Az ingatlanpiaci árak megugrása miatt az elmúlt években tömegek számára vált elérhetetlen álommá az első lakás megszerzése vagy a túlzsúfolt otthon nagyobbra cserélése. Ez nem csupán szociális kérdés, hanem az ország hosszú távú gazdasági teljesítményét is visszafogja.
A jól fizető, magas hozzáadott értékű munkahelyek a világ többi részéhez hasonlóan Magyarországon is a nagyvárosokban és azok környékén összpontosulnak. Az aktív korúak és különösen a pályakezdő fiatalok ezért egyre nagyobb arányban próbálják elhagyni a kisebb településeket, hogy a regionális központokban találjanak munkát. Az árak megugrása épp az ő számukra nehezíti meg vagy lehetetleníti el teljesen az előrelépést.
Számos tanulmány igazolja, hogy a munkaerő mobilitása szorosan összefügg a gazdaság termelékenységével és így a gazdasági növekedés mértékével – Magyarország azonban ma nem tud élni ezzel a fontos hajtóerővel. A munkaerő mobilitása szempontjából különösen káros a lakhatás megfizethetőségének szélsőséges területi egyenlőtlensége: az ingatlanárak több mint hétszer magasabbak Budapesten, mint Nógrád megyében, de Budapesten belül is egyre növekvő különbségek figyelhetők meg a külső és belső kerületek között. Az elmúlt évtizedben Budapest a lakásárak és a jövedelmek arányát tekintve a hetedik legdrágább főváros lett az Európai Unión belül.
https://hvg.hu/hvgkonyvek/20260118_miert-elnek-a-magyarok-5-evvel-kevesebbet-az-eu-atlagnal
Mi nem működik?
Az ingatlanpiaci árrobbanás fő oka a szűkös kínálat. Az új építkezések üteme távolról sem követi a kereslet bővülését: 2024-ben a magyar ingatlanállomány megújulási rátája például mindössze 0,3 százalékos volt, a legalacsonyabb az Európai Unió tagállamai közül, miközben a megelőző bő évtized konjunktúrája idején sem érte el az évi átlagos 0,5 százalékot.
A lakásállomány éves megújulási aránya és az ezer főre jutó lakásépítések száma Európában
HVG Könyvek
Ezzel párhuzamosan fellendült a kifejezetten a többet fizető külföldieket célzó, rövid távú lakáskiadás (mindenekelőtt az Airbnb), ami tovább csökkentette az elérhető albérletek amúgy is alacsony számát. Bár a hosszú távú lakáskiadás szempontjából sokáig kifejezetten kedvezőtlen adózási környezet számottevően javult az utóbbi években, a túlzott kockázatok és a jogi bizonytalanságok még mindig sokakat tántorítanak el attól, hogy helyben lakóknak adják ki az ingatlanaikat.
Gyakran felmerülő panasz, hogy a jog aránytalan mértékben védi a normaszegő bérlőket, akiktől még szélsőséges esetekben is nehéz megszabadulni. Eközben a bérlők is rendkívül módon kiszolgáltatottak: a bérbeadó minden kötöttség nélkül dönthet például évközbeni lakbéremelésről, vitatható, önkényes okokból megtarthatja a kauciót, vagy „zsebszerződés” esetén megtagadhatja a bérlő hivatalos bejelentkezését a lakásba.
A lakáskiadás magas kockázatai miatt sokan inkább üresen tartják nem használt ingatlanaikat: 2022-ben a fővárosban a teljes lakásállomány 17,7 százalékának, vagyis nagyjából 170 ezer lakásnak nem volt lakója.
Paradox módon csak súlyosbítja a helyzetet a magyar lakáspiac első pillantásra kedvezőnek tűnő jellegzetessége: a lakástulajdonlás nemzetközi összehasonlításban kiemelkedő aránya. A magyarok 92 százaléka él saját ingatlanban. Bár a magas tulajdonlási arány csökkenti a vagyoni különbségeket és véd a lakhatási szegénység legszélsőségesebb formáitól, komoly hátulütői is vannak. A magas fenntartási költségek az ország általánosan alacsony jövedelmi szintjét figyelembe véve a lakásállomány minőségének folyamatos romlásához vezetnek.
