Könnyen megborulhat idén az ingatlanpiac, így megnéztük, mi fogja idén rángatni az árakat
A tavalyi drasztikus, 20 százalék feletti ingatlanár-emelkedés után idén már ennél kisebb drágulás várható. Utánajártunk, mi várható idén az ingatlanpiacon.
Az év első két hónapját összevetve 2025 és 2026 között a teljes piaci érdeklődés nagyjából 24 százalékkal csökkent, körülbelül 354 ezer megkeresésről körülbelül 270 ezerre – derül ki az ingatlan.com adataiból. Bár a panellakások iránt is csökkent az érdeklődés, de jóval kisebb mértékben, itt csak 9,7 százalékos visszaesést mértek, míg a téglalakásoknál 28 százalék volt a zuhanás mértéke. „Ez részben annak is köszönhető, hogy ilyen piaci helyzetben a panelek az alacsonyabb árszintjük miatt jobb pozícióba kerülnek” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Februárban összesen több mint 9,3 ezer panellakás közül válogathattak az érdeklődők, már aki meg tudta őket fizetni. A fővárosban a panellakások négyzetméterárainak a középértéke ugyanis 1,25 millió forint volt – igaz, ez is 21 százalékkal olcsóbb a használt téglaépítésű lakásoknál.
A legnagyobb panelkínálatot felvonultató III. kerületben 1,3 millió forintos összeggel lehet számolni, a legdrágább pedig a XI. kerület volt 1,46 millió forintos négyzetméterenkénti mediánnal, míg a XIII. kerület 1,38 millió, a XIV. pedig 1,33 millió forinttal szerepel a listán.
A megyeszékhelyek közül Pécsen van a legtöbb eladó lakótelepi lakás, itt 888 ezer forint egy négyzetméter. Debrecenben már meghaladja az egymillió forintot a panelek átlagos négyzetméterára, de Szegeden is 947 ezer forintig kúszott fel az ár. Salgótarján kivételével gyakorlatilag már nincs olyan megyeszékhely, ahol egy 50 négyzetméteres panel olcsóbb lenne 30 millió forintnál. Nógrád székhelyén egy ilyen ingatlan átlagosan 17 millió forintba kerül.
Kettészakadhat a budapesti panelpiac
A fővárosi panelpiac jövőjét viszont alapvetően rajzolhatja át az Otthon Start Program, hiszen ennek köszönhetően több kerületben is 1,5 millió forint alatti négyzetméteráron kerül piacra több ezer új építésű lakás. Ez a folyamat az ingatlan.com szerint három jól elkülöníthető zónára oszthatja a jövőben azoknak a kerületeknek a panelpiacát, ahol kormányzati kiemelő rendeletekkel megtámogatott otthon startos lakásfejlesztések indulnak a közeljövőben:
- A „veszélyeztetett” zóna (XI., XIII., XIV. kerület): Ezek a legnépszerűbb kerületek, ahol a használt panelek árai már most elérik az 1,33–1,46 millió forintos szintet. Mivel itt az új építésű, energiatakarékos lakások ára alig haladja meg a használt panelekét, a vevők jóval könnyebben átpártolhatnak az új projektekhez. Ez az „üvegplafon” várhatóan megállítja a panellakások további drágulását vagy akár panel árcsökkenést is hozhat ezekben a városrészekben.
- A „versenyképes” zóna (III., IV., IX., kerület): A belvároshoz viszonylag közeli pesti kerületekben a panelek továbbra is jelentős árelőnyt élveznek. A panelek árazása (kb. 1,2–1,3 millió Ft/m²) itt még biztonságos távolságra van az 1,5 milliós újlakás-árplafontól. Újpesten és Óbudán például a jelenlegi 1,2-1,3 millió forintos átlagár mellett négyzetméterenként 300 ezer forint a különbség, ami egy 50 négyzetméteres lakásnál 10-15 millió forintos árelőnyt jelent a panelek számára.
- „Biztonságos” zóna (X., XV., XVIII., XIX. kerület) A külső kerületekben még nagyobb a szakadék: itt a panelek átlagos négyzetméterára 1,05–1,15 millió forintos sávban mozog. Ekkora árkülönbség mellett az új építésű lakások árplafonja nem jelent közvetlen konkurenciát. A panelek itt még budapesti viszonylatban is a leginkább megfizethető opciót jelentik a vásárlók szélesebb rétegei számára, így a panelek árai még emelkedő pályán maradhatnak ezekben a városrészekben. A panelpiac jövője ezekben a külső kerületekben attól is függ, hogy a fejlesztések keretében megépülő több ezer lakás milyen áron kerül piacra. Hogyha ezek az új lakások nem lesznek drágábbak négyzetméterenként 1,2-1,3 millió forintnál, akkor ezeknek a külső kerületek lakásáremelkedése is jelentősen lelassulhat vagy megállhat.
Nyitókép: Vaszkó Angéla
