Mudra Márton István: 10+1 jogi kockázat az új, 3 százalékos lakáshitel körül

A Miniszterelnökség rendelettervezete szerint az Otthon Start konstrukcióval legfeljebb 50 millió forintos kölcsönösszeg, maximum 25 évre vehető fel. Nem kell hozzá gyermekvállalás, sőt még házastárs sem, és igénybe vehető más állami lakástámogatások mellett párhuzamosan is. A kamat 3 százalék, az önerő 10. A pénz új vagy használt belterületi lakásra (100 millió forintig) vagy családi házra (150 millió forintig) fordítható, ahol a négyzetméterár nem haladhatja meg a 1,5 milliót. A hitelprogram célja az első otthonhoz jutás elősegítése.

Mission: Immobiliare

Az Otthon Start hitelprogram mögötti politikai szándék természetesen érthető, főleg a kormánypártok egyre apadó népszerűségét tekintve a fiatalokat illetően. A célközönség azonban akár rosszabbul is járhat az Otthon Starttal, mintha meg sem hirdették volna a programot. A Portfolio becséle szerint például a támogatott hitel nagyjából 20 százalékos áremelkedést hozhat a lakáspiacon, így összességében drágábban juthatnak hozzá az ingatlanhoz az első lakásukat vásárlók, mintha piaci feltételek mellett, de az emelkedés előtti áron vettek volna fel támogatás nélküli lakáshitelt. Nem is beszélve azokról a vevőkről, akik pusztán önerőből – azaz eladósodás nélkül – szeretnének ingatlanhoz jutni.

Tehát bár a konstrukció rendkívül kedvezőnek tűnik, az adósok számára buktatókat is rejthet. Mivel az igénylés feltételeit és az említett kereteket a sajtó már javarészt kivesézte, ezért az e heti levélben átfogó elemzés helyett listába szedem, tisztán jogi szempontból mire érdemes figyelni.

1. Egy dobásod van!

Lényeges, hogy egy igénylő csak egy alkalommal veheti fel a kölcsönt, tehát ha még az adósság fennállása alatt a részére kifizetett vételárból végtörlesztéssel adja el az adós a hitelezett ingatlant, úgy egy következő adásvételnél nem veheti igénybe újra a kedvező hitelt.

2. Háttérellenőrzés

A kölcsön igénybevételének feltétele, hogy az igénylő a kérelem benyújtását megelőző 10 évben nem rendelkezett saját tulajdonú belterületi lakóingatlannal. Kivételt képez többek között az az eset, amikor az igénylő ugyan tulajdonosként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, de az adott ingatlanban más személy – például egyik szülője – haszonélvezeti joggal rendelkezik és az ingatlanban életvitelszerűen benne lakik. Ilyen esetben az igénylő tulajdonos a jogszabály szerint jogosult lehet a támogatott hitelre, mivel az ingatlant kizárólagosan nem használhatja. A hitelbírálat szempontjából lényeges, hogy a haszonélvező ne csak életvitelszerűen lakjon az ingatlanban, hanem hivatalosan is oda legyen bejelentve.

A haszonélvezet mellett kivétel, ha a hitelfelvevőnek ugyan van tulajdona, de az egy bontásra ítélt vagy 15 millió forint alatti forgalmi értékű ingatlan. Az utóbbiakhoz képest azonban a haszonélvezettel terhelt ingatlanok fogalmilag lakható állapotban vannak, sőt, akár magas piaci értéket is képviselhetnek és akár adni venni is lehet őket némileg csökkentett áron. Ezt az esetkört – főleg, ha akár százmilliós budapesti lakásokról van szó – semmiképp sem említeném egy lapon az omladozó vagy 15 millió alatti ingatlanokkal. Ráadásul a haszonélvező halálával tiszta, korlátozásmentes lesz a tulajdonos helyzete, így utóbb akár két lakóingatlan felett is rendelkezhet. Érdemes lenne tehát a jogalkotónak legalább egy értékhatár maximummal korlátozni a haszonélvezetre vonatokozó kivételt.