Alaposan átrendeződött a romániai ingatlanpiac az utóbbi években. A közelgő EU-csatlakozás, a körvonalazódó autópálya-építési tervek, a vállalkozói szféra pezsgése jócskán felhajtotta a korábban szinte értéktelen telkek és szántók árát, és a nagyvárosi lakások is kelendőek, miközben megjelentek a lakóparkok is. Néhány évvel ezelőtt még a lakások és az irodahelyiségek számítottak a legkedvezőbb befektetési lehetőségeknek, ma inkább a lakóparkok, illetve ipari létesítmények számára alkalmas nagyobb telkek, valamint a mezőgazdasági területek és az erdők vonzzák mágnesként a vevőket - köztük szép számmal a spekulánsokat.

Az utóbbi években hihetetlen mértékű áremelkedés zajlott le a lakáspiacon: Bukarestben és szinte valamennyi romániai nagyvárosban átlagosan 250 százalékos volt az ingatlanpiaci drágulás. Az áremelkedés 2002-ben indult meg látványosan, és a lakásár-növekedés csak tavaly év végén csillapodott valamelyest, miután egyre több új lakás, illetve kertvárosokban épült társasház és villa jelent meg a kínálatban. Az új lakások ára sok esetben még ma is kedvezőbb a belvárosi tömbházakénál: Bukarestben például a húsz évvel ezelőtt épített lakások négyzetméterenkénti ára 600-700 euró között van, a városközponthoz viszonylag közel fekvő övezetekben épített lakóparkokban pedig az ár 300-500 euró/négyzetméter között mozog. Az építő és ingatlanfejlesztő cégek a lakóparki családi házakat 60-200 ezer eurós áron kínálják. Lakóparkok egyébként szinte valamennyi nagyobb városban épülnek, s megjelenésük lefékezte a használt ingatlanok árának szárnyalását.

Más a helyzet a telkeknél, pedig ingatlanpiaci szakemberek e téren is az árak megállapodását várták 2005 elejére, ehelyett folyamatos drágulás figyelhető meg. Az élen a bukaresti belváros szívében lévő, még beépítetlen telkek állnak, melyek négyzetméterára tavaly 600-1000 euró között mozgott, a napokban azonban már elérte az 1500-2000 eurót is, ami már nyugat-európai szint. Igaz, ezekből a telkekből viszonylag kevés forog a piacon, a néhány utcával kijjebb lévők árai már jóval alacsonyabbak, általában a 200-300 euró közti sávban mozognak, a fővárosi peremkerületekben pedig inkább a 15-100 euró közötti négyzetméterár a jellemző.

Bukarest után Erdély két legnagyobb városa, Temesvár és Kolozsvár a legdrágább. Temesváron főleg az olasz vásárlók nyomták fel az árakat, míg Kolozsváron a külföldi befektetők mellett a szűkösebb lakáspiac is hozzájárult az áremelkedéshez. A kincses városban a belvárosi irodákból is hiány van, míg a lakások közül leginkább az egyszobásak keresettek, amelyek ára gyakran megközelíti a két- és háromszobásakét. Temesváron a telekárak kezdenek felzárkózni a bukaresti belvárosi szinthez - akár ezer eurót is elkérnek egy-egy kiemelten központi telek négyzetméteréért, míg a kolozsvári főtér közvetlen közelében 450 euró körüli az egységnyi telekár.

Temesváron egyébként még a peremkerületekben is olyan magasak a telekárak, mint például a magyar határtól mindössze 15 kilométerre lévő Nagyvárad vagy Brassó szívében, elérve a négyzetméterenkénti 100 eurót. Ennek nyomán máris megindult a kiköltözési hullám a városból. A lakóparkok a szomszédos falvakban, így a magyarlakta Újszentesen és a közeli Gyarmatán épülnek. A Temesvár kertvárosává átalakuló Újszentesen például - tájékoztatta a HVG-t Szilágyi Géza polgármester - az utóbbi években négyszáz lakóházat húztak fel a község lakóparkjában, további hatszáz van épülőben, s mintegy ezer kiparcellázott telken várják, hogy az új tulajdonos nekilásson az építkezésnek.

