szerző:
Bankmonitor / Sándorfi Balázs
Tetszett a cikk?
Értékelje a cikket:
Köszönjük!

Mivel számolhat az átlagember saját pénzügyeit illetően 2021-ben? Az új állami támogatások és támogatott hitelek tükrében hogyan alakulhatnak a lakásárak? Magasabbak, vagy alacsonyabbak lesznek a kamatok az elérhető hitelek és a megtakarítások tekintetében? Szükséges-e újabb masszív forint-leértékelődéssel számolnunk? Pénzügyi kitekintő az idei évre a Bankmonitortól.

Feltehetően néhány hónapra vagyunk csupán a tömeges oltástól és a „normális élet” visszatérésétől. Jelen írásunkban abból a feltételezésből indulunk ki, hogy a Covid vakcina hatásos lesz és a lakosság több, mint 50 százaléka beoltottá válik a második negyedévben. A gazdasági és pénzügyi környezet ennek ellenére az átlagosnál sokkal kevésbé kiszámítható, mindenki nehezebben lát előre saját pénzügyeit illetően is.

 Ingatlanárak fel, vagy le?

A közép-európai országok legrosszabbul teljesítő ingatlanpiacával Magyarország rendelkezett 2020 2. negyedévében az MNB lakáspiaci jelentése alapján. A csúcsról 7 százalékkal esett vissza az átlagos lakásár, míg a környező országokban stagnálás, vagy további emelkedés jellemezte a piacot. E mögött elsősorban a 2017 közepe és 2019 közepe közötti magasan átlag feletti áremelkedés húzódik meg hazánkban. Nagyobb emelkedés után indokolt volt egy kisebb konszolidáció.

2021-ben erősen megváltoztatja az ingatlanpiac helyzetét számos kedvező szabályozói döntés:

  1. Az új építésű ingatlanok áfája ismét 5 százalékra csökken (27%-ról).
  2. A használt és az újépítésű lakások vásárlása egyaránt illetékmentes lesz, amennyiben a vásárló csok-ot vesz igénybe hozzá. (Ez Budapesten 1,2-2,5 millió forint konkrét pénzügyi előnyt jelent egy-egy ingatlan megvásárlásánál.)
  3. Január 1-től elérhető lesz az akár 3 millió forintos lakásfelújítási támogatás, amelyhez február 1-től kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású hitel is igénybevehető lesz a legalább egy gyermeket nevelő családoknak

A 2. és 3. pont érdemben jobb helyzetbe hozza a használt lakást vásárlókat. Ha vállalják a felújítást, akkor az illetékmentesség és a felújítási támogatás révén ugyanahhoz a lakásminőséghez akár 4-6 millió forinttal olcsóbban hozzá tudnak jutni. Mindez természetesen azonnal pozitív hatást gyakorolhat a felújítandó állapotban lévő lakások piacára.

Az érem másik oldala, hogy a kormányzat által támogatni kívánt ingatlan beruházások ugyanazt a szakembergárdát fogják megszólítani, mint akik a lakásfelújításokat is elvégezhetik. Újra visszatérhet az a jelenség, hogy már az is megtiszteltetés lesz, ha a felújításra árajánlatot kap az ingatlantulajdonos. Piaci körülmények között ez nem jelenthet mást, mint a kivitelezési és felújítási munkák árának emelkedését (különösen abban az időszakban, amíg a határok átjárhatósága újra nem éri el a Covid előtti szintet, és nem fogják a kapacitáshiányt enyhíteni a beutazó ukrán, román… stb. munkások.)

Az átlagember számára a nagy kérdés az lesz, hogy az új intézkedések pozitív hatása és az áremelkedés milyen egyenleget mutat majd. Vélhetően a bátrabbak és gyorsabbak számára fog a mérleg pozitív szaldót mutatni. Amennyiben a munkanélküliség nem nő érdemi mértékben (és így nem gyengül a fizetőképesség az ingatlanpiacon) 2021 első félévében, nagy a valószínűsége, hogy 2021. második felére, valamikor év végéig az ingatlanárak emelkedése teljes mértékben felemészti majd a kormányzati intézkedések pozitív hatását a kapacitáshiány miatt.

Ki, miből és hol tud ingatlant vásárolni?

