A tavaly decemberben hivatalba lépett új Európai Bizottság a lakhatási válság kezelését – a szociáldemokraták nyomására, Von der Leyen támogatásáért cserébe – az uniós politikák szintjére emelte. A huszonhét biztos egyike, a dán Dan Jørgensen kapta az energiaügyi és lakhatási portfóliót. Eközben az Európai Parlamentben pedig már egy új, a lakhatási válsággal foglalkozó különbizottságot állítottak fel. Az Európai Bizottság és az Európai Beruházási Bank (EIB) egy új, 10 milliárd eurós finanszírozási programot indít a megfizethető és fenntartható lakhatás támogatására Európában. A kezdeményezés célja, hogy a következő két évben 1,5 millió új vagy felújított lakóegységet hozzanak létre.
Ursula von der Leyen, az Európai Bizottság elnöke az Unió helyzetéről szóló beszédében a következőket mondta szeptember elején:
Az otthon nem csak négy fal és egy tető. Biztonságot, melegséget, egy helyet jelent a családnak és a barátoknak. A valahová tartozás érzését. De ma már túl sok európai számára az otthon a szorongás forrásává vált. Adósságot vagy bizonytalanságot jelenthet. A számok fájdalmas igazságot árulnak el. Az ingatlanárak több mint 20 százalékkal emelkedtek 2015 óta. Az építési engedélyek száma öt év alatt több mint 20 százalékkal csökkent. Ez több, mint lakhatási válság. Ez társadalmi válság.
Von der Leyen bejelentette, hogy az év vége felé a Bizottság előterjeszti majd a mindenki számára hozzáférhető lakhatásról szóló európai stratégiát – ez az első ilyen jellegű európai dokumentum lesz. António Costa, az Európai Tanács elnöke néhány nappal ezelőtt beszédet mondott a Lakásügyi Polgármesterek Fórumán, amely az európai nagyvárosi városvezetők közös fóruma a hasznos tapasztalatok cseréjére.
Megfelelő, megfizethető lakhatási politika nélkül nem lesz mobilitás és nem lesz lehetőség a tehetségek megtartására. Nem lesz lehetőség a fiatalabb generációk életkilátásainak megteremtésére. Ezért kulcsfontosságú a lakhatási politika
– mondta Costa, aki arról is beszélt, hogy az 2025. októberi 23-24-i uniós csúcstalálkozó napirendjére is felveszi a témát. Ez azt valószínűsíti, hogy az állam- és kormányfők iránymutatásokat fognak kiadni a készülő európai szabályozás tartalmával kapcsolatban.
Magyarországon akcióterv már van
Annak ellenére, hogy ebben az összeállításban európai kitekintést adunk, érdemes néhány sort szentelni a magyarországi helyzetnek is. A magyar kormány erre az évre eljutott odáig, hogy fel- és beismerje, Magyarországon lakhatási válság van. A gazdasági akcióterv a kis- és középvállalkozások segítésén és a bérek emelésén túl a lakhatás támogatását is tartalmazza. Tavasszal rendezték meg a Lakhatási Szakmai Fórumot, ahol Bókay Márton, a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) nemzetközi pénzügyi kapcsolatokért felelős helyettes államtitkára egy tízpontos akciótervről beszélt, amelynek egy kivételével valamennyi eleme megvalósításához hozzákezdtek már. Lényeges, hogy ez alapján a kormány legalábbis alternatívát kínál a szociálpolitikai jellegű támogatásoknak, a kedvezményes hitelfelvételi lehetőségekkel variált állami dotációs rendszernek. Az akcióterv része, hogy korlátozni kívánják a turisztikai célú magánszálláshely-kiadást. Fel akarják pörgetni a kollégiumok építését, az új lakások áfáját 5 százalékon tartják és egy kezdetben 200, majd 300 milliárd forintosra növelt lakásépítési tőkeprogram keretében ingatlanbefektetőket ösztönöznének “megfizethető bérlakások” építésére. Ez utóbbitól 30 ezer új lakás, bérlakás és kollégiumi férőhely építését remélik azzal, hogy a 300 milliárd forint összesen akár 1000 milliárdos beruházást is eredményezhet. A fórumon azonban kiderült, hogy a kormány nem tudja/akarja garantálni a megfizethetőséget, abban bíznak, hogy a sok lakás lenyomja az árakat.
