szerző:
hvg.hu
Tetszett a cikk?

Nem is olyan régen hatalmasakat lehetett gurítani az önkormányzati lakások “piacán”. Húsz-huszonöt évvel ezelőtt óriási biznisz volt, szinte a semmiből jelentős ingatlanokat lehetett megszerezni, ma már azonban nemigen találunk olyan ingatlanos céget, amelyik komolyan foglalkozna önkormányzati lakások “értékesítésével”. Pedig az önkormányzati lakásokra most is lenne kereslet, még mindig olcsóbban lehet így lakáshoz jutni, mintha hitelből saját tulajdonút vásárolnánk. Az önkormányzati lakások azonban úgy fest, elfogytak. Főleg a használhatóak.

Önkormányzati lakásban lakni jó is meg nem is. Jó, mert olcsóbban hozzá lehet jutni, és a fenntartási költségek még mindig lényegesen elmaradnak a saját tulajdonú, tehát a piac által meghatározott költségektől. Nem annyira jó, hogy egy csomó mindenben nem a bérlő, hanem a tulajdonos helyhatóság kezében a döntés – többek között a ház teljes vagy részleges felújításáról, vagy a nem lakás helyiségek hasznosításáról sem a lakók dönthetnek. Jó még, hogy az önkormányzati lakások “piaci” értéke még mindig elmarad valamelyest az öröklakásokétól – ha nem is annyira, mint az “aranykorban”, amikor 1:2 arányban árazták ezeket, azaz fele annyiban számolták az árat -, így ugyanannyi pénzből nagyobb lakásra lehet szert tenni.

©

“Az általunk kínált önkormányzati lakások jellemzően 30-40 százalékkal olcsóbbak a hasonló paraméterekkel bíró öröklakásoknál” – mondta lapunknak egy ingatlanforgalmazó, amely azon nagyon kevesek közé tartozik, amelyek helyhatósági tulajdonú lakásokkal is foglalkoznak. Az ügynök szerint jellemzően az alacsonyabb jövedelműek keresik az önkormányzati lakásokat. Az önkormányzati lakások havi bérleti díjai egyértelműen jelentősen elmaradnak mind a piaci alapokon kiadott lakásokétól, mind pedig az öröklakás vásárlásához esetlegesen felvett hitelek törlesztőrészleteitől.

Alig van már önkormányzati lakás
 Ma Magyarországon 4,414 millió lakóingatlant számolt meg a Központi Statisztikai Hivatal, de ennek csak töredéke van önkormányzati tulajdonban, nagy részük ezért vagy azért forgalomképtelen. Napjainkban az önkormányzatok mindössze cirka 130 ezer bérleményt kezelnek, vagyis durván a 4 millió lakóingatlan 3 százalékát – a statisztikai hivatal a legutóbbi számolás során valamivel több, mint 138 ezer önkormányati tulajdonú lakást regisztrált. Ráadásul ezek műszaki állapota sem annyira kielégítő, háromnegyedük korszerűsítést vagy felújítást igényel. Országos szinten a bérlakás-építés megállt, a települési önkormányzatok nagyjából kivonultak a piacról, a szociális kötelezettség hangsúlya a lakáshoz jutás támogatása helyett a lakásban maradás támogatása lett (rezsi- és lakbértámogatás). Az önkormányzatoknak nincs pénzük építkezni.

Önkormányzati lakást vásárolni azonban korántsem egyszerű. Leginkább azért, mert ma már alig van ilyen lakás. Önkormányzati lakáshoz több féle módon lehet hozzájutni: cserével, a helyhatóságok által eladásra kijelölt ingatlan(ok) megvételével, illetve a piacon forgó önkormányzati lakások bérleti jogának megszerzésével. Először is érdemes rögzíteni, hogy önkormányzati lakás “megszerzésekor” legtöbbnyire nem az ingatlan tulajdonjogához jut a szerencsés ingatlanapiaci kalandor, hanem a lakhatási vagy bérleti joghoz, ami azért nem ugyanaz. A szóban forgó ingatlanos cég által lebonyolított ügyletek során is a bérleti jogok cserélnek gazdát.

