Egyhamar nem jön vissza az aranykor

hvg.hu: Egyre több helyről hallani, hogy vége az ingatlanpiaci válságnak, legalábbis Magyarországon mindenképpen. Ez tényleg így van, vagy korai még ezt mondani?

Török Árpád: Ha Magyarországról beszélünk, akkor többfelé kell bontani a választ: vannak a lakossági célú és az úgynevezett kereskedelmi célú ingatlanok; utóbbiak alatt a bevásárlóközpontokat, irodaházakat, logisztikai központokat értem. A lakossági ingatlanok esetében tény, hogy hatalmas nyomás alatt van a piac, nem történtek lakásfejlesztések az elmúlt 5-6 évben, visszasüllyedtünk az 1931-33-as évek, a nagy gazdasági világválság szintjére. Egynegyede vagy egyharmada épült meg annak a lakásállománynak az utóbbi években, mint amelynek a természetes megújuláshoz kellene hozzájárulnia a piacon.

Mindez azt jelenti, hogy idővel áremelkedés várható, hisz nő a kereslet, de a kínálat csökken, vagy pedig egy idő után – ha van lehetőség finanszírozói és vevői oldalról is – értelemszerűen növekedhet a lakások száma. De nekem nincs kristálygömböm, így azt megmondani, hogy jövőre mi lesz, nagyon nehéz. Azért is nehéz jósolni, mert 2008 óta azt láttuk, hogy a növekedés nem lineáris, hanem ciklikus, hullámzik a gazdasági bővülés.

A lakásfejlesztéseknél mindenféleképp szükség lesz a növekedésre, de ez elhúzódva, fokozatosan történik majd. Magyarországon a korábbi devizahitelezési hullám megviselte az emberek költségvetését és a gondolkodásmódjukat is megváltoztatta. Sokkal óvatosabban vesznek majd fel hitelt, a bankok pedig körültekintőbben járnak el a hitelkínálatok esetében. Nem fog előállni a 2005-2007-es csúcsidőszak. Egy évi 15-20 százalékos növekedés – új lakás építésszámában, vagy tranzakciók számában – ugyanakkor várható a következő 3-4 évben.

Hozzá kell azonban tenni, hogy a növekedés azért is történhet lassabban, mivel az ingatlanfejlesztéseknél – és ez igaz a lakás-, illetve a kereskedelmi célú ingatlanfejlesztésre is – nem lehet egyik napról a másikra épületeket felhúzni. Meg kell vásárolni a telket, engedélyeztetni kell a projektet, meg kell építeni, azután bérbe kell adni, vagy értékesíteni kell az ingatlant. Abban a pillanatban, amikor van egy ideális finanszírozási környezet, és van igény is a piacon, akkor az minimum két évet jelent addig, míg a ma megkezdett fejlesztések megvalósulnak.

hvg.hu: A kereskedelmi célú ingatlanoknál is hasonló a helyzet, mint a lakosságú célúak esetében?

T. Á.: Mi kell egy kereskedelmi ingatlanfejlesztéshez? Kell finanszírozási környezet, kellenek bérlők vagy végfelhasználók, és kell egy olyan cég, amely esetleg megvásárolja a történet végén az ingatlant. A bérlőknek bevétel kell, bevételt pedig a gazdasági növekedés, a csökkenő munkanélküliség adhat, így lesz az embereknek több elkölthető pénze, és ezáltal nagyobb árbevétel realizálódik a kereskedői oldalon.

Túry Gergely

Fontos megnézni, hogy milyen feltételek mentén tud az ingatlanfejlesztő hitelt felvenni. A TriGranit kilenc országban van jelen, ma is folynak fejlesztéseink – Magyarországon kívül. Hogy miért? Mert külföldön jobb a finanszírozási környezet, olcsóbban és jobb feltételekkel jutunk hitelhez. Több a bérlő, a többi közép-európai országban pedig a gazdasági növekedés is nagyobb. Illetve ott vannak végfelhasználók is, például befektetési alapok, akiknek értékesíteni tudjuk az ingatlanokat. A TriGranit ezt Magyarországon is meg tudná csinálni, de a magyarországi lehetőségek nem tudnak versenyezni azokkal a finanszírozási marzsokkal, bérleti díjakkal, amiket például a lengyel piacon el tudunk érni. Építeni nem sokkal drágább, vagy körülbelül ugyanannyiba kerül Magyarországon, a telkek is olcsóbbak. A finanszírozási vagy a bérleti díjak közötti különbség viszont már olyan, hogy egyszerűen nem éri meg a TriGranitnak ma Magyarországon fejleszteni.