Az árkorlátozást erősítené a szeptember óta élő Otthon Start hitelprogram is, amely felső plafont szab a kedvezményes kölcsönért kapható lakások négyzetméterárának, kritikusai azonban azt vetik fel: amíg nem bővül a kínálat az ingatlanpiacon, nem várható érdemi árcsökkenés.
Flamand szigor
Belgiumban, pontosabban az ország nagyobbik részét kitevő Flandriában a kormány nemrég úgy döntött, hogy megbüntetik azokat az önkormányzatokat, amelyek nem építenek elegendő szociális lakást. Egy korábbi terv alapján 2009 és 2025 között 50 ezer szociális lakást kellett volna építeni, de csak 35 ezer készült el. Az új cél 56 ezer szociális ház vagy lakás felépítése 2042-ig.
Több szociális lakást fogunk építeni, és azoknak az önkormányzatoknak, amelyek nem hajlandók ennek eleget tenni, hozzá kell járulniuk a bérleti díj támogatási rendszeréhez
– nyilatkozta Melissa Depraetere flamand lakásügyi miniszter. Jelenleg 200 ezer család vár szociális lakás kiosztására Flandriában, ahol a helyi önkormányzatok által épített lakásos számát úgynevezett kötelező társadalmi célkitűzésben határozták meg. Az új ingatlanok bérlői a várakozások szerint 30-50 euróval többet fognak fizetni havonta, azonban a modernebb épületek alacsonyabb rezsiszámlákat is jelentenek, valamint az otthonok is kényelmesebbek lesznek. Flandria ugyanakkor nyelvtudáshoz köti a jogosultságot és amennyiben munkanélküli a jogosult, jelentkeznie kell a foglalkozási és szakképzési szolgálatnál.
Védett lakások a kiszolgáltatottaknak
Spanyolországban az elmúlt években a lakhatás az egyik legfontosabb megoldandó problémává vált. Általánossá vált az árak elszállása, az ingatlanspekuláció és ott is tovább nehezítette a helyzetet az ingatlanok turisztikai célú hasznosítása. Erre válaszul a Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium a lakhatáshoz való hozzáférés és a támogatások koordinálása terén hozott intézkedéseket. Ezek magukban foglalják mind a közvetlen támogatásokat, mind a közvetett előnyöket a lakhatás hozzáférhetőbbé tétele érdekében, különösen a fiatalok körében.
Például az Ifjúsági Bérleti Utalvány az autonóm közösségek által kezelt támogatás, amelynek célja a korlátozott anyagi erőforrásokkal rendelkező 18 és 35 év közötti fiatalok beilleszkedésének elősegítése. Az utalvánnyal hozzájárulást nyújtanak az állandó lakóhely bérlésének költségeihez. Ezt havonta folyósítják, és legfeljebb két évig használható fel, a támogatás havi 250 euróig terjedhet egy teljes lakás bérlése esetén. A kormány azt javasolta, hogy a támogatást emeljék mg 300 euróra, amely legfeljebb havi 1000 eurós bérleti díjak esetén használható fel, legfeljebb a bérleti díj 60 százalékáig. Ezenkívül a 10 ezer főnél kevesebb lakosú településeken az összeg 500 euróra emelkedhet lakások, és 250 euróra szobák esetén.
Spanyolországban helyi szinten a városi tanácsok jogosultak szociális lakástervek kidolgozására. Ez alá tartozik a hivatalosan védett lakások építése. Ez egy olyan lakástípus, amelyet a spanyol közigazgatás támogat azzal a céllal, hogy megkönnyítse a korlátozott jövedelmű vagy kiszolgáltatott helyzetben lévő személyek és családok számára a megfelelő lakhatáshoz való hozzáférést. Ezeket a lakásokat a piaci ár alatt kínálják, az állami támogatásoknak vagy kedvező feltételekkel nyújtott finanszírozásnak köszönhetően.
Szeptember közepén Pedro Sánchez miniszterelnök Malagába látogatott, hogy megtekintse az egyetemi negyedben épülő, 530 megfizethető bérlakásból álló fejlesztést, amely egy nagyobb, összesen 1006 támogatott lakásból álló projekt része. A látogatás során Sánchez hangsúlyozta, hogy a megfizethető lakhatás prioritást élvez a kormány számára, és olyan intézkedéseket említett, mint az első lakástörvény és az állami lakásállomány bővítése.