Nagy biznisz volt 20-25 éve

A rendszerváltást követően különféle megfontolások miatt tömegek vásárolhatták meg “tanácsi” lakásukat, amelyben laktak, méghozzá a piaci érték töredékéért. Ma már bizarrnak tűnő feltételek mellett juthatott szinte bárki – na jó, nem bárki, hanem a bérlő – fillérekért sokmilliós ingatlanhoz. Ismerünk olyan esetet, amikor egy 76 négyzetméteres, VI. kerületi - a Bajcsy-Zsilinszky úttól alig 50 méterre, a Szent István Bazilikától meg kb. 200 méterre fekvő - második emeleti, utcai lakást néhány százezer forintért megvásárolta a bérlője úgy, hogy a piacon a lakás húsz-, harmincszorosát érte. A lakás – valószínűtlenül alacsonyra – becsült értékének 1-1,5 százalékát kellett készpénzben megfizetni – ez ebben az esetben alig harmincezer forint volt –, majd 30 éves kamatmentes törlesztés formájában egyenlíthette ki a vevő a fennmaradó összeget. A törlesztés ezután havonta rögzített nem egészen 900 forintos terhet jelentett. Amennyiben egy összegben fizette ki a delikvens a lakás árát, úgy az egyébként is nevetségesen alacsony vételár általában 40 százalékát el is engedték.

Az önkormányzati lakásoknak azt megelőzően is volt piaca – persze nem teljesen legális, illetve a lakáscsere intézményét használták ki sokan, egész ügyvédi munkaközösségek specializálódtak erre az üzletágra. Az első lakáshoz jutás egyik legnépszerűbb és legelterjedtebb formája volt egy olyan önkormányzati (tanácsi) lakás megszerzése, amelynek bérlője kisebbre vágyott, mert nem tudta már fenntartani a lakását, vagy esetleg öröklakásra cserélte volna.

Minimális kezdőtőkével idővel nagymenő lakáshoz lehetett jutni

Aki ezt az eljárást ügyesen ki tudta használni, minimális – néhány tízezer forint – kezdőtőkével pár év alatt szinte a semmiből komoly, nagyméretű, azaz 100 négyzetméter körüli, vagy nagyobb, jó helyen fekvő öröklakáshoz juthatott. Ehhez csak az kellett, hogy ügyesen cserélgesse frissen megvásárolt lakásait. Jó ideig élt ugyanis a lakáspiacon az a fajta árazás, ami az önkormányzati lakások “négyzetméter árát” az azonos tulajdonságokkal bíró öröklakásénak felében számította meg. Azaz egy példéul 60 négyzetméteres bérlemény “felért” egy hasonló paraméterekkel bíró 30 négyzetméteres öröklakással. Így jószerivel csak az első önkormányzati cserealap megszerzését kellett tető alá hozni, azt bagóért megvenni a helyhatóságtól – s így “öröklakásosítani” –, majd egy kétszer akkora újabb önkormányzatira cserélni, amivel kezdődhetett előlről a mutatvány.

Tudunk olyan tranzakció sorozatról, amely egy vidéki 64 négyzetméteres panellakás családtagi jogon szerzett bérlőtársi jogviszonyból indulva, azt egy alig 50 négyzetméteres – igaz, jó helyen lévő belvárosi – önkormányzati lakásra cserélve, további két lépés után 11 év alatt budai, első kerületi, világörökségi területen fekvő 104 négyzetméteres öröklakás tulajdonlásába torkollott.

©

Na, ma már ilyenek nincsenek. Míg az önkormányzati lakásvagyont nagyjából pillanatok alatt elpasszolták, mostanra – néhány kivételtől eltekintve – többnyire nehezen értékesíthető, leginkább rászorulók által megpályázott, a korábbiakhoz képest aranyáron kínált, de persze még mindig olcsó lakóingatlanok jelentik a helyhatósági lakásvagyont – ami csak töredéke a korábbinak, és töredéke a teljes lakóingatlan állománynak. Az önkormányzati lakások bérleti jogának piaca ezzel párhuzamosan alaposan beszűkült, nagyjából a valamiért nem öröklakásosítható ingatlanok bérleti joga forog. Ilyen ok lehet például az, hogy életveszélyes egy ingatlan – efélét nem nagyon tanácsos szerezni –, vagy műemlék és tilos eladni – ilyenek jellemzően a budai Várnegyed lakásai.

