A miniszter érvei első ránézésre helytállónak tűnhetnek, a gyakorlatban viszont nem egyszerű technikai részletről van szó. A bútorokkal kapcsolatos kijelentései visszaélésekhez, szélsőséges esetekben költségvetési csaláshoz is vezethetnek. (Az Otthon Start kockázatairól korábban részletesebben is írtunk a Közlönyben.)
Láthatatlan szerződések
A jogászok által az egyik leggyakrabban használt mondás az „attól függ”. Sajnos Gulyás Gergely megfeledkezett erről az örök igazságról, amikor a hétfőn jogi tanulmányaira visszaemlékezve „teljesen jogszerű eljárásnak” minősítette az ingóságok (pl.: bútorok) külön adásvételi szerződéssel történő értékesítését ingatlanvásárlásnál, mivel azok nincsenek az ingatlanba beépítve. Tény, hogy a kancelláriaminiszter több mint 15 éve nem gyakorolja ügyvédi hivatását és az is igaz, hogy a politikus munkaköre az ügyvédekre jellemző óvatos megfogalmazások helyett határozottságot és beleállást követel meg.
A helyes válasz viszont akkor is az, hogy attól függ. Az államapparátus egyik legfontosabb szócsövének alapvető kötelezettsége lenne körültekintően és árnyaltan nyilatkozni elterjedt gazdasági gyakorlatok jogszerűségéről, különben előfordulhat, hogy ő maga ágyaz meg jogsértések egész garmadájának. A kérdéses helyzet eddig sem volt ismeretlen a piac számára. Gyakori ugyanis, hogy egy lakóingatlant nem üres állapotban, hanem mozdítható berendezési tárgyakkal együtt kíván értékesíteni a tulajdonos.
Ilyenkor az ügylet technikai lebonyolítását illetően a felek két lehetőség közül választhatnak:
- Egyetlen adásvételi szerződést kötnek, amely az ingatlant és az ingókat is magában foglalja, így a vételár is egy összegben tartalmaz mindent.
- Külön ingatlan- és ingóadásvételi szerződést készítenek, ilyenkor az ingatlan vételára tulajdonképpen csökken az ingóságok vételárával.
A két megoldás között a legjelentősebb különbség abban áll, hogy a dualista rendszerben – tehát amikor az ingatlan és az ingóság külön szerződésbe kerül – az ingó adásvételi szerződés láthatatlan maradhat a hatóságok számára. Nézzünk egy példát.
A felek egy 60 millió forintos összvételárat felbonthatnak 50 és 10 millió forintra: előbbi az ingatlan, utóbbi az ingók vételára lesz a két külön szerződésben. Bár az ingó berendezés eladásából származó jövedelem ugyanúgy adóköteles, mint az ingatlan értékesítéséből szerzett bevétel, a két szerződés közötti különbség jelentős. Az ingatlan adásvételi szerződésről ugyanis kötelező bejelentést tenni a NAV felé, valamint azt be kell nyújtani a földhivatalba is, míg az ingóságokról szóló szerződés létezéséről kizárólag a felek tudnak.
Elviekben az eladónak be kellene vallania a berendezés értékesítéséből származó jövedelmét, azonban, ha ez elmarad (ami elég gyakran előfordul) és nem történik hatósági ellenőrzés sem, akkor az eladó közel 350 ezer forintnyi adót spórolhat meg. A vevő szintén jól jár, hiszen a bútorok megvásárlása után nem fog vagyonszerzési illetéket fizetni. Másként fogalmazva: csökkenti a vagyonszerzési illeték adóalapját képező ingatlanvételárat. A 4 százalékos illetékkulccsal számolva ez 400 ezer forintos megtakarítás (hiszen 60 helyett csak 50 millió forintot fizet szerződés szerint az ingatlanért). Az igazán súlyos probléma ott kezdődik, ha a felek tudatosan, az ingóságok rosszhiszemű, fiktív túlértékelésével csökkentik az ingatlan adásvételi szerződésben feltüntetett vételárat.
Amennyiben a kozmetikázás mértéke akkora, hogy az a NAV számára is gyanússá válik, hivatalból értékbecslést rendelhetnek el. Végső soron, ha a költségvetésnek okozott vagyoni hátrány – például a be nem fizetett adó vagy a vagyonszerzési illeték – legalább 500 001 forint, akkor legsúlyosabb következményként költségvetési csalás miatt büntetőeljárás is indítható. Ezért mondanom sem kell:
nem érdemes 5-10 millió forintot felszámolni egy harmincéves, szakadt kanapéért, hiszen az adóhatóságot nem az eszmei érték fogja érdekelni.
Nem állítom természetesen, hogy Gulyás szándéka az volt, hogy a nyilvánosság előtt adóelkerülésre buzdítson. A nyilatkozata viszont rendkívül szerencsétlen volt és a hatás a lényeges. Egy ilyen leegyszerűsített kijelentés – árnyalatok nélkül – könnyen értelmezhető úgy, mintha maga a kormány nyomná rá a kóser pecsétet a féllegális megoldásokra.
