Az Európai Unióban ma már minden negyedik turista rövid távra kiadott lakásban tölti az éjszakáit, és 2024-ben összesen több mint 850 millió vendégéjszakát regisztráltak a négy nagy online platformon (Airbnb, Booking, Expedia és Tripadvisor). Ez a hirtelen és exponenciális növekedés egyre több városban vált ki társadalmi és politikai feszültségeket: erre reagál most az EU és a tagállamok is.
Az Európai Parlament és a Tanács 2023-as megállapodása három fő intézkedést tartalmaz:
A házigazdák regisztrációja: a lakástulajdonosoknak immár kötelező egy online regisztráción átesni, melynek következtében egy regisztrációs számot kapnak. Ezt a számot feltüntetve adhatják bérbe ingatlanjaikat, megkönnyítve a tulajdonosok azonosítását és adataik hatóságok általi ellenőrzését.
Felhasználók biztonsága: a platformok feladata, hogy ellenőrizzék az ingatlanadatok pontosságát, akár véletlenszerű ellenőrzéseket végrehajtva. A tagállamok hatóságai az ajánlat eltávolításán felül akár pénzbírságot is kiszabhatnak, ha szükséges.
Adatmegosztási kötelezettség: a tagállamok egy közös digitális felületet hoznak létre a bérbeadással kapcsolatos adatok fogadására. Ez megkönnyíti a helyi hatóságok számára a bérleti tevékenységek átlátását és a turizmus fejlesztését.
Az ez alapján elfogadott rendelet 2026. május 20-tól lép hatályba, a tagállamoknak addig kell felkészíteniük a nemzeti rendszereiket.
Magyarországon a szabályozások leginkább Budapestet érintik. A parlamenti háttéranyagok szerint a főváros belső kerületeiben a rövid távú lakáskiadás érezhetően szűkítette a hosszú távú bérleti piacot, miközben az albérletárak tartósan magasak maradtak. Tavaly decemberi statisztikák szerint 2025 október végén 11 321 aktív szálláshely volt, ami csaknem kétezerrel volt kevesebb a 2023-as, 13 ezres csúcsnál. A CBRE hotelpiaci elemzése szerint tavaly a Budapestre érkező turisták 55 százaléka szállt csak meg hotelben, ami az Airbnb-k népszerűségének növekedését mutatja. A kínálat ráadásul erősen koncentrált: a rövid távú lakások közel 80 százaléka néhány belső kerületben található.
A kormányzati érvelés szerint a probléma nemcsak lakhatási, hanem gazdasági is. Egy budapesti Airbnb-vendég átlagosan napi 13 ezer forintot költ, jóval kevesebbet, mint egy szállodai vendég, így a tömeges rövid távú kiadás nem feltétlenül jár együtt arányos gazdasági haszonnal. Ennek fényében több szigorító lépést is hozott a kormány: 2025-től emelkedtek az adóterhek, és korlátozták az új rövid távú szálláshelyek piacra lépését egy moratórium keretében, amely Budapestre vonatkozik.
2026-ban ezt újabb szigorítás követte: Terézvárosban helyi döntés született arról, hogy megszüntetik a rövid távú lakáskiadás lehetőségét. Ez nem az EU-s rendelet következménye, és nem is általános magyar szabály, hanem egy önkormányzati válasz a helyi lakhatási és életminőségi problémákra, amely nem is feltétlenül oldja meg a helyzetet.
https://hvg.hu/360/20251229_airbnb-terezvaros-turizmus-ingatlanpiac-hotel
Lengyelország is szigorít
Az uniós és magyar példák mellett több tagállam saját eszközökkel is igyekszik kezelni a rövid távú bérbeadás hatásait. A lengyel Sport- és Idegenforgalmi Minisztérium azt szeretné, ha azok, akik havonta több mint 3000 złotyt (kb. 275 ezer forint) keresnek rövid távú bérbeadással, regisztrálnák üzleti tevékenységüket.
Jelenleg a rövid távú bérbeadásból származó jövedelem átalányalapú – az éves bevétel 100 ezer złotyig (kb. 9,1 millió forintig) 8,5%, az ezt meghaladó részre pedig 12,5% az adókulcs. Ha a tevékenység üzleti formában történik, három adózási mód közül lehet választani: maradhat az átalányadó, választható a 12% és 32% kulcsos sávos adózás, vagy a 19%-os egykulcsos adó. Az áfát illetően a rövid távú bérbeadás 200 ezer złoty éves bevételig áfamentes.