Ennél is nagyobb gond az ingatlanállomány munkaerőpiaci szempontból kedvezőtlen földrajzi eloszlása. A magyarok kétharmada kisebb városokban vagy falvakban rendelkezik saját otthonnal, miközben a jól fizető munkahelyek inkább a fővárosban és a regionális központokban koncentrálódnak. A magas tulajdonlási arány a magánbérleti piac fejletlenségével együtt így a munkaerő mobilitásának egyik legfőbb gátja.
A közkeletű vélekedéssel szemben Magyarországon nem általános lakhatási válsággal állunk szemben; legalább két csoport esetében azonban sürgős beavatkozásra van szükség. Egyrészt a legszegényebbek valóban elfogadhatatlanul rossz körülmények között élnek. Másrészt befagyott a földrajzi mobilitás, ami elsősorban a jól képzett, fiatal pályakezdőket, a saját család és önálló egzisztencia alapítását tervezőket érinti hátrányosan.
Mi a megoldás?
Az elmúlt évtizedekben a magyarok lakhatási problémáira elsősorban keresleti oldali beavatkozások történtek: valamilyen formában közös adóforintjainkat osztottuk újra, hogy egy viszonylag szűk és nem is feltétlenül rászoruló réteg könnyebben tudjon lakást vásárolni. A támogatások kiemelten kedveztek a kisebb településeken és az agglomerációkban otthont keresőknek, illetve elsősorban azoknak a gazdagabb honfitársainknak, akik már rendelkeztek megfelelő önerővel. Ez azonban nem segített a magyar lakáspiac sajátos jellemzőinek fő kárvallottjain.
A lakhatási problémák megoldása érdekében elsősorban a kínálati oldalon kell beavatkozni: vagyis nem a meglévő lakásállomány keresletét kell fokozni, hanem az elérhető lakásállományt kell növelni. Az államnak ugyanakkor a magántőke fokozottabb bevonása mellett célzottan kell támogatnia a legszegényebbek, valamint a vidékről a fővárosba és más nagyvárosokba költöző diákok és életkezdő fiatalok lakhatását.
A magánbérleti piac bővülését hatékonyan ösztönözhetnénk azzal, ha a magyar állam csak a központilag megszövegezett és online elérhető formaszerződések alapján kötött bérleti jogviszonyokat ismerné el. Annak érdekében, hogy a jogbiztonság hiányából eredő bizalmatlanság ne foghassa vissza a lakásbérleti piacot, a bérbeadók és a bérlők jogait is határozottabban kell védeni.
Szerzőkről:
Boros Tamás az Egyensúly Intézet igazgatója és társalapítója. A Budapesti Corvinus Egyetemen végzett nemzetközi tanulmányok szakértőként, európai politikai elemzői szakirányon. A Policy Solutions elemző- és tanácsadó intézet korábbi társtulajdonosa és -igazgatója. Rendszeres vendége volt politikai elemző műsoroknak. Korábban szakértőként dolgozott az Európai Bizottságban és a Magyar Köztársaság Külügyminisztériumában.
Filippov Gábor az Egyensúly Intézet kutatási igazgatója. Diplomáit az ELTE Bölcsészettudományi Karának történelem-, illetve Társadalomtudományi Karának politológia szakán szerezte. Korábban országgyűlési szakértőként, majd politikai elemzőként dolgozott. Elemzései számos sajtótermékben megjelentek, televíziós és rádiós műsorok gyakori vendége. Több tudományos és ismeretterjesztő kötet, szakcikk szerzője, valamint szerkesztője.
Filippov Gábor az Egyensúly Intézet kutatási igazgatója. Diplomáit az ELTE Bölcsészettudományi Karának történelem-, illetve Társadalomtudományi Karának politológia szakán szerezte. Korábban országgyűlési szakértőként, majd politikai elemzőként dolgozott. Elemzései számos sajtótermékben megjelentek, televíziós és rádiós műsorok gyakori vendége. Több tudományos és ismeretterjesztő kötet, szakcikk szerzője, valamint szerkesztője.