hvg.hu: Még annak ellenére sem éri meg elgondolkozni fejlesztési projekteken, hogy ha csak a számokat nézzük, akkor Magyarországon beindult a gazdasági növekedés, a kiskereskedelmi forgalom is elmozdult a mélypontról, több az elkölthető pénz. Ez nem jelenti azt, hogy a jó adatok becsalogatják azokat a cégeket, amelyek bérlőként megjelenhetnének a kereskedelmi célú ingatlanokban, bevásárlóközpontokban?

T. Á.: A bevásárlóközpontokat illetően Magyarországon – Lengyelországgal összevetve – ugyanígy itt van az ott jelen lévő márkák 80-90 százaléka. Az a nagy kérdés, hogy ezek a láncok tudnak-e bővülni, akarnak-e, érdemes-e nekik több üzletet nyitni. A magyar bevásárlóközpont-piacon már nincsen akkora kiugrási lehetőség, mint tíz évvel ezelőtt. Az egy főre eső kereskedelmi négyzetméter ugyan nem éri el a norvég átlagot – ami Európában a legmagasabb – vagy a lengyel átlagot sem, de már a háromnegyede ennek.

Emellett vannak regionális különbségek is: míg Lengyelországban Varsón kívül van 7-8 olyan nagyváros, melynek lakossága 500 ezer és 1 millió fő között van, addig Magyarországon van két kétszázezres város és van három 100-150 ezres lakosságú város, illetve Budapest. Lengyelországban eddig a TriGranit is a nagyobb városokban volt jelen, most kezdünk 300 ezres városokban fejleszteni. Itthon ugyanakkor már nincsen a lengyelhez hasonló mértékű tér, Budapest például elbír még 1-2 bevásárlóközpontot, de egy pozitív szcenárió – az igények növekedése mellett – esetén is csak 1-2 bevásárlóközpont jöhet létre a magyar fővárosban, többet nem bír el a piac.

hvg.hu: Az irodafejlesztések területén vannak beruházási lehetőségek?

T. Á.: Az irodaházak tekintetében kicsit más a helyzet. Nyugat-Európával összehasonlítva Budapesten még lehetne 50 százalékkal növelni az irodaállományt. Az elmúlt 6-7 évben ugyanakkor az történt, hogy nem bővültek a cégek, a már meglévő vállalatok sem növekedtek igazán, spekulatív fejlesztések pedig nincsenek. Hatszázezer négyzetméter iroda áll üresen. A tavalyi, 340 ezer négyzetmétert érintő tranzakció 60 százaléka hosszabbítás volt, vagy irodabővítés. Új bérbeadás alig történt. Nagyon nehéz elmozdulni ilyen – 20-22 százalékos – üresedési ráta mellett.

A 2006-2007-es években áramlott a régió irodapiacára a pénz, ezt az aranykort azonban nem fogjuk egyhamar újra megélni Magyarországon. Én nagyon bízom benne, hogy a következő 2-3 évben lesz lassú elmozdulás a piacon.

hvg.hu: A régiót tekintve melyek azok a fejlesztések, befektetési irányok, amelyek a TriGranitnak nagyon jól alakultak? Nem csak Lengyelországra, hanem más közép-kelet-európai országokra is gondolok.