Az új szabályozás célja, hogy az önkormányzatok nagyobb mozgásteret kapjanak. 2029. január 1-jétől azok a területeken, ahol a rövid távú bérbeadási lehetőségek már túlzsúfoltak, az önkormányzatok zónákat hozhatnak létre. Ezekben a zónákban új rövid távra kiadott lakást csak akkor lehet nyilvántartásba venni, ha felszabadul egy hely – például mert egy korábbi bérbeadó elveszíti a regisztrációját vagy felhagy a tevékenységgel.
Görögországban jelenleg csak Athénban vezettek be érdemi korlátozásokat
Görögországban a lakáshiány és megélhetési panaszok ellenére a rövid távú bérbeadásra rendelkezésre álló lakások száma továbbra is növekszik. A kiadásra kínált lakások száma 2025 harmadik negyedévében elérte az eddigi csúcsot, mintegy egymillió ingatlant. Eközben az árak az elmúlt két évben körülbelül 20 százalékkal nőttek.
2025-ben – elsősorban a szállodatulajdonosok nyomására – a jogalkotó több új minimumkövetelményt vezetett be a rövid távú szálláshelyekre. Ezek a szabályok a biztonságra, a megfelelő felszereltségre és az általános minőségre vonatkoznak, és céljuk az egyenlőbb verseny feltételeinek megteremtése. A szabályok megszegése súlyos következményekkel jár: az első jogsértés esetén a bírság a bérbeadásból származó jövedelem 50%-a, ismételt szabálysértésnél pedig a büntetés akár a duplájára vagy a négyszeresére is emelkedhet.
Ha egy tulajdonos legfeljebb két, rövid távú bérbeadásra szánt ingatlannal rendelkezik, és a szálláson kívül nem nyújt egyéb szolgáltatásokat, akkor mentesül az áfafizetés alól. Az Airbnb adózási útmutatója szerint a jövedelemadó mértéke sávosan alakul: évi 12 ezer euróig 15%, 35 ezer euróig 35%, az ezt meghaladó jövedelemre pedig 45% adó vonatkozik.
Jelenleg Athén az egyetlen város, ahol ennél szigorúbb szabályozást vezettek be. A belvárosban és a környező kerületekben megtiltották új lakások rövid távú bérbeadásra történő regisztrációját. A döntést azután hozták meg, hogy ezek a kerületek túlterheltté váltak az ilyen típusú bérbeadásokkal.
A görög kormány adókedvezményekkel próbálta ösztönözni a tulajdonosokat arra, hogy rövid távú bérbeadás helyett hosszú távra adják ki ingatlanaikat, ez az intézkedés azonban eddig nem hozott érdemi eredményt.
Spanyolország sokkal magasabb áfakulcsot szeretne bevezetni
A spanyol kormány jelenleg a parlament támogatását keresi egy új áfaszabály bevezetéséhez, amely kifejezetten a rövid távú lakáskiadásokat érintené. A tervek szerint a 30 napnál rövidebb bérletekre 21%-os áfakulcs vonatkozna, ami kétszerese a szállodák által fizetett adónak. A Reuters adatai alapján ez az intézkedés az idei évben érkezett mintegy 94 millió turista körülbelül egyharmadát érintené, akik szálloda helyett magánlakást választottak.
Jelenleg a tulajdonosok nem kötelesek áfát fizetni a rövid távú bérbeadás után, kivéve, ha a szálláson felül további szolgáltatásokat is nyújtanak. A rövid távú bérbeadások jövedelemadója 19% és 47% között mozog.
A Spanyol Nemzeti Bank friss adatai jól érzékeltetik a helyzet súlyosságát. A Kanári- és a Baleári-szigeteken a lakásállomány mintegy fele turisztikai célú ingatlan, vagy nem helyi lakosok tulajdonában van. Országos szinten Spanyolországban jelenleg körülbelül 450 ezer lakás hiányzik a lakáspiacról.
https://hvg.hu/360/20230726_magyar_ingatlan_befektetes_Kanariszigetek_Tenerife
Ez a cikk a PULSE projekt határokon átnyúló európai újságírói együttműködés részeként íródott. Közreműködők: Emilia Bromber (Wyborcza, Lengyelország), Lena Kyriakidi (Efsyn, Görögország), Ana Somavilla (El Confidencial, Spanyolország), Arató Hedvig (EUrologus / HVG, Brüsszel). Az eredeti cikk itt olvasható.
PULSE Projekt
A PULSE Projekt határokon átívelő újságírói együttműködés, amelynek keretében a HVG és az EUrologus csapata 12 másik európai szerkesztőséggel közösen dolgozik elemző és tényfeltáró cikkeken. A projekt az Európai Bizottság támogatásával jött létre.
