Számtalan, ígéretesebbnél ígéretesebb befektetési lehetőségek közül válogathat az, aki manapság vagyonépítésben gondolkodik. Ön miért éppen üzleti ingatlanokat kezdett el vásárolni?
Méri Tamás: A legelső lökést egy volt évfolyamtársam adta, aki a 90-es évek végén megértette velem, hogy miért érdemes ingatlanokkal foglalkozni. Akkor szakmát váltottam, mester fokozatot szereztem ingatlangazdálkodásból, és azóta hol alkalmazottként, hol társakkal foglalkozom ingatlanfejlesztéssel, ingatlangazdálkodással. A saját tevékenység egy része lakóingatlan-fejlesztés volt, de az első üzleti ingatlan az egykori Kossuth nyomda megvásárlása volt 2015-ben. Válság utáni lagymatag piaci helyzetben, olcsón, lerobbant állapotban, tele fejlesztési potenciállal – ezek tették számomra vonzóvá. A kezdeti rendrakás után már célzott felújítás történt az Iparművészeti Múzeum igényeihez igazítva, amely azóta is használja az ingatlant az Üllői úti épületének felújítása miatt. Azt az ingatlant továbbértékesítésre vettem, de azóta igyekszem úgy vásárolni, hogy ingatlanbefektetéseim elsősorban hosszú távú, bérbeadásból származó hozamot biztosítsanak.
Hogyan érdemes belevágni egy ilyen portfólió kialakításába?
M.T.: A majdnem 20 ezer m² hasznos alapterületű nyomda egyáltalán nem jó példa a kezdéshez, véletlenül alakult így, és nem is tudtam befektetésként megtartani. A befektetési portfóliómban lévő első ingatlanok kis alapterületű, jellemzően 50–200 m²-es, nagyon rossz állapotú ingatlanok voltak. Ezeknél a jellemző folyamat az, hogy egy általános rendrakás, a hosszú távú potenciális funkciókat szem előtt tartó, de lehetőség szerint funkciósemleges általános felújítás mellett történik a bérlő keresése. A felújítás befejező munkái pedig már a konkrét bérlői igények figyelembevételével történnek. Ezt nagyon szeretik a bérlők, és megfelelő árazással párosítva hosszú távú bérlői lojalitást lehet ezzel elérni. Ez persze a munkásabb verzió, nem mindenkinek ajánlom, de én átlag feletti megtérülésű ingatlanokat keresek, amelyeket készen nehéz találni. Ezt a kreatív folyamatot szeretem benne a legjobban, ettől válik számomra alkotássá az ingatlangazdálkodás.
2026-ban milyen érvek szólnak az üzleti ingatlanok mellett?
Nagy Viktor: A jelenlegi finanszírozási környezetben ritkán látott, fix kamatozású, államilag támogatott hitellehetőségek is elérhetők, amelyek kiszámíthatóbbá teszik a beruházás finanszírozását. A fix havi törlesztőrészlet hosszú távon tervezhetőbb költséget jelenthet, mint a piaci viszonyoknak kitett, jellemzően évről évre emelkedő bérleti díj. Emellett az üzleti, ezen belül az ipari ingatlanok hozampotenciálja is kedvezőbb lehet, mint a lakóingatlanoké. Sőt, ez a hozam akár euróban is realizálható, amely vonzóbbá teheti befektetési szempontból. Megfelelő ingatlan kiválasztásával akár a bankbetétek vagy az állampapírok eredményét meghaladó éves hozam is elérhető lehet, miközben maga az ingatlan hosszú távon értékálló vagyonelem marad.
A saját tulajdonú ingatlan további előnye, hogy minden törlesztéssel a befektető vagyona gyarapodik: a bérléssel szemben a kifizetett összeg mögött egy értékesíthető, fedezetként is használható ingatlan marad. Ráadásul a saját ingatlan nagyobb függetlenséget és kontrollt biztosít: a vállalkozó a saját igényei szerint alakíthatja és fejlesztheti.
Milyen trendek figyelhetők meg a piacon?
N.V.: A lakóingatlanok piacán a kereslet jelenleg hullámzóbb, ezért érdemes más ingatlantípusokat is számításba venni. Az ipari és üzleti ingatlanok mellett szólhat, hogy stabil bérlői piac és erős kereslet áll mögöttük, különösen a jó elhelyezkedésű, jól megközelíthető városi és városközeli területeken. A KKV-k támogatása és a vállalkozói szektor működése szempontjából is érdekes lehet ez a szegmens.
Tamás, miért éppen a X. kerületben található M47 ipari parkban szokott ingatlanokat vásárolni?
