Egy éve az átlagos budapesti tégla lakásért 15 millió forintot, míg egy panelért 7,5 milliót kértek el. Mivel jellemzően az adásvételhez szükséges pénzösszeg felével rendelkezik a vevő, így csak az ingatlan értékének másik felét kellett banki kölcsönből előteremtenie. Egy kétkeresős háztartás havi 300 ezer forintos igazolt nettó jövedelemmel a vásárláshoz nélkülözhetetlen lakáshitelt 6 százalék körüli kamattal vette fel, ami a lakás típusának megfelelően 54, illetve 27 ezer forintos törlesztőrészletet eredményezett.

Mi változott az elmúlt év során?

A hitelfelvevők számára jó hír, hogy a hitelkamatok majdnem ötödével, nagyságrendileg 5,1 százalékra csökkentek, ami automatikusan kisebb törlesztőt eredményez. Ezzel szemben az ingatlanárak robbanásszerű növekedésnek indultak: a téglalakások értéke 11 százalékkal, a panelek ára pedig 36 százalékkal emelkedett Budapesten! Hogy mit jelent most mindez egy potenciális lakásvásárló számára, azt az alábbi ábra szemlélteti:

Bankmonitor.hu

A Bankmonitor mindkét esetben változatlan nagyságú önerővel kalkulált, így az ingatlan értékének növekedését egy az egyben hitelből finanszírozták. A kamatcsökkenés és a lakásár-emelkedés eredőjeként drasztikusan megugrott a hitel törlesztőrészlete. A két lakástípus törlesztőrészlete között egy évvel ezelőtt még kétszeres szorzót figyelhettünk meg, mára ez a különbség 1,41-re apadt.

Tehát az áremelkedést csak részben ellensúlyozta a jegybanki csodafegyver, az alapkamat csökkentése. Míg téglalakás esetén az áremelkedésből fakadó törlesztőrészlet emelkedés harmadára nyújt fedezetet az alacsonyabb kamat, addig a betonszerkezetű emeletes lakás drámai felértékelődését alig mérsékli a hitelkamat kedvező irányú elmozdulása.

Most akkor elszabadultak az ingatlanárak?

Nem, erről szó sincs. Az országos lakásárakat böngészve megállapíthatjuk, hogy a legfrissebb adatok alapján az ingatlanok még mindig nem érték el a válság előtti szintjüket (kék vonal). Ha a lakás árát inflációval korrigáljuk, akkor még messzebb kerülünk a 7 évvel ezelőtti áraktól (piros vonal).

Bankmonitor.hu

A lakásárak éveken át tartó lejtmenete megfordult, 2014 első negyedéve óta ismét – egyre gyorsuló ütemben – emelkednek. Ehhez jelentősen hozzájárul a befektetési céllal vásárlók körének gyarapodása is, bár az optimális beszállási pontról már lekéstünk.

Lesz újabb fordulat az ingatlanpiacon?

Sokan tartanak attól, hogy a hirtelen óriási növekedésnek induló piac visszazuhan, de mivel az árak még mindig a válság előtti szinteken tartózkodnak és hitelt még soha nem vehettünk fel ennyire olcsón, így ezt a félelmet megalapozatlannak tartjuk. Azonban az ingatlanárak növekedési ütemének mérséklődése egy sokkal reálisabb forgatókönyv, a következő években a lakásárak lassabb emelkedése valószínűsíthető a Bankmonitor szerint.

Az aktuális hitelkínálat, az alábbi form kitöltésével megtekinthető: