szerző:
Nagy Gergő

Lengyelország hatalmas piac, rendkívül jó lehetőségekkel, Magyarországon viszont a jelenlegi gazdasági, finanszírozási környezetben nem éri meg ingatlant fejleszteni a TriGranit Fejlesztési Zrt. vezérigazgatója, Török Árpád szerint. A lakossági ingatlanpiac lassan erőre kaphat, de hosszadalmas lesz a felfutás, és a 2005-2007-es csúcsidőszakot nem jön el újra, és az irodafejlesztésekben sem tér vissza az aranykor. Az ukrán válság, illetve az Oroszországgal szemben bevezetett uniós szankciók nem sújtják a cégcsoportot, amely már Kína felé is tekintget. Interjú.

hvg.hu: Egyre több helyről hallani, hogy vége az ingatlanpiaci válságnak, legalábbis Magyarországon mindenképpen. Ez tényleg így van, vagy korai még ezt mondani?

Török Árpád: Ha Magyarországról beszélünk, akkor többfelé kell bontani a választ: vannak a lakossági célú és az úgynevezett kereskedelmi célú ingatlanok; utóbbiak alatt a bevásárlóközpontokat, irodaházakat, logisztikai központokat értem. A lakossági ingatlanok esetében tény, hogy hatalmas nyomás alatt van a piac, nem történtek lakásfejlesztések az elmúlt 5-6 évben, visszasüllyedtünk az 1931-33-as évek, a nagy gazdasági világválság szintjére. Egynegyede vagy egyharmada épült meg annak a lakásállománynak az utóbbi években, mint amelynek a természetes megújuláshoz kellene hozzájárulnia a piacon.

Mindez azt jelenti, hogy idővel áremelkedés várható, hisz nő a kereslet, de a kínálat csökken, vagy pedig egy idő után – ha van lehetőség finanszírozói és vevői oldalról is – értelemszerűen növekedhet a lakások száma. De nekem nincs kristálygömböm, így azt megmondani, hogy jövőre mi lesz, nagyon nehéz. Azért is nehéz jósolni, mert 2008 óta azt láttuk, hogy a növekedés nem lineáris, hanem ciklikus, hullámzik a gazdasági bővülés.

A lakásfejlesztéseknél mindenféleképp szükség lesz a növekedésre, de ez elhúzódva, fokozatosan történik majd. Magyarországon a korábbi devizahitelezési hullám megviselte az emberek költségvetését és a gondolkodásmódjukat is megváltoztatta. Sokkal óvatosabban vesznek majd fel hitelt, a bankok pedig körültekintőbben járnak el a hitelkínálatok esetében. Nem fog előállni a 2005-2007-es csúcsidőszak. Egy évi 15-20 százalékos növekedés – új lakás építésszámában, vagy tranzakciók számában – ugyanakkor várható a következő 3-4 évben.

Hozzá kell azonban tenni, hogy a növekedés azért is történhet lassabban, mivel az ingatlanfejlesztéseknél – és ez igaz a lakás-, illetve a kereskedelmi célú ingatlanfejlesztésre is – nem lehet egyik napról a másikra épületeket felhúzni. Meg kell vásárolni a telket, engedélyeztetni kell a projektet, meg kell építeni, azután bérbe kell adni, vagy értékesíteni kell az ingatlant. Abban a pillanatban, amikor van egy ideális finanszírozási környezet, és van igény is a piacon, akkor az minimum két évet jelent addig, míg a ma megkezdett fejlesztések megvalósulnak.

hvg.hu: A kereskedelmi célú ingatlanoknál is hasonló a helyzet, mint a lakosságú célúak esetében?

T. Á.: Mi kell egy kereskedelmi ingatlanfejlesztéshez? Kell finanszírozási környezet, kellenek bérlők vagy végfelhasználók, és kell egy olyan cég, amely esetleg megvásárolja a történet végén az ingatlant. A bérlőknek bevétel kell, bevételt pedig a gazdasági növekedés, a csökkenő munkanélküliség adhat, így lesz az embereknek több elkölthető pénze, és ezáltal nagyobb árbevétel realizálódik a kereskedői oldalon.