A brassói és nagyváradi ingatlanárak mintegy 15 százalékkal maradnak el a temesvári és kolozsvári szinttől, Marosvásárhelyen, Csíkszeredán és Sepsiszentgyörgyön azonban már akár 30-40 százalékkal is. Olcsó panellakásokat ma már főleg csak az erdélyi kisvárosokban lehet vásárolni, sokszor a nagyvárosi árak töredékéért. Egy egyszobás kolozsvári panel például 20 ezer euró körül van, míg egy kisvárosban ugyanez 5-6 ezerért megvehető.

Egyre több külföldi vásárol romániai ingatlant pusztán befektetésként. Sokan spekulálnak ugyanis árrobbanásra az ország 2007-re várt EU-csatlakozása után. Az élenjárók az olaszok, akik Temesvár mellett Arad és Nagyvárad környékén vettek telkeket, sőt az ott eladott termőterületek 80 százalékát is ők vásárolták fel még nyolc-tíz évvel ezelőtt, az akkori 100-150 eurós hektáronkénti áron. Most ezeken a mezőgazdasági művelésre alkalmas, általában több száz hektáros birtokokon ezer eurónál is többet kérnek 1 hektárért. A termőföldek ára egyébként tavaly mintegy 80 százalékkal drágult, ma az átlag meghaladja a 800 euró/hektárt. A trend várhatóan az idén sem változik, egyesek szerint az uniós csatlakozás első évéig a tartós növekedés lesz a jellemző.

A legnagyobb áremelkedést az észak-erdélyi autópálya nyomvonala mentén regisztrálták, ahol már meg is kezdődtek a kisajátítások, s az állam 30-70 ezer eurót fizet hektáronként - az ár nagyjából százszorosa az érintett földek korábbi forgalmi értékének. Ezzel magyarázható, hogy a viszonylag kevés termőfölddel rendelkező Brassóban az árak egy év alatt a tízszeresükre nőttek, s a Bukarestet gyűrűként körülölelő Ilfov megye után Brassó a legdrágább vidék. Nagyon megugrottak a termőföldárak Bihar és Kolozs megyében is, szintén főleg az autópálya által érintett településeken. Olcsóbb földeket Románia nyugati határszélein már csak Szilágy és Szatmár megyében lehet vásárolni, illetve a Székelyföldön, Hargita és Kovászna megyében.

A székelyföldi telekvásárlás az utóbbi években mind népszerűbb Magyarországon. A legtöbben azonban nem annyira spekulációs céllal vesznek telkeket, mint inkább tartós befektetésként, többnyire nyaralót, hétvégi faházat építve a területre. Jelenleg 2-5 eurót kérnek egy festői környezetben található földterület négyzetméteréért. Az árak a neves üdülőhelységek közelében persze magasabbak, Borszék, Tusnádfürdő, Marosfő vagy Hargitafürdő belterületén akár a 12-20 eurót is elérik.

A román jogszabályok nem teszik lehetővé, hogy külföldi magánszemélyek telket vásároljanak Romániában, s a korlátozás az ország uniós csatlakozása után még öt évig marad érvényben az építkezési telkekre, hét évig pedig a termőföldre és erdőre. Természetesen van kiskapu: román jogi személyiséggel rendelkező gazdasági társaság akár termőföldet is birtokolhat, függetlenül attól, hogy tulajdonosa rezidens-e. Egy ilyen cég alapítása mintegy 400 euróba kerül, és mindössze két hetet vesz igénybe. Egy kft minimális alaptőkéje például mindössze 2 millió lej (alig 60 euró), a negyedéves jelentések és az éves pénzügyi beszámolók benyújtása pedig viszonylag alacsony költséggel jár.

KRÁLIK LÓRÁND / NAGYVÁRAD