Éjszaka megjelent a tervezet, amelyből kiderül, hogyan, mikortól lehet a nyugdíj-megtakarítást lakáscélra fordítani. A lehetőség a tervek szerint 2025-ben lesz elérhető, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokat lehet majd adómentesen lakáscélra felhasználni.

A jogalkotó bezárt egy kiskaput is: a 2024. szeptember 30-án fennálló egyenleg erejéig lehet a megtakarítást lakáscélra fordítani. Vagyis az idén év végén újonnan befizetett összegek a jövő évi adójóváírással már nem lesznek elérhetők. Ezzel gyakorlatilag azon ügyeskedők előtt zárták be a kiskaput, akik most nyitnának nyugdíj-megtakarítást, és gyorsan befizetnének rá abban a reményben, hogy a jövő évi állami támogatással gyorsan extra hozamot érjenek el.

Van azonban számos nyitott kérdés is, amiket érdemes lehet megmagyarázni, esetleg pontosítani.

1. Mi lesz azokkal, akik saját megtakarításból vásárolnának ingatlant?

Lakáscélú felhasználás alatt a jogalkotó két konkrét lehetőséget nevesít:

• A hitelintézetekről és pénzügyi vállalkozásokról szóló törvényben meghatározott lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés önrészének, valamint törlesztésének támogatása.
• A Magyarország területén fekvő, az ingatlan-nyilvántartásban lakás vagy lakóház fő rendeltetés szerinti jelleggel nyilvántartott ingatlan, valamint tanya vagy birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épülete (a továbbiakban együtt: lakás) korszerűsítésének, felújításának támogatása.

Ez valójában három önálló célnak tűnik: lakás felújítása, korszerűsítése, lakáshitel törlesztése, lakáshitel mellé szükséges önerő kiegészítése.

Ez alapján úgy tűnik, hogy azok nem használhatják fel lakásvásárlásra nyugdíjcélú megtakarításukat, akik nem igényelnek lakáskölcsönt a vásárlásra. Ez érthető abból a szempontból, hogy ezen réteg jó eséllyel a vételár jelentős részét ma is meg tudná finanszírozni (az átlagos egyenleg az önkéntes nyugdíjpénztárban 2 millió forint), vagyis valójában nincs igazán szükség az érintett megtakarításukra lakáscéljuk eléréséhez.

2. Mennyi lakáshitelt szükséges igényelni a vásárláshoz?

Az előző pontban leírtak alapján úgy tűnik, a hitel nélküli ingatlanvásárlás nem lesz megfelelő cél. Ugyanakkor arról a jogalkotó nem rendelkezett, hogy milyen mértékű, mekkora összegű kölcsön felvételére lenne szükség a lehetőség kihasználásához.

Ezzel azonban megnyílhat egy kiskapu: felvehetnek egy kis összegű – mondjuk 1 millió forint – lakáshitelt azok a vevők, akik alapvetően saját megtakarításból is meg tudták volna venni új otthonukat csak azért, hogy az új lehetőséget kihasználják.

3. Mit jelent a kölcsön törlesztése?

Egy másik cél is felvet egy kérdést, ez pedig a kölcsön törlesztésére vonatkozik. De mit érthet ez alatt a jogalkotó: a kölcsön rendszeres törlesztését, vagy az előtörlesztés, végtörlesztés is elfogadható?

A „törlesztés” egy általános fogalom, így akár beleérthető lehetne mindhárom kategória is. Mindenesetre jó lenne itt egy értelmezési iránymutatás, ami segít a kérdés biztos eldöntésében.

4. Mi a helyzet az építkezéssel?

A célok között a korszerűsítés, felújítás szerepel. A lakáshiteleknél pedig az van nevesítve, hogy olyan hitel lehet, amely lakóingatlan megszerzésére irányul. Ez alapján felmerülhet a kérdés, hogy mi lesz azokkal, akik saját házat szeretnének építeni.

A felújítás, korszerűsítés nyilván nem vonatkozik rájuk, ugyanakkor erősen kérdéses, hogy a „megszerzés” kifejezésbe belefér-e egy új ház építése. Ugyanez a kérdéskör felmerül a bővítési célú kölcsön esetében is.

5. Mekkora tulajdoni hányad kell az ingatlanban?

Magyarországon fekvő lakóingatlan lehet a cél. A tulajdoni lapon a lakás, lakóház megnevezés megfelelő, illetve elfogadható a tanya, birtokközponton fekvő lakáscélú épület is.

Az ingatlannak legalább részben a pénztártagnak, házastársának vagy gyermekének tulajdonában kell lennie. Lakáshitel esetén elfogadható, ha ilyen ingatlan megszerzésére irányul a szerződés.

Ugyanakkor nincs kikötés a tulajdoni hányad mértékére vonatkozóan, ez alapján akár 1 százalékos tulajdoni hányaddal is működhetne a dolog. Illetve nincs időbeni kikötés sem – például egy adott dátum előtt már a tulajdonban kellett lennie az ingatlannak –, ez visszaélésekhez vezethet. (Például egy gyors ajándékozással megoldható az előírás teljesítése.)