M.T.: Ez sokkal inkább szerelem, mint alapos piackutatást követő tudatos kiválasztás eredménye. 2012-ben az Indotek Group tranzakciós tanácsadójaként részt vettem ennek az ingatlannak a megvásárlásában, majd vagyonkezelőként évekig hozzám tartozott, nekem kellett megálmodni ennek a nagy alapterületű, sok épületből álló, bonyolult épületkomplexumnak a jövőjét, működőképes hasznosítását. A zömében múlt század eleji épületek építészeti szépsége, az azok helyreállítása iránti vágy és az ezek hasznosításához szükséges kreatív szemlélet tették számomra igazán vonzóvá. Amint megkezdődött az újonnan kialakított, kisebb alapterületű albetétek értékesítése, elsők között vásároltam én is. Ha a helyszín kiválasztása nem is volt olyan értelemben tudatos, hogy máshol nem néztem körül, de hittem az ingatlanban. Jó a lokáció, jók a lehetséges funkciók, és hasonlóan kedvező az árazás, a társasház-üzemeltetés és a közművek költsége is.
M47
Indotek Group
Ha nem érzelmi alapon dönt, milyen szempontok alapján választja ki, hogy milyen ingatlant vásároljon meg legközelebb?
M.T.: Egy meglévő ingatlanportfólió esetén a következő vásárlások már sokkal tudatosabbak. Számomra nagyon fontos az árazás, én lehetőség szerint szeretek piaci ár alatt vásárolni, mert meggyőződésem szerint a vásárlás pillanatában dől el az egész ügylet sikere. Legalább ennyire fontos a lokáció, ami egyrészt a hasznosíthatóság, másrészt az értékesíthetőség szempontjából fontos, tehát likvid helyszínnek kell lennie. Mivel nekem elég nagy a kitettségem a Maglódi úton, így igyekszem máshol is nézelődni, hogy egy kicsit diverzifikáljam a kockázatot. Az utolsó vásárlásom Budaörsön volt, amiben az is közrejátszott, hogy ott élek, és egy fejlesztési projektnél a közelség nagy előny. Persze a funkciók szerinti kockázat porlasztása is fontos, így a kereskedelmi ingatlanok mellett én is veszek lakást hosszú távú bérbeadási céllal.
A befektetéseinek mekkora részét teszik ki az üzleti ingatlanok?
M.T.: Az első saját tulajdonú cégem 1991-es alapítású, azaz már 35 éve vagyok vállalkozó. A legfontosabb céges érdekeltségem 23 éve sikeresen működik, és azóta néhány más cégben is lett részesedésem, ezek a befektetéseim nagyjából 40%-át teszik ki. Befektetési célú ingatlanokat 8-10 évvel ezelőtt kezdtem el vásárolni, de mára ezek teszik ki a befektetési portfólióm kb. 50-55%-át. Annyira szeretem az ingatlanokat, hogy szinte sosem hagyok magamnak szabad likviditást, ezért pénzpiaci befektetésem szinte nincs is. De majd biztosan annak is eljön az ideje.
Mekkora tőkével érdemes belevágni egy ingatlanportfólió kialakításába?
N.V.: Erre nincs mindenkire érvényes válasz, hiszen a megfelelő befektetési összeg elsősorban az adott befektető pénzügyi lehetőségeitől, céljaitól és kockázattűrő képességétől függ. Ugyanakkor ma már nem feltétlenül kell több százmillió forintban gondolkodni: kínálatunkban 20 millió forintos tőkével is elérhető üzleti ingatlan. Jelenleg több mint 100 üzleti ingatlanból álló kínálattal rendelkezünk, a kisebb raktáraktól és üzlethelyiségektől az irodákon át a műhelyekig. Így kis- és nagybefektetők, illetve saját telephelyet kereső vállalkozások számára is tudunk megfelelő lehetőségeket kínálni.
A legfontosabb, hogy a befektetés átlátható legyen, reális hozamot kínáljon, és hosszabb távon is biztonságos maradjon. Ezért érdemes az ingatlan kiválasztásakor nemcsak az árat és a várható hozamot, hanem az elhelyezkedést, a hasznosíthatóságot és a hosszú távú értékteremtési lehetőségeket is figyelembe venni.
A legyenonistulajdonos.hu oldalon különböző méretű és funkciójú irodák, műhelyek, raktárak és egyéb üzleti célú ingatlanok érhetők el, így a vállalkozások saját működésükhöz és növekedési terveikhez igazodva választhatnak.
A tartalom az Indotek Group megbízásából, a HVG BrandLab produkciójában készült. A cikk létrehozásában a HVG hetilap és a hvg.hu szerkesztősége nem vett részt.