A hazai magánbérleti piacon be kell vezetni a kötelező regisztrációt. Ez azt jelentené, hogy a bérbeadás létrejöttét 30 napon belül kötelezően rögzíteni kell egy erre létrehozott központi hatóságnál, az állami hatóságok pedig kizárólag a regisztrált bérleti viszonyokat ismerik el érvényesnek. Ez a bérlők és bérbeadók közötti viszony biztonságosabbá és kiszámíthatóbbá tétele mellett a szektor fehéredését is szolgálná.
A hosszú távú lakáskiadás ösztönzése érdekében mérsékelni kell a rövid távú, jellemzően turisztikai célú lakáskiadás megtérülési előnyét. E célból a legalább 3 évre szóló lakásbérleti szerződések esetében a bérbeadás első éve alatt teljes adómentességet kell biztosítani a bérbeadónak. Ha az állam közcélnak tekinti, hogy az elérhető lakásállomány minél nagyobb részét a helyiek tartós lakhatásának szolgálatába állítsa, akkor célzott lépésekre van szükség a hosszú távú lakáskiadás helyzetbe hozása érdekében.
Más európai országokhoz hasonlóan Magyarországon is egységesen évi 90 napban kell maximálni a lakóingatlanok rövid távú kiadásra történő hasznosíthatóságát. Az Airbnb és hasonló közvetítő szolgáltatások eredeti koncepciója az volt, hogy kiegészítsék, nem pedig az, hogy helyettesítsék és az árak felhajtásával nehezítsék a hagyományos szállásadást.
Az államnak bérlakásépítésre és -működtetésre szakosodott befektetési alapot kell létrehoznia a történelmi okokból alulfejlett bérlakáspiac fellendítése érdekében. A bérlakásoknak fontos szerep jut a legszegényebb magyarok lakhatási helyzetének javításában és a mobilitás növelésében, ám a piaci szereplők számára az alacsony megtérülés miatt ma nem éri meg bérlakásba fektetni. Ezt a piaci kudarcot kompenzálná a bérlakás-befektetési alap, amely több befektető tőkéjét vonja össze lakóingatlan-portfóliók megvásárlására, kezelésére és üzemeltetésére, elsősorban a bérleti díjból származó jövedelem- és tőkenövelés céljából.
Magyarország-kézikönyv
HVG Könyvek
A lakhatási lehetőségek bővítésének egyik legkézenfekvőbb eszköze a bérbe adható, de tartósan üresen álló lakóingatlanok bevonása a bérlakáspiacba. E célból az Egyesült Államoktól Izraelen, Skócián vagy Anglián keresztül Franciaországig számos ország rótt ki valamilyen formájú adót a spekulációs célból tartósan üresen álló lakásokra. Ez az intézkedés növeli a kínálatot, így több ember juthat megfizethető lakáshoz. A kínálat növelése érdekében Magyarországon is meg kell adóztatni a spekulációs célból üresen tartott lakásokat. Az ebből származó bevételeket a települések az önkormányzati bérlakásállomány fejlesztésére fordítanák.
Egy jól működő állam egyik legfontosabb feladata, hogy ott lépjen közbe, ahol a piaci mechanizmusok kudarcot vallanak a közérdek szempontjából, és nem javítanak, hanem rontanak az emberek életén. A lakhatás ilyen terület: amikor nem elérhető elegendő számú és megfizethető lakás, az nemcsak a fiatalok önálló életkezdését nehezíti, nemcsak a szegénységben élők létbiztonságát fenyegeti, hanem hosszabb távon a nagyvárosok fejlődését, a munkaerőpiac megújulását és a társadalmi mobilitást is befagyasztja. Ha bővül a lakáskínálat, biztonságosabbá válik a bérleti piac, a fiatalok pedig könnyebben találnak otthonra a városokban, annak összességében a társadalom és a gazdaság egésze lesz a nyertese.
A fenti cikk a Magyarország-kézikönyv című kiadvány szerkesztett részlete. Melyek Magyarország legnagyobb problémái? És vajon melyiket kellene elsőként megoldanunk? Egyáltalán: hogyan fogjunk hozzá? Az Egyensúly Intézet szakértői arra vállalkoztak, hogy adatokra építve, ideológiai elfogultságoktól mentesen, közérthetően mutassák be Magyarország 33 legégetőbb problémáját. A könyvet itt rendelheti meg kedvezménnyel.