Azt azonban mindenképpen meg kell jegyeznünk, hogy az átlagos, 2 millió forint összegű egyenleg adómentes felhasználása nem biztos, hogy olyan vonzó, hogy ezért trükközzenek az érintettek a tulajdoni jog átírásával.

6. Otthonteremtés vagy befektetés?

A korábbi kommunikációban az otthonteremtés cél is elhangzott. Ugyanakkor a jogszabályban nem látni arra vonatkozó előírást, hogy ténylegesen a pénztártagnak vagy családjának a kérdéses ingatlanban kellene laknia életvitelszerűen.

Ez alapján akár befektetési célú ingatlanvásárlásra is fordítható lenne az önkéntes nyugdíjpénztári egyenleg. Ez abból a szempontból érthető lenne, hogy így gyakorlatilag egy hosszú távú megtakarítási forma áthelyeződne egy másik, szintén jellemzően hosszú távú megtakarítási formába.

7. Mi lesz a festéssel, a belső nyílászárók cseréjével?

Pontosan nevesítve lett a felújítási, korszerűsítési munkálatok köre, amire az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítás adómentesen felhasználható lenne:

• Fűtésrendszer korszerűsítése, cseréje
• Épület szigetelése, beleértve a hőszigetelést, hangszigetelést, lábazati szigetelést is
• Külső nyílászárók cseréje
• Tetőfelújítás, tetőcsere, tetőszigetelés
• Klímaberendezés beszerelése, cseréje
• Napkollektor, napelem beszerelése, cseréje
• Fali és padlóburkolat készítése, cseréje, felújítása
• Konyhai bútor, berendezés cseréje, beszerelése
• Akadálymentesítés

A korszerűsítési, energiahatékonyságot javító munkálatok mellett bekerült néhány klasszikus felújítási munka is. Ilyen például a konyha felújítása vagy épp a burkolás. Ugyanakkor néhány szintén klasszikusnak tekinthető felújítási munka hiányzik: például a belső nyílászárók cseréje, a festés vagy épp a víz-, áramvezetékek cseréje a lehetőségek közül.

Kérdés, hogy ezek a munkálatok a jogszabály végleges verziójából is hiányozni fognak-e.

8. Utólagos finanszírozás lesz korszerűsítés esetén?

A két cél esetén nevesítve van az, hogyan lehet „lehívni” az önkéntes nyugdíjpénztárban lévő összeget.

Hiteltörlesztés esetén vagy utólag a törlesztés megtörténtéről szóló igazolás ellenében adják ki az összeget, vagy az közvetlenül a pénzintézet felé is elutalásra kerülhet.

A felújítási, korszerűsítési munkálatok esetében számlát kell bemutatni. (A számlának a pénztártag vagy a házastársa, gyermeke nevére kell szólnia.) Ezen számlák alapján a pénztár 60 napon belül teljesít.

Ez jó eséllyel utófinanszírozást jelent felújítás, korszerűsítés esetén. Az anyagok beszerzésénél is jellemzően fizetni kell azonnal, és a mesteremberek jó része sem fog 60 napot várni a pénzre.

9. Milyen támogatásokkal nem lehet kombinálni a lehetőséget?

A jogszabály tervezetében van egy ilyen kikötés: „A Kincstár jogosult ellenőrizni, hogy az (5) bekezdés szerinti számla, illetve vállalkozási szerződés jogszabályban rögzített más támogatásra nem kerül felhasználásra, ezért a nyugdíjpénztár a Kincstár megkeresésére, kérésére a Kincstárnak a számlákról és a vállalkozási szerződésekről adatszolgáltatást teljesít.”

Felmerülhet a kérdés, hogy mely támogatásokkal nem lehet összekombinálni a lehetőséget. Nyilván az teljesen érthető, hogy mondjuk a Falusi csok-ból finanszírozott munkálatra ne legyen lehívható az önkéntes nyugdíjpénztári egyenleg. De mondjuk ezen munkálat önrészébe sem lehet majd beszámítani az önkéntes nyugdíjpénztár egyenlegét?

Érdekesség, hogy a jogalkotó kikötése alapján bármilyen ingatlan megszerzésére irányuló hitel törlesztésére fordítható lehet a nyugdíjcélú megtakarítás. Ez alapján akár egy támogatott Csok Plusz kölcsön törlesztésére is fordítható az összeg. Ezek szerint ilyen szempontból nem lesz probléma a támogatások kombinálása.

10. Kellene számla a hiteltörlesztésről is?

Három alkalommal kérheti a pénztártag a jövő évben a megtakarításának lakáscélú felhasználását. Ehhez mindenképpen számlát kell benyújtania. A jogszabály azonban itt nem csak a korszerűsítési, felújítási célokat nevesíti.

Ez alapján felmerülhet a kérdés, hogy milyen számlára lenne szükség a hiteltörlesztésről vagy épp egy használt lakás megvásárlásáról. Vélhetően itt csak a korszerűsítés, felújítás esetében szükséges számlát benyújtani.

Ami mindenképpen jó hír, hogy már 2024. október elsejétől kiállított számla is elfogadható. Ez alapján arra lehet következtetni, hogy a jövő évben az októbertől megkezdett felújítási munkálatokra is fordítható az önkéntes nyugdíjpénztári egyenleg.