Nagyon jól hangzik, hogy a magyar lakosság eladósodottsága – még mindig a 2008-as devizahitel válság utóhatásaként - lényegesen alacsonyabb, mint a környező országok, vagy akár az EU lakosság átlaga, ezért érdemben van tere a hitelből történő lakásvásárlásnak. Egy lakás hitellel történő megvásárlásához azonban önerőre is szükség van, ami a vételár minimum 20 százaléka, de inkább 30 százalék.

Ez a meglévő megtakarítási szükséglet, mely Budapesten már 6-10 millió forint „zsebben” lévő pénzt feltételez, jelenti az igazi problémát a legtöbb ingatlanvásárló számára. Egyre inkább elmondható, hogy Budapesten a lakásvásárlás a gyengébb pénzügyi erővel, alacsonyabb megtakarítással rendelkezők számára nem tud reális alternatívát kínálni.

Az ingatlanpiac tehát elkerülhetetlenül tovább polarizálódik, mely konkrétumok szintjén vélhetően az alábbi formákban nyilvánul meg:

  • A vidéki, átlagnál jobban prosperáló nagyvárosokban az áremelkedés meghaladhatja a budapesti árdinamikát.
  • Az érdemi megtakarítással nem rendelkező családok pedig vélhetően egyre inkább csak az ingatlanpiac kevésbé népszerű lokációiban fognak vásárlási lehetőséghez jutni. (Több fiatal pár számára elkerülhetetlen lehet a házasság, hogy a 10 millió forintos, kamatmentes Babaváró hitelen keresztül szerezzék meg a lakásvásárláshoz szükséges önerőt. A Babaváró hitel 75 százaléka ugyanis önerőnek minősül a hitelből történő lakásvásárlásnál.)

Olcsó marad a hitel?

A ma uralkodó hazai (és ennél lényegesen fontosabb) nemzetközi trendek alapján nem várható elmozdulás a nagyon alacsony kamatszintek világától. A 0 százalék körüli kamat és olcsó hiteleken keresztüli gazdaság élénkítés ma az elsődleges standard a világ döntő részén. Mindebből egyenesen adódik, hogy érdemi kamatemelkedésre nem számíthatunk egészen addig, amíg az infláció nem ugrik meg jelentősen, 4,5-5 százalék környékére.

A bankok hitelezési kedvét némileg csorbíthatja, hogy – teljesen váratlanul – a kormányzat, a korábbi koncepcióval szemben 2021 első félévére nem csak a veszélyeztetett rétegeknek, hanem minden hitelfelvevőnek automatikusan változatlan formában meghosszabbította a hitelmoratóriumot, azaz aki nem akar, annak nem kell fizetni hitelei törlesztőit, akkor sem, ha ezt könnyedén megtehetné. Ez többletköltséget jelent a bankoknak, melyet valamilyen formában vélhetően vissza szeretnének termelni.

Az ingatlan fedezettel nem rendelkező személyi kölcsönök kamatplafonja megszűnik januártól, így már optikai csalódásként sem lesz jelen a hitelfelvételt követő első hónapokban az 5 százalékos kamat. A piaci kínálat minden bizonnyal visszatér a 7-15 százalék közötti kamatszinthez (magas keresetűek számára az alsó, alacsony keresetűek számára a felső határérték lehet az irányadó).

A hitelpiac talán legkarakteresebb változása 2021 első felében az állami támogatással rendelkező konstrukciók szerepének növekedése lesz. Az ingatlanvásárlók számára ma már több millió forintos kérdéssé vált, hogy optimálisan tudják-e kombinálni a csok támogatást, a 0 százalékos Babaváró hitelt, a 3 százalékos fix kamatozással rendelkező támogatott hiteleket és a normál banki hiteleket. Ember legyen a talpán, aki szakértő nélkül önállóan optimalizálni tudja a saját helyzetére a megfelelő finanszírozási kombinációt.

Megtakarítások: újra többet tennénk félre  

A Covid által generált általános bizonytalanság a világ szinte minden szegletében felértékelte a megtakarítások jelentőségét. A racionálisan gondolkodó többség számára mára már nem az az elsődleges kérdés, hogy mennyi kamatot kereshetek a félretett pénzemen, hanem megélt és megértett szükségszerűséggé vált a megtakarítások növelése.