Emellett a helyi kormány azt emelte ki, hogy Andalúziában mintegy 40 000 támogatott lakás számára alkalmas földterülettel rendelkeznek, amelyek közül Malagában akár 8500 is megépülhet.
Százezres célkitűzés
Franciaországban törvény írja elő, hogy a kiemelt városrészeken kívül a leghátrányosabb helyzetű háztartásoknak a rendelkezésre álló szociális lakások 25 százalékát kell kiosztani. Ezt a célt az Île-de-France régióban (Párizs metropolisz régiója) soha nem sikerült elérni, sok esetben ugyanis az történt, hogy amikor elérhetővé váltak lakások, akkor gyakran a kevésbé kiszolgáltatott háztartások élveznek előnyt. 2024. január 1-jén Franciaországban 5,4 millió szociális lakás állt rendelkezésre. A jelenleg megfogalmazott cél, hogy 2025-ben 100 ezer új szociális célú lakás épüljön Franciaországban.
Nonprofit modell Ausztriából
Ausztriában jelentős a támogatott lakásállomány és – Németországgal ellentétben – évről évre növekszik. 2024-ben az ország nonprofit fejlesztői körülbelül 14 000 új lakást építettek, és jelenleg összesen 700 000 lakást kezelnek. Azonban mivel a tartományok évről-évre kevesebb finanszírozást nyújtanak, az új beruházások száma évek óta csökkenőben van. Az előző, konzervatívokból és zöldekből álló szövetségi kormány ezért 2024-ben egymilliárd eurót különített el szövetségi alapból 10 ezer új bérlakás és saját tulajdonú lakás építésére. A tartományok azonban csak akkor kapják meg a pénzt, ha több lakást építenek, mint a 2022-es és 2023-as átlag.
A nonprofit tulajdonlás koncepciója Ausztriában már nagyon régóta létezik. A második világháború után intézményesült, és azóta is jelentős szerepet játszik az osztrák lakásépítésben. Évtizedekig a lakásépítés nagy része ebből az ágazatból származott, csak az elmúlt tíz-tizenöt évben fordult meg az arány, így ma a kereskedelmi fejlesztők adnak át több lakást.
Bécsben a nonprofit fejlesztők továbbra is fontos szereplők: nélkülük egyetlen nagyobb városfejlesztés sem valósítható meg. Ezzel éles ellentétben áll Ausztria második legnagyobb városa, Graz, ahol a közelmúltban teljes új kerületeket építettek szociális lakások nélkül. Ugyanakkor az elmúlt öt-tíz évben a grazi lakásépítés mértéke olyan nagy kínálatot jelentett, ami alacsonyan tartotta az árakat. Bécsben, ahol jelenleg lakáshiány van, az SPÖ vezette városi önkormányzat 2019-ben úgy döntött, hogy a nagyobb ingatlanokat legalább kétharmad részben szociális lakásokká kell átminősíteni. A belvárosban azonban nagyon kevés olyan terület van, amely az új övezeti kategóriába sorolható. A korábbi Nordwestbahnhof területén jelenleg komoly fejlesztés folyik: 2040 körülre körülbelül 6500 lakás épül ott, amelyek 60 százalékát támogatni fogják.
Fontos szerepet játszanak a főváros saját földterületei az úgynevezett Bécsi Lakásalapon keresztül. A város már jóval azelőtt nagy ingatlanokat vásárol, hogy bármilyen fejlesztés megtörténhetne és a területeket ezután fokozatosan építik be. Jelenleg a Lakásalap összesen körülbelül hárommillió négyzetméternyi földterülettel rendelkezik.
Bolgár ellentmondások
Bulgáriában a szociális lakások túlnyomórészt az ország nagyobb városainak helyi önkormányzatai, és leginkább a főváros, Szófia önkormányzata tulajdonában vannak. Jelenleg Szófiában több, mint 8000 önkormányzati lakás található. Összevetésképpen a város lakossága hivatalosan 1,24 millió, bár a nem hivatalos becslések szerint ez a szám a vendégmunkásokat is beleértve közelebb van a 2 millióhoz.
Az önkormányzati szociális lakások célja, hogy lakhatást biztosítsanak azoknak a súlyos gazdasági nehézségekkel küzdő embereknek, akik nem engedhetik meg maguknak a város egyre magasabb bérleti díjait – körülbelül havi 500 eurót kérnek egy kétszobás lakásért a központon kívül –, de a rendelkezésre álló források rendkívül kevésnek bizonyulnak.
Jelenleg mintegy 3200 igénylő várakozik önkormányzati lakásokra Szófiában. Eközben 90 lakás üresen áll, mert ezek többsége leromlott állapotban van és a lakásokért felelős kerületi önkormányzatoknak nincsenek meg a fenntartásukhoz szükséges forrásaik. Ugyanakkor az önkormányzati lakások elosztása Szófiában régóta meglehetősen átláthatatlan, olyan vádak is érkeznek, hogy a lakásokat nem rászorulóknak is odaadják. Például hat évvel ezelőtt Marija Gabriel, az Európai Bizottság korábbi biztosa, bolgár miniszterelnök-helyettes vitatott módon kapott egy önkormányzati lakást Szófiában jelképes bérleti díjért, hogy holmiját tárolhassa benne, ami nagy nyilvános botrányt váltott ki.
Az elmúlt hónapokban Szófia önkormányzata megpróbált új szabályokat bevezetni az önkormányzati lakások igazságosabb elosztására, de a városi tanács politikai többsége blokkolta a kezdeményezést.
Az önkormányzati lakások kritikus állapotban vannak, és nincsenek egyértelmű szabályok az elosztásra, a javításokra szánt források elégtelenek, és az állományt évtizedek óta eladják nem növelik
– mondta Borisz Bonev, a „Mentsük meg Szófiát” mozgalom vezetője. Hozzátette, hogy emberek ezrei várnak évekig, míg mások, akiknek magas a jövedelmük vagy politikai kapcsolataik, továbbra is önkormányzati lakásokban laknak. Néhány városi képviselő most a szófiai szociális lakások értékesítésének betiltását követeli. Egy Mediapool oknyomozó riport feltárta, hogy 1460 szociális lakást kínáltak eladásra, amelyeket a szabályok értelmében általában a hosszú távú bérlőik vásárolnak meg.
2021-ben a bolgár kormány mindössze 1095 szociális lakás építését jelentette be, összesen 2548 fő befogadására alkalmas kapacitással mindezt a 2014–2020 közötti „Növekedésben lévő régiók” operatív program keretében finanszírozva.
2022-re további 1080 szociális lakás építésére készültek el projektek. „Bulgáriában a »szociális lakhatás« kifejezés teljesen negatív felhangot hordoz – jegyezte meg Elena Joncseva (független) európai parlamenti képviselő egy, a bulgáriai szociális lakhatási problémának szentelt konferencián. Szerinte, míg az országban a családok 85 százaléka saját tulajdonú ingatlannal rendelkezik, a fiatalok egyre nehezebben engedhetik meg maguknak a lakhatást. Főként mert az ingatlanárak az elmúlt évtizedben megduplázódtak.
Joncseva hangsúlyozta, hogy olyan állami politikára van szükség, amely biztosítja, hogy a fiatalok lakhatáshoz való hozzáférését ne problémaként, hanem jogként kezeljék. Az egyik intézkedés az önkormányzatok aktív részvétele az ilyen lakások építésében. Bulgáriában az EU-ban a legalacsonyabbak közé tartozik a közszféra részvétele a megfizethető otthonok létrehozásában – tette hozzá.
Tanácstalanság Görögországban
Tavaly szeptemberben a görög kormány elfogadott egy törvényt az úgynevezett szociális lakásokról, amelyben 1000 állami ingatlant adnak át magáncégeknek a lakásválság enyhítése érdekében anélkül, hogy bármilyen garanciát tartalmaznak erre vonatkozóan a jogszabály. Ezzel a rendelkezéssel az állam a közterületeket és épületeket ingyenesen átruházza vállalkozóknak, akik új épületeket építenek vagy felújítják a meglévő üres épületeket, valamint az ingatlanok 100 százalékát kezelik és hasznosítják. De az összes lakásnak csak 30 százalékát osztják ki bérleti díjas szociális lakásként, míg a fennmaradó 70 százalék piaci áron értékesíthető vagy bérbe adható lesz.
