A magyar ingatlanpiac már a kilábalás jeleit mutatja, azonban a teljes piaci fordulat fokozatos lesz, mert a javuló makrogazdasági környezet mellett továbbra is kihívást jelentenek a geopolitikai feszültségek és az energiaárak – hangzott el a Colliers 2026 első félévét értékelő sajtótájékoztatóján.
Tóth Kristóf, a Colliers piackutatási részlegének vezető elemzője a makrokörnyezetet ismertetve elmondta, hogy a cég szerint 2026-ban 1,6-1,8%-os, 2027-ben pedig 2,5-3,0%-os GDP-növekedés várható Magyarországon. Az első félévben az infláció 1,8% volt, a munkanélküliségi ráta júniusban 4,4%-ot tett ki, míg a nettó bérek január és május között 14,6%-kal emelkedtek. A választásokat követően az országkockázat jelentősen mérséklődött: az ötéves biztosítási ár (CDS-felár) 115 bázispontról 68 bázispontra csökkent, a tízéves állampapírhozam közel 200 bázisponttal esett, a forint pedig mintegy 10%-kal erősödött az euróval szemben.
A befektetési piacot erős első félév és növekvő befektetői bizalom jellemezte – mondta Zelles-Görgey Balázs, a befektetési üzletág vezetője. A szakértő arról beszélt, hogy 2026 első hat hónapjában a magyar kereskedelmi ingatlanbefektetési volumen elérte a 610 millió eurót, ami 26,7%-os növekedést jelent az előző évhez képest, és 2021 óta a legerősebb első féléves eredmény. Az éves volumen várhatóan meghaladja az 1,2 milliárd eurót. A tranzakciók 74%-át magyar befektetők bonyolították le. A legaktívabb szegmens az iroda volt 37,9%-os részesedéssel (Capital Square, Millenium Tower I), ezt követte a retail 32,9%-kal (Árkád Szeged-, Korzó Nyíregyháza-, Park Center-portfólió), majd az ipari-logisztikai piac 18,5%-kal (Helloparks Fót F1). A prime hozamok stabilak maradtak: irodák 6,5%, bevásárlóközpontok 7%, ipari-logisztikai ingatlanok 6,75%.
A közép- és kelet-európai kereskedelmi ingatlanpiacon 2026 első felében 5,8 milliárd euró értékű tranzakció zajlott. Lengyelország 3 milliárd eurós, Csehország 1,4 milliárd eurós forgalommal vezette a régiót, míg Magyarország 610 millió eurós volumenével ismét a harmadik helyre került. A Colliers szerint a befektetők továbbra is a stabil jövedelemtermelő képességű, magas ESG-minősítésű és hosszú távon versenyképes ingatlanokat részesítik előnyben. A következő 12–24 hónapban a hazai tőke mellett várhatóan cseh, szlovák, román, balti, balkáni, valamint francia SCPI-alapok és izraeli befektetők is aktívabbá válhatnak.
Stabilizálódott az irodapiac, de visszaesett az új kereslet – mondta el Ecsődi Miklós, az iroda üzletág vezetője. Ecsődi arról beszélt, hogy a budapesti irodapiacon megállt az üresedési ráta emelkedése, miközben az új fejlesztések továbbra is visszafogottak. A modern irodaállomány 4,474 millió négyzetmétert tett ki, ami mindössze 1,1%-os éves bővülés. Az átlagos üresedési ráta 12,2%-ra, a spekulatív állományban 15,7%-ra csökkent. Az első félévben 215 042 négyzetméter bérbeadás történt, ami 1%-os növekedés, ugyanakkor a nettó kereslet 42,9%-kal, 57 644 négyzetméterre esett vissza. A nettó abszorpció (ez azt méri, hogy mennyi területet adtak bérbe újonnan, miután abból levonták a visszaadott, azaz megüresedett területeket) ugyanakkor pozitív maradt, 42 302 négyzetméterrel.
A fejlesztők óvatosak: 2028 végéig mindössze 110 012 négyzetméter spekulatív iroda (olyan bérbeadás céljára épített irodaház, amelynek építését a fejlesztő úgy kezdi el és finanszírozza, hogy nincs még előre leszerződött bérlője) átadása várható, ebből 2026-ban 38 508 négyzetméter. Az új projektek közel 87%-a a Váci úti irodafolyosóra koncentrálódik. A prime bérleti díj elérte a 25,5 euró/négyzetméter/hó szintet, míg az A kategóriás irodák átlagosan 17,1 euróért bérelhetők, az új fejlesztésekben pedig 19-23 eurós díjak jellemzők. A korlátozott kínálat és az energiahatékony irodák iránti kereslet középtávon tovább növelheti a bérleti díjakat.
Beck Tamás, az ipari és logisztikai ingatlanok üzletágának vezetője rámutatott, hogy ebben a szegmensben Budapest és a vidék eltérő pályán mozog. A budapesti logisztikai piacon ugyan 367 922 négyzetméter bérbeadás történt, és a nettó kereslet elérte a 249 202 négyzetmétert, mégis negatív, –33 607 négyzetméteres nettó abszorpció alakult ki. Ezzel szemben vidéken 153 976 négyzetméteres pozitív abszorpciót mértek, főként a Nyugat-Magyarországra irányuló fejlesztéseknek köszönhetően. Országosan 246 395 négyzetméter új ipari-logisztikai terület készült el, amelynek közel fele még üresen állt. A fejlesztés alatt álló állomány meghaladja az 500 ezer négyzetmétert, 58%-os előbérleti aránnyal.
A budapesti ipari-logisztikai állomány 4,18 millió, a vidéki 2,33 millió négyzetméterre nőtt. Az üresedési ráta Budapesten 14,8%-ra, vidéken 10,5%-ra emelkedett, ugyanakkor Beck Tamás szerint ez megtévesztő lehet, mert a speciális igényű bérlők számára továbbra is kevés megfelelő ingatlan érhető el. A budapesti big-box (nagy alapterületű) raktárak bérleti díjai 5,25-5,75 euró/négyzetméter/hó között mozogtak, és tíz, egyenként 10 ezer négyzetméternél nagyobb bérleti tranzakció is megvalósult az első félévben.
Csörgő Anita, a kiskereskedelmi üzletág vezetője elmondta: a kiskereskedelmi piacot az 1,8%-os infláció, a 12,6%-kal növekvő reálbérek és a 4,6%-kal bővülő kiskereskedelmi forgalom támogatta. Az e-kereskedelem 8,9%-kal, az egészség- és szépségápolási szegmens 4,9%-kal nőtt. Budapest továbbra is a legerősebb hazai piac, ahol 2025-ben az egy főre jutó vásárlóerő 15 739 euró volt, ami 2026-ban várhatóan további 10%-kal emelkedik. Az Andrássy úton új üzleteket nyitott vagy nyit hamarosan a Samsonite, a Missoni, a Longines, a Messika és a W.Kruk, a Max Mara új helyre költözött, míg a Lululemon és a Rituals belépett a magyar piacra.
A belvárosi prime üzlethelyiségek iránti erős kereslet tovább emelte a bérleti díjakat: a Váci utcában mintegy 200 euró, a Fashion Streeten 230 euró, az Andrássy úton pedig 80-100 euró/négyzetméter/hó a jellemző szint. A Fashion Street prime bérleti díjai 2024 eleje óta közel 48%-kal emelkedtek. A retail parkok állománya megközelítette a 775 ezer négyzetmétert, míg a budapesti bevásárlóközpontoké a 784 ezer négyzetmétert. A Colliers szerint a következő időszakban a stabil szabályozási környezet, a kedvezőbb finanszírozás és az energiahatékony ingatlanok iránti kereslet lehet a piac további élénkülésének kulcsa, ami 2027-től új prémium ingatlanok megjelenését és a nemzetközi tőke erőteljesebb visszatérését is elősegítheti.
Nyitókép: HVG / Túry Gergely
