Minden ötödik budapesti Airbnb-lakás Terézvárosban van, a totális kerületi tiltás után jöhet az új, országos szabályozás

Sok európai város felismerte, hogy a lakhatási válságot mérsékelheti az Airbnb szabályozásával. A legnagyobb jelentőségű a nyári barcelonai kezdeményezés, miszerint 2029-től teljesen betiltják a városban az Airbnb-t, most pedig Terézváros is ugyanerre a lépésre készül a vasárnap zárult helyi szavazás után.  

Az önkormányzat által rendezett népszavazás, valójában reprezentatívnak sem nevezhető közvélemény-kutatás eredménye az volt, hogy 20,52 százalékos részvétel mellett a voksolók 54 százaléka szavazott igennel a tiltásra. Ez ugyan nem kötelező érvényű helyi referendum volt, az eredmény alapján a képviselő-testületi döntést követően mégis  

helyi rendeletben tilthatják be a rövid távú lakáskiadást Terézvárosban. 

A Republikon Intézet elemzése szerint a terézvárosi helyzet semmiképp sem egyszerű. A kerületben ugyanis valóban sok a lakhatás szempontjából kihasználatlan ingatlan – minden tizedik kerületi lakás Airbnb-s és minden ötödik budapesti Airbnb-s ingatlan terézvárosi –, ám a tiltást előrevetítő szavazás következményei súlyosak lehetnek. Mellesleg

ez a többségi álláspont sem biztos, hogy elégséges legitimáció lesz a lakosság számára egy ilyen drasztikus tiltás bevezetéséhez.

A szavazást a tiltás támogatói nyerték, ám ennek a legitimitása gyengébb, mint egy hivatalos helyi népszavazásnak – figyelmeztet az elemzés. Akkor is így van ez, ha a 20 százalék feletti részvételi arány meghaladja a Karácsony Gergely által indított 2023-as fővárosi “lakógyűlés” 9, és a tavalyi újabb, 2 százalékos részvételi arányát, de a 2018-as, a kötelező záróráról szóló VII. kerületi szavazás 16 százalékos értékét is.

Ahogy azt az októbertől újrázó momentumos Soproni Tamás polgármester előre közölte, a szavazás alapján a helyi szabályozás módosítását kezdeményezi a képviselő-testületnél. Ám a Republikon-elemzés szerint a tiltás mellé szükség lenne valamilyen, az egykori Airbnb-ket a hosszútávú lakáskiadás piacára átterelő szabályozásra is, hiszen így lehetne növelni az albérletek számát, mérsékelve az árakat. 

Valamilyen elképzelése erről amúgy van az önkormányzatnak, legalábbis Soproni Tamás polgármester már utalt rá, hogy ha hirtelen több lakás kerülne a hosszú távú albérleti piacra, akkor készek arra, hogy akár egy lakásügynökséggel segítsék ezeknek a kiadását. Igaz, fővárosi mintára a piaci árnál valamivel kisebb bérleti díj garantált.

A Republikon Intézet elemzése felhívja a figyelmet arra is, hogy a körvonalazódó tiltó szabályozás szigorúságának elsődleges oka a centralizált önkormányzati rendszer, ami a tiltáson kívül nem hagy más eszközt az önkormányzatok kezében, egy ilyen erős intézkedés viszont megoszthatja a kerületi lakosokat. 

Az elemzés emlékeztet: a 2010-es évek egyik legtöbbet tárgyalt közgazdaságtani kifejezése a sharing economy, azaz a megosztáson alapuló gazdaság volt, és ahogy a MOL Bubi, a Green Go, a Lime, úgy az Airbnb is ezt az alapfilozófiát követi, de bírálói szerint mégis eltávolodott ettől, mert ezek a lakások lényegében szállodaszobák. A hoteleknél viszont problémásabbak. Egyrészt gyakoriak a konfliktusok a helyben lakókkal, másrészt a bérleti piacon elérhető lakások számát csökkentik, ami túlkereslethez és az albérleti díjak növekedéséhez vezet. Ezért sokan az Európa nagyvárosaiban is tapasztalható lakhatási válság egyik fő okozóját látják az Airbnb-ben.

Ami a budapesti helyzetet illeti, a probléma koncentráltan jelentkezik. Terézváros a főváros második legkisebb, de második legsűrűbben lakott kerülete. A 35 ezer lakosú kerület 29 ezer lakásának harmadában nem élnek életvitelszerűen. Az Airbnb-s adatközlő AirDNA oldal szerint a főváros 15 ezer Airbnb szállásának ötöde itt van. 

Az ingatlan.com adatai szerint pedig az eladásra szánt terézvárosi lakások négyzetméterára ötödével magasabb a budapesti átlagnál. A kerületben az albérletek átlagos havi díja is 10 százalékkal magasabb, mint a fővárosi átlag, és Terézvárosban a második legmagasabbak az egy négyzetméterre jutó bérleti díjak. 

A Republikon Intézet elemzése szerint a terézvárosi szavazás után két mód van az Airbnb szabályozására. Vagy a szavazás eredményét elfogadva a kerület betiltja a rövidtávú szálláskiadást, amit saját jogkörében megtehet, vagy vár egy állami szabályozásra, ami viszont alapesetben országos érvényességű. 

Azt pedig, hogy ilyen készül(het) az is erősíti, hogy Szentkirályi Alexandra, a Fidesz budapesti elnöke és fővárosi politikusa éppen a terézvárosi szavazásra utalva jelentette be nemrég: figyelemmel kíséri a terézvárosi népszavazást, és javasolni fogja a kormánynak, hozzon Budapesten és akár országosan is szabályozást. 

Csakhogy – hívja fel a figyelmet a Republikon Intézet – bármilyen, akár tiltó, akár megengedő központi szabályozás figyelmen kívül hagyja a helyi sajátosságokat, tehát azt, hogy a problémák nem ugyanolyan formában jelentkeznek az egyes településeken, így azok megoldása is más megközelítést kívánhat. Csak Budapesten belül is nagyon egyenlőtlen az Airbnb szállások kerületek közti eloszlása:

míg például a VII. kerületben 38 ezer ingatlanra jut 4300 Airbnb, a XV. kerület hasonló számú, 38,5 ezer ingatlanára összesen 27 Airbnb-szállás jut.  

A szabályozásnak azonban több módja van, nem kizárólag a teljes tiltás, amit Terézváros is tervez. Egy tavalyi tanulmány különböző szabályozási módszerek, így a kiadható napok éves számának maximalizálása, illetve a turizmustól leginkább terhelt városrészekben a teljes tiltás eredményességét hasonlítja össze.

A tanulmány szerint a két szabályozásnak különböző előnyei vannak, és a lakosság érdekét, valamint az Airbnb jelentette nyomás csökkentését a legjobban a két szabályozás egyvelege szolgálhatja. Az viszont biztos, hogy ehhez elengedhetetlen az együttműködés az Airbnb platform szereplőivel.