©

Fontos megnézni, hogy milyen feltételek mentén tud az ingatlanfejlesztő hitelt felvenni. A TriGranit kilenc országban van jelen, ma is folynak fejlesztéseink – Magyarországon kívül. Hogy miért? Mert külföldön jobb a finanszírozási környezet, olcsóbban és jobb feltételekkel jutunk hitelhez. Több a bérlő, a többi közép-európai országban pedig a gazdasági növekedés is nagyobb. Illetve ott vannak végfelhasználók is, például befektetési alapok, akiknek értékesíteni tudjuk az ingatlanokat. A TriGranit ezt Magyarországon is meg tudná csinálni, de a magyarországi lehetőségek nem tudnak versenyezni azokkal a finanszírozási marzsokkal, bérleti díjakkal, amiket például a lengyel piacon el tudunk érni. Építeni nem sokkal drágább, vagy körülbelül ugyanannyiba kerül Magyarországon, a telkek is olcsóbbak. A finanszírozási vagy a bérleti díjak közötti különbség viszont már olyan, hogy egyszerűen nem éri meg a TriGranitnak ma Magyarországon fejleszteni.

hvg.hu: Még annak ellenére sem éri meg elgondolkozni fejlesztési projekteken, hogy ha csak a számokat nézzük, akkor Magyarországon beindult a gazdasági növekedés, a kiskereskedelmi forgalom is elmozdult a mélypontról, több az elkölthető pénz. Ez nem jelenti azt, hogy a jó adatok becsalogatják azokat a cégeket, amelyek bérlőként megjelenhetnének a kereskedelmi célú ingatlanokban, bevásárlóközpontokban?

T. Á.: A bevásárlóközpontokat illetően Magyarországon – Lengyelországgal összevetve – ugyanígy itt van az ott jelen lévő márkák 80-90 százaléka. Az a nagy kérdés, hogy ezek a láncok tudnak-e bővülni, akarnak-e, érdemes-e nekik több üzletet nyitni. A magyar bevásárlóközpont-piacon már nincsen akkora kiugrási lehetőség, mint tíz évvel ezelőtt. Az egy főre eső kereskedelmi négyzetméter ugyan nem éri el a norvég átlagot – ami Európában a legmagasabb – vagy a lengyel átlagot sem, de már a háromnegyede ennek.

Emellett vannak regionális különbségek is: míg Lengyelországban Varsón kívül van 7-8 olyan nagyváros, melynek lakossága 500 ezer és 1 millió fő között van, addig Magyarországon van két kétszázezres város és van három 100-150 ezres lakosságú város, illetve Budapest. Lengyelországban eddig a TriGranit is a nagyobb városokban volt jelen, most kezdünk 300 ezres városokban fejleszteni. Itthon ugyanakkor már nincsen a lengyelhez hasonló mértékű tér, Budapest például elbír még 1-2 bevásárlóközpontot, de egy pozitív szcenárió – az igények növekedése mellett – esetén is csak 1-2 bevásárlóközpont jöhet létre a magyar fővárosban, többet nem bír el a piac.

hvg.hu: Az irodafejlesztések területén vannak beruházási lehetőségek?

T. Á.: Az irodaházak tekintetében kicsit más a helyzet. Nyugat-Európával összehasonlítva Budapesten még lehetne 50 százalékkal növelni az irodaállományt. Az elmúlt 6-7 évben ugyanakkor az történt, hogy nem bővültek a cégek, a már meglévő vállalatok sem növekedtek igazán, spekulatív fejlesztések pedig nincsenek. Hatszázezer négyzetméter iroda áll üresen. A tavalyi, 340 ezer négyzetmétert érintő tranzakció 60 százaléka hosszabbítás volt, vagy irodabővítés. Új bérbeadás alig történt. Nagyon nehéz elmozdulni ilyen – 20-22 százalékos – üresedési ráta mellett.

A 2006-2007-es években áramlott a régió irodapiacára a pénz, ezt az aranykort azonban nem fogjuk egyhamar újra megélni Magyarországon. Én nagyon bízom benne, hogy a következő 2-3 évben lesz lassú elmozdulás a piacon.

hvg.hu: A régiót tekintve melyek azok a fejlesztések, befektetési irányok, amelyek a TriGranitnak nagyon jól alakultak? Nem csak Lengyelországra, hanem más közép-kelet-európai országokra is gondolok.

T. Á.: A TriGranit alapvetően a bevásárlóközpont- és irodaház-fejlesztésekhez és ezek kombinációjához ért; ilyen például egy városközpont felépítése, vagy például egy szálloda integrálása. Ez a mi fő profilunk, ráadásul alapvetően barnamezős beruházásokat hajtunk végre: lerobbant ipari területeket csatolunk vissza a városba. A TriGranitnak emellett van tapasztalata lakásfejlesztésben és PPP-projektekben is, lásd a Művészetek Palotája, vagy a zágrábi sportaréna. 2008-2009-ben azonban, amikor mi is racionalizáláson mentünk át, új stratégiai irányt rajzoltunk fel, és az volt az eredmény, hogy csináljuk azt, amihez igazán értünk: ez pedig a bevásárlóközpontok, és "A" kategóriás irodaházak építése, és ezek kombinálása, integrálása.