A törvény kimondja, hogy a bérleti díj alacsony lesz a piaci árakhoz képes, de nem határoz meg konkrét kritériumokat a kedvezményezettekre vonatkozóan (pl. tartós munkanélküliek, alacsony bérű munkavállalók, egyedülálló szülők, fogyatékkal élők). A valóság sajnos azt mutatja, hogy a szociális ellátásban részesülő állampolgárokat kizárták ezen jogosultságból.
Görögországban az utóbbi évtizedekben hiányzott a politikai akarat a megfizethető lakhatás biztosítására megfelelő életkörülményekkel, valamint a folyamatosan súlyosbodó lakhatási válság kezelésére szolgáló stratégia kidolgozására. Az illetékes hatóságoknak nincsenek is tervei arra, hogy üres ingatlanok kisajátításával állami lakásállományt hozzanak létre.
Tipikus példák Athén környékéről: a hirdetésekben félig-meddig pincéket találhatunk 125 000 euróért. Egy 15 négyzetméteres „otthont” havi 120 euróért, 30, 50 és 60 négyzetméteres lakásokat pedig 300, 500 és 600 euróért lehet bérelni.
A kereslet növekedése a városi központokban tapasztalható virágzó turizmusnak, az elmúlt évtizedben az aranyvízumok számának gyors növekedésének – amely fellendítette a harmadik országbeli állampolgárok befektetési érdeklődését Görögországban – valamint a lakástulajdonlás jelentős, 15 százalékpontos csökkenésének tudható be körülbelül két évtized alatt. Az Eurostat adatai szerint az arány a 2005-ös 84,6 százalékról 2023-ra körülbelül 69,6 százalékra esett vissza.
Jogszabályt módosít az Európai Bizottság
Hogy a fentebb olvasható egyedi intézkedések mikor és milyen eredményt hoznak, az jelenleg lehetetlen megmondani. De a tagállamok közösen is tettek egy fontos lépést a tisztán látás irányába. A Tanács ugyanis új jogszabályt fogadott el, amely biztosítani fogja, hogy az uniós szinten gyűjtött népesség- és lakásstatisztikák hiánytalanok, koherensek és összehasonlíthatók legyenek. Az elfogadott rendelet arra hivatott, hogy javítsa a népesség- és lakásstatisztikák általános minőségét. Az új szabályok közös jogi keretet hoznak létre az európai népesség- és lakásstatisztikák kidolgozásához.
Az Európai Bizottság pedig nyilvános konzultációt indított az állami támogatási szabályok felülvizsgálatáról, mely “segíteni fogja a tagállamokat abban, hogy megfizethető lakhatást biztosítsanak polgáraik számára”. A Bizottság rámutatott arra, hogy a jelenlegi állami támogatási szabályok nem teszik lehetővé a tagállamoknak, hogy hatékonyan kezeljék a lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos, a szociális lakhatáson túlmutató különböző kihívásokat. Az egyik terv az, hogy az általános gazdasági érdekű szolgáltatásokról szóló határozatot új mentességi kategóriával egészítik ki, amely lehetővé teszi állami támogatás nyújtását anélkül, hogy ezt be kellene jelenteni a Bizottságnak.
Új építésű ingatlanok Bécsben. Fotó: HVG / Cabrera Martin
Ez a cikk a PULSE projekt európai újságírói együttműködés részeként született. Közreműködők: Ana Somavilla (El Confidencial, Spanyolország), Francesca Barca (Voxeurop, Franciaország), Krasen Nikolov (Mediapool.bg, Bulgária), Lena Kyriakidi (Efsyn, Görögország), Martin Putschögl (Der Standard, Ausztria) és Arató László (EUrologus/HVG, Brüsszel)
PULSE Projekt
A PULSE Projekt határokon átívelő újságírói együttműködés, amelynek keretében a HVG és az EUrologus csapata 12 másik európai szerkesztőséggel közösen dolgozik elemző és tényfeltáró cikkeken. A projekt az Európai Bizottság támogatásával jött létre.