Ma egy-egy jobb lakáshitelt is megkaphatunk infláció közeli, vagy kicsivel az alatti kamatszinten, így nem csodálkozhatunk azon, hogy érdemi kockázatvállalás nélkül szemmel látható (értsd 3 százalék feletti) kamatot nem tudunk elérni. Ez alól egyetlen kivételt az állam által támogatott megtakarítási formák jelenthetnek. Egyrészt a lakossági állampapírok, melyek közül változatlanul a szuperállampapír névre is hallgató MÁP+ lehet az elsődleges favorit (éves 4,95 százalékos kamat 5 éves megtakarítás esetén). Másrészt a nyugdíj előtakarékossághoz kapcsolódó, (130-280 ezer Ft/év) adóvisszatérítésen keresztül támogatott nyugdíjmegtakarítások vihetik a prímet.

A megtakarítók a Covid első hulláma után már egyre kevésbé voltak aktívak az ingatlanpiacon (vásárlás kiadási céllal). Budapesten az Airbnb modell fejre állt a jól fizető külföldi turisták elmaradása miatt. A vidéki nagyvárosokban azonban egy kicsit emelkedett a befektetési céllal vásárlók aránya, és ma már minden negyedik vásárlást ők hajtják végre.

A megtakarítási, befektetési célú ingatlanvásárlásnak újabb lökést az infláció adhat. Amennyiben az infláció újra 4 százalék fölé emelkedik, akkor már a szuperállampapírral érdemben versenyezni tud az ingatlanba fektetett pénz. 

Mi lesz veled gyengélkedő forintunk?

A magyar fizetőeszköz 330-on kezdte az évet és közel 363-on fejezte be az euróval szemben. Szinte hajszál pontosan 10 százalékot gyengült kis hazánk devizája. Nem véletlen merült fel sokakban az elmúlt időszakban, hogy nem lenne jobb meglévő megtakarításainkat euróra váltani.

A cikk elején megfogalmazott alapfeltételezést fenntartva (a Covid vakcina hatásos lesz és a lakosság több, mint 50 százaléka beoltottá válik a második negyedévben) azt valószínűsíthetjük, hogy további 10 százalékos gyengüléssel nem kell számolnunk egy éven belül. A forint gyengülése ugyanis olyan gyors volt az elmúlt időszakban, hogy az már a gazdasági szereplők számára a tervezhetőséget és kiszámíthatóságot veszélyezteti. Ugyan nincs hivatalos forint árfolyamcélja sem az MNB-nek, sem a kormánynak, de ha a gyengülés dinamikáját nem sikerül megfékezni, az mind politikailag, mind gazdaságilag több káros hatást vonhat magával.

A forint újbóli erőteljes gyengülését két tényező válthatja ki: egyrészt az infláció tartósan 4 százalék fölé emelkedése, másrészt az EU és Magyarország közötti politikai kapcsolatokban megjelenő újabb számottevő feszültségek.

VELETEK VAGYUNK – OLVASÓKKAL, ÚJSÁGÍRÓKKAL!

A hatalomtól független szerkesztőségek száma folyamatosan csökken, a még létezők pedig napról napra erősödő ellenszélben próbálnak talpon maradni. A HVG-ben kitartunk, nem engedünk a nyomásnak, és minden nap elhozzuk a hazai és nemzetközi híreket.

Ezért kérünk titeket, olvasóinkat, hogy tartsatok ki mellettünk, támogassatok bennünket, csatlakozzatok pártolói tagságunkhoz, illetve újítsátok meg azt!

Mi pedig azt ígérjük, hogy továbbra is minden körülmények között a tőlünk telhető legtöbbet nyújtjuk a számotokra!
A kapus félelme szabadrúgásnál: nem mindig kell sorfal

A kapus félelme szabadrúgásnál: nem mindig kell sorfal

Kisstílű személyes érdekek a felsőoktatás kormányzati einstandja mögött

Kisstílű személyes érdekek a felsőoktatás kormányzati einstandja mögött

A GM egymillió kanadai dollárból fogna a furgon gyártásába, amivel forradalmasítanák a fuvarozást

A GM egymillió kanadai dollárból fogna a furgon gyártásába, amivel forradalmasítanák a fuvarozást