©

A cégcsoportunk portfóliójának 20 százaléka van Magyarországon, ezek pedig sikeres fejlesztések. Ha az országokat nézzük, akkor az látszik, hogy Lengyelország számunkra különösen jó piac. A TriGranit alapvetően Magyarországon is sikeres volt addig, ameddig tudtunk fejleszteni, ma sincsenek problémáink. De nem fejlesztettünk olyan ütemben, mint Lengyelországban. A lengyel piacról ugyanakkor persze elmondható, hogy négyszer nagyobb, mint a magyar, diverzifikáltabb, de ahhoz, hogy ilyen mértékű fejlesztéseket meg tudjunk valósítani, kellett az ottani kedvező gazdasági környezet is.

Ugyanakkor a TriGranit nem országokra van leosztva, hanem a központ nézi az összes országban lévő fejlesztési lehetőséget. Ha van például 50 millió befektetendő eurónk, akkor azt nézzük, hol lehet a legnagyobb biztonsággal, legmagasabb hozammal pénzt keresni. A tulajdonosi hozamelvárások magasak, ezt a szintet itt nem tudjuk hozni, ezért nem fejlesztünk Magyarországon.

A TriGranit Fejlesztési Zrt.
A nemzetközi cégcsoport magyar egysége hullámzó pénzügyi eredményességet mutat. Tavaly kicsivel több mint 1 milliárd forintos nettó árbevételt ért el a vállalat, ami után az adózott eredmény 14,5 millió forint volt az Opten céginformációs adatbázis szerint. 2012-ben ugyanakkor az árbevétel csak 506 milliót tett ki, az adózott eredmény pedig mínusz 1,19 milliárd forint volt. 2011-ben viszont 1,6 milliárdos nettó árbevételhez 519 millió forintos adózott eredmény társult.

hvg.hu: A 20 százalékos magyarországi portfólióarány a mostani fejlesztések tükrében nézve úgy tűnik, hogy még inkább csökkenni fog. Ha most nincs megfelelő környezet, akkor itt nem indul fejlesztés? Magyarországon nincs tervben nagyobb beruházásuk?

T. Á.: Úgy pontosítanék inkább, hogy a TriGranit folyamatosan nézi a lehetőségeket. Nagyon jó telekállománnyal rendelkezünk Magyarországon. Jelenleg is előfejlesztési fázisban vannak irodaház-, illetve kereskedelmi fejlesztéseink. Nem azt jelenti, hogy például nem futunk a tendereken. Irodaházak esetében egy évben 3-4 tender van, amelyen 5-6 fejlesztő indul. Nagyon kiélezett a verseny.

Sokszor előáll az a helyzet, hogy másodikak vagy harmadikak vagyunk egy tenderen, viszont mi már nem tudunk lemenni arra az árszintre, ami még megérné nekünk. Nem az a helyzet, hogy nem vagyunk versenyképesek, csak azon az árszinten már nem tudunk megfelelni a tulajdonosi elvárásoknak. Folyamatosan keressük a megfelelő piaci környezetet, amelyben érdemes fejleszteni. Lengyelországban például magasabb bérleti díjak vannak, illetve a finanszírozási marzs is kisebb.

hvg.hu: Lengyelországról nagyon sok szó esik. De melyek azok az országok a régióban, melyekre fókuszálnak?

T. Á.: Lengyelország egyértelműen kiemelkedik a mezőnyből. Emellett azonban a TriGranitnak vannak projektjei előkészítés alatt Horvátországban, Szlovákiában, és sok egyéb országot is nézünk most a régióban: ide tartozik például Románia és Bulgária is, de ezekbe az államokba egyelőre inkább szaktudást exportálunk.

hvg.hu: Távolabbi országok irányába is terjeszkednek? Ha jól tudom, akkor fut egy projektjük a Seychelles-szigeteken is.

T. Á.: Igen, vannak távolabbi projektjeink is. Ha a TriGranit cégcsoportot nézzük, akkor ma is tárgyalunk Grúziában, Örményországban, jelen vagyunk Kínában, és természetesen a Balkánon is. Amikor arról a szűken vett 9 országról beszélünk, ahol aktívak vagyunk, az azt jelenti, hogy ezekben az államokban vannak realizált, jelenleg fejlesztés alatt álló, saját tulajdonú projektjeink. A cégcsoport üzemeltetéssel, marketinggel, tanácsadással 14-15 országban van most jelen. Illetve folyamatosan keresnek minket az arab világból is, jó imidzsünk van, 20 év tapasztalat áll mögöttünk.

hvg.hu: Ez a folyamatos keresés átfordulhat abba, ami a Seychelles-szigeteken megtörtént, hogy megjelennek fejlesztésekkel is az említett államokban?

T. Á.: Úgy gondolom, hogy szolgáltatási szinten – ilyen például az ingatlanfejlesztési, üzemeltetési tanácsadás, bérbeadás – mindenféleképp megjelenünk ezekben az országokban. Azt, hogy a TriGranit tulajdonosként, befektetőként belépjen ezekbe az országokba, ma nem tartom reálisnak. Ennek pedig az az oka, hogy a tulajdonosi körünk kimondottan Közép-Kelet-Európára koncentrál, mert úgy véljük, hogy itt még mindig van fejlődési lehetőség. Ez viszont nem jelenti azt, hogy ne termelnénk bevételt a többi országban. A tudás transzportálása flexibilisebbé teszi a cégcsoportot, ha meglesz a kellő piaci tapasztalatunk, akkor pedig elképzelhető, hogy tőkebefektetéssel is belépünk a távolabbi piacokra.

hvg.hu: A kínai hatalmas piac, rendkívül sok lehetőséggel. Mindemellett nem egyszerű üzletet kötni az ázsiai országban.

T. Á.: Így van, jelenleg 2-3 szerződésünk fut az országban, tanácsadóként vagyunk jelen. Ez egyfajta első lépcsőfoknak tekinthető, később a tulajdonosok eldönthetik, hogy kívánnak-e továbblépni.

©

hvg.hu: Az ukrán válság, illetve az Oroszországot sújtó szankciók mennyiben tehetnek keresztbe bizonyos terveiknek? Vannak futó, előkészítés alatt lévő megállapodások?

T. Á.: A TriGranit tudatosan nincs jelen Ukrajnában, az országot sújtó válság így nem érint minket. Oroszországban van egy bevásárlóközpontunk és vannak telkeink. A kiskereskedelmi forgalom Oroszországban nem esett vissza, sőt, inkább egy erőteljesebb tendencia érzékelhető: az oroszországi bérlők, befektetési alapok azok, amelyek vásárolni szeretnének ingatlanokat. Elképzelhető, hogy ezek az alapok félnek elkölteni a pénzüket külföldön most a szankciók miatt, így ezért is döntenek úgy, hogy otthon vásárolnak. Oroszország egy 150 milliós ország, komoly piac, mindig is önfenntartóak voltak, ez most kezd az ingatlanpiacra is igaz lenni.

Török Árpád
A 41 éves közgazdász két gyermek édesapja, a világ több pontján élt és dolgozott. Zenerajongó, kedvenc együttese a Tankcsapda. Amikor teheti, nyáron a Balatonnál és a Dunánál tölti szabadidejét, télen síel és snowboardozik, rendszeresen biciklizik és a küzdősportokat is kedveli.

A TriGranitra nézve nincs negatív hatása a szankcióknak, illetve az ukrán válságnak, hosszú távon inkább úgy gondolom, hogy az orosz piacra lesz olyan hatása, hogy visszaveti a nemzetközivé válását, amely elindult az elmúlt 10 évben és ennek eredményeképp nagyon sok külföldi alap, finanszírozó jelent meg. A külföldiek visszaszorulóban vannak.

hvg.hu: Nem készülnek arra, hogy a szankciók által érintett szektorokba előbb, vagy utóbb bekerülhet az ingatlanfejlesztés is?

T. Á.: Orosz céggel és egy működő bevásárlóközponttal rendelkezünk, ezeket nem fogják ilyen szempontból sújtani. Oroszországra most úgy tekintünk, hogy üzemeltetjük ezt az ingatlant, és folyamatosan monitorozzuk a kilépési lehetőségeket: ha olyan árat kínálnak az ottani befektetésünkért, ami megéri nekünk, akkor kilépünk abból a projektből. Jelenleg a szankciók szempontjából nem látok negatívumot a TriGranitra nézve.

Ha a cikket érdekesnek találta, látogasson el a hvg gazd Facebook-oldalra, és nyomjon rá egy "Tetszik"-et. Plusztartalmakat is talál!

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.
Drámai hatását mutatták ki a légszennyezettségnek

Drámai hatását mutatták ki a légszennyezettségnek

Már a Z generációnak is van magyar kultfilmje

Már a Z generációnak is van magyar kultfilmje

Átlagosan másfél hónapnyi túlórája volt egy rendőrnek tavaly

Átlagosan másfél hónapnyi túlórája volt egy rendőrnek tavaly

Szakértő: a gyorsaság és az együttműködés a kibervédelem alapja

Szakértő: a gyorsaság és az együttműködés a kibervédelem alapja

Ez történt: óriásit mentek Facebookon ezek a Borkai-Orbán-Karácsony ihlette mémek

Ez történt: óriásit mentek Facebookon ezek a Borkai-Orbán-Karácsony ihlette mémek

A fagyi visszanyal: már a szállodásoknak is fáj a sok üdülési jog

A fagyi visszanyal: már a szállodásoknak is fáj a sok üdülési jog