T. Á.: A TriGranit alapvetően a bevásárlóközpont- és irodaház-fejlesztésekhez és ezek kombinációjához ért; ilyen például egy városközpont felépítése, vagy például egy szálloda integrálása. Ez a mi fő profilunk, ráadásul alapvetően barnamezős beruházásokat hajtunk végre: lerobbant ipari területeket csatolunk vissza a városba. A TriGranitnak emellett van tapasztalata lakásfejlesztésben és PPP-projektekben is, lásd a Művészetek Palotája, vagy a zágrábi sportaréna. 2008-2009-ben azonban, amikor mi is racionalizáláson mentünk át, új stratégiai irányt rajzoltunk fel, és az volt az eredmény, hogy csináljuk azt, amihez igazán értünk: ez pedig a bevásárlóközpontok, és "A" kategóriás irodaházak építése, és ezek kombinálása, integrálása.

Túry Gergely

A cégcsoportunk portfóliójának 20 százaléka van Magyarországon, ezek pedig sikeres fejlesztések. Ha az országokat nézzük, akkor az látszik, hogy Lengyelország számunkra különösen jó piac. A TriGranit alapvetően Magyarországon is sikeres volt addig, ameddig tudtunk fejleszteni, ma sincsenek problémáink. De nem fejlesztettünk olyan ütemben, mint Lengyelországban. A lengyel piacról ugyanakkor persze elmondható, hogy négyszer nagyobb, mint a magyar, diverzifikáltabb, de ahhoz, hogy ilyen mértékű fejlesztéseket meg tudjunk valósítani, kellett az ottani kedvező gazdasági környezet is.

Ugyanakkor a TriGranit nem országokra van leosztva, hanem a központ nézi az összes országban lévő fejlesztési lehetőséget. Ha van például 50 millió befektetendő eurónk, akkor azt nézzük, hol lehet a legnagyobb biztonsággal, legmagasabb hozammal pénzt keresni. A tulajdonosi hozamelvárások magasak, ezt a szintet itt nem tudjuk hozni, ezért nem fejlesztünk Magyarországon.

hvg.hu: A 20 százalékos magyarországi portfólióarány a mostani fejlesztések tükrében nézve úgy tűnik, hogy még inkább csökkenni fog. Ha most nincs megfelelő környezet, akkor itt nem indul fejlesztés? Magyarországon nincs tervben nagyobb beruházásuk?

T. Á.: Úgy pontosítanék inkább, hogy a TriGranit folyamatosan nézi a lehetőségeket. Nagyon jó telekállománnyal rendelkezünk Magyarországon. Jelenleg is előfejlesztési fázisban vannak irodaház-, illetve kereskedelmi fejlesztéseink. Nem azt jelenti, hogy például nem futunk a tendereken. Irodaházak esetében egy évben 3-4 tender van, amelyen 5-6 fejlesztő indul. Nagyon kiélezett a verseny.

Sokszor előáll az a helyzet, hogy másodikak vagy harmadikak vagyunk egy tenderen, viszont mi már nem tudunk lemenni arra az árszintre, ami még megérné nekünk. Nem az a helyzet, hogy nem vagyunk versenyképesek, csak azon az árszinten már nem tudunk megfelelni a tulajdonosi elvárásoknak. Folyamatosan keressük a megfelelő piaci környezetet, amelyben érdemes fejleszteni. Lengyelországban például magasabb bérleti díjak vannak, illetve a finanszírozási marzs is kisebb.

hvg.hu: Lengyelországról nagyon sok szó esik. De melyek azok az országok a régióban, melyekre fókuszálnak?

T. Á.: Lengyelország egyértelműen kiemelkedik a mezőnyből. Emellett azonban a TriGranitnak vannak projektjei előkészítés alatt Horvátországban, Szlovákiában, és sok egyéb országot is nézünk most a régióban: ide tartozik például Románia és Bulgária is, de ezekbe az államokba egyelőre inkább szaktudást exportálunk.

hvg.hu: Távolabbi országok irányába is terjeszkednek? Ha jól tudom, akkor fut egy projektjük a Seychelles-szigeteken is.

T. Á.: Igen, vannak távolabbi projektjeink is. Ha a TriGranit cégcsoportot nézzük, akkor ma is tárgyalunk Grúziában, Örményországban, jelen vagyunk Kínában, és természetesen a Balkánon is. Amikor arról a szűken vett 9 országról beszélünk, ahol aktívak vagyunk, az azt jelenti, hogy ezekben az államokban vannak realizált, jelenleg fejlesztés alatt álló, saját tulajdonú projektjeink. A cégcsoport üzemeltetéssel, marketinggel, tanácsadással 14-15 országban van most jelen. Illetve folyamatosan keresnek minket az arab világból is, jó imidzsünk van, 20 év tapasztalat áll mögöttünk.

hvg.hu: Ez a folyamatos keresés átfordulhat abba, ami a Seychelles-szigeteken megtörtént, hogy megjelennek fejlesztésekkel is az említett államokban?

T. Á.: Úgy gondolom, hogy szolgáltatási szinten – ilyen például az ingatlanfejlesztési, üzemeltetési tanácsadás, bérbeadás – mindenféleképp megjelenünk ezekben az országokban. Azt, hogy a TriGranit tulajdonosként, befektetőként belépjen ezekbe az országokba, ma nem tartom reálisnak. Ennek pedig az az oka, hogy a tulajdonosi körünk kimondottan Közép-Kelet-Európára koncentrál, mert úgy véljük, hogy itt még mindig van fejlődési lehetőség. Ez viszont nem jelenti azt, hogy ne termelnénk bevételt a többi országban. A tudás transzportálása flexibilisebbé teszi a cégcsoportot, ha meglesz a kellő piaci tapasztalatunk, akkor pedig elképzelhető, hogy tőkebefektetéssel is belépünk a távolabbi piacokra.

hvg.hu: A kínai hatalmas piac, rendkívül sok lehetőséggel. Mindemellett nem egyszerű üzletet kötni az ázsiai országban.

T. Á.: Így van, jelenleg 2-3 szerződésünk fut az országban, tanácsadóként vagyunk jelen. Ez egyfajta első lépcsőfoknak tekinthető, később a tulajdonosok eldönthetik, hogy kívánnak-e továbblépni.

Túry Gergely

hvg.hu: Az ukrán válság, illetve az Oroszországot sújtó szankciók mennyiben tehetnek keresztbe bizonyos terveiknek? Vannak futó, előkészítés alatt lévő megállapodások?

T. Á.: A TriGranit tudatosan nincs jelen Ukrajnában, az országot sújtó válság így nem érint minket. Oroszországban van egy bevásárlóközpontunk és vannak telkeink. A kiskereskedelmi forgalom Oroszországban nem esett vissza, sőt, inkább egy erőteljesebb tendencia érzékelhető: az oroszországi bérlők, befektetési alapok azok, amelyek vásárolni szeretnének ingatlanokat. Elképzelhető, hogy ezek az alapok félnek elkölteni a pénzüket külföldön most a szankciók miatt, így ezért is döntenek úgy, hogy otthon vásárolnak. Oroszország egy 150 milliós ország, komoly piac, mindig is önfenntartóak voltak, ez most kezd az ingatlanpiacra is igaz lenni.

A TriGranitra nézve nincs negatív hatása a szankcióknak, illetve az ukrán válságnak, hosszú távon inkább úgy gondolom, hogy az orosz piacra lesz olyan hatása, hogy visszaveti a nemzetközivé válását, amely elindult az elmúlt 10 évben és ennek eredményeképp nagyon sok külföldi alap, finanszírozó jelent meg. A külföldiek visszaszorulóban vannak.

hvg.hu: Nem készülnek arra, hogy a szankciók által érintett szektorokba előbb, vagy utóbb bekerülhet az ingatlanfejlesztés is?

T. Á.: Orosz céggel és egy működő bevásárlóközponttal rendelkezünk, ezeket nem fogják ilyen szempontból sújtani. Oroszországra most úgy tekintünk, hogy üzemeltetjük ezt az ingatlant, és folyamatosan monitorozzuk a kilépési lehetőségeket: ha olyan árat kínálnak az ottani befektetésünkért, ami megéri nekünk, akkor kilépünk abból a projektből. Jelenleg a szankciók szempontjából nem látok negatívumot a TriGranitra nézve.

Ha a cikket érdekesnek találta, látogasson el a hvg gazd Facebook-oldalra, és nyomjon rá egy "Tetszik"-et. Plusztartalmakat is talál!