Mennyibe kerül az önkormányzati ingatlan?

Önkormányzati lakást az önkormányzattól is lehet vásárolni, ennek feltételeit minden helyhatóság maga szabja meg, vannak azonban általánosan követett irányadó szempontok. Egy állami vagy önkormányzati tulajdonban álló lakás vételárának meghatározása során mindenképpen figyelembe kell venni azt, hogy a lakás a település mely részén helyezkedik el. Fontos az, hogy az adott épületben összesen hány lakás található, illetve figyelembe kell venni azt is, hogy mekkora a közös használatra szolgáló helyiségek nagysága és száma, valamint az épülethez tartozó földterület nagysága is mérvadó lehet.

Lényeges mindezek mellett az is, hogy az épület milyen felszereltséggel rendelkezik, mikor volt felújítva, mikor épült, valamint milyen a műszaki állapotban van. A vételár meghatározásánál azt is figyelembe veszik, hogy lakott-e az értékesíteni kívánt épület, valamint mekkora a lakás komfortfokozata és az alapterülete. Abban az esetben, ha a lakást az arra jogosult személy vásárolja meg, vagyis a lakásban élő bérlő él az elővásárlási jogával, akkor a lakás forgalmi értékéből le kell vonni azt az összeget, amelyet a bérlő a lakásra fordított, ám még nem lett számára megtérítve. Ez abban az esetben igaz, ha ez a beruházás értéknövelő hatással bírt a lakásra nézve.

Érdemes kompromisszumokat kötni

Nem csak a “piacon”, de az önkormányzattól is kedvező feltételek mellett lehet megvásárolni egy-egy ingatlant. Abban az esetben, ha az önkormányzati lakást a bérlő, vagyis az elővásárlási joggal rendelkező személy kívánja megvásárolni, akkor számára legalább 15 évnyi részletfizetési lehetőség biztosítható. Amennyiben a bérlő igényli, a szerződés megkötésekor kifizetheti a vételár 20 százalékát, majd a fennmaradó hátralékot a továbbiakban havonta, előre meghatározott részletekben térítheti meg. Ha a bérlő a vételárat egy összegben kifizeti, vagy vállalja a 15 évnél rövidebb ideig tartó törlesztést, akkor a megállapított vételárból jelentős kedvezmény illeti meg.

Az önkormányzati lakások hallatán sokaknak az jut eszükbe, nem biztos, hogy az általuk keresett színvonalat kapják a pénzükért. Tény, hogy az alacsony áraknak meg van az a hátulütője, hogy akár jelentős felújításra szoruló ingatlanhoz lehet csak ilyen módon hozzájutni. Akik azonban már éltek néhány évet albérletről albérletre járva, pontosan tudják, hogy a saját ingatlan jelentette biztonság nem ér fel semmivel, és talán érdemes kompromisszumokat kötni ennek érdekében.

VELETEK VAGYUNK – OLVASÓKKAL, ÚJSÁGÍRÓKKAL!

A hatalomtól független szerkesztőségek száma folyamatosan csökken, a még létezők pedig napról napra erősödő ellenszélben próbálnak talpon maradni. A HVG-ben kitartunk, nem engedünk a nyomásnak, és minden nap elhozzuk a hazai és nemzetközi híreket.

Ezért kérünk titeket, olvasóinkat, hogy tartsatok ki mellettünk, támogassatok bennünket, csatlakozzatok pártolói tagságunkhoz, illetve újítsátok meg azt!

Mi pedig azt ígérjük, hogy továbbra is minden körülmények között a tőlünk telhető legtöbbet nyújtjuk a számotokra!