix elemmel az vissza lenne pótolva.
Ami nagyon fontos: ez a változás önmagában semmiképp sem érintené direktben az Otthon Start-kölcsönök 3 százalékos ügyfélkamatát.
Nyitókép: HVG / Veres Viktor
