Ingatlanpiac: nincs összeomlás, csak országos reálérték-vesztés

© Axa Bank

A lakás a háztartások vagyontartási formái között a legnagyobb súllyal szerepel, és a lakosság a havi jövedelmének igen jelentős hányadát a lakáshitel törlesztőrészleteire és lakásfenntartással kapcsolatos kiadásokra fordítja. Így mindenesetre megnyugtató, hogy a mutató szerint a hazai lakossági ingatlanpiacon nincs összeomlás, de sok örömük sem lehet a tendenciákban az ingatlantulajdonosoknak.

Az országos lakásárak a 2006 áprilisi bázishoz képest, év/év alapon az elmúlt két évben a stagnáláshoz közli sávban ugyan, de minimálisan emelkedtek. A megszorító intézkedések 2006 közepi bejelentéséig, az ingatlanárak 10 százalékot meghaladó áremelkedést produkáltak egy év alatt, majd mélyrepülésbe kezdtek.

Csupán a múlt év végére tehető a lakáspiaci árak konszolidációja, illetve visszafogott ütemű emelkedése. Csakhogy az infláció a megszorításokkal, a gazdasági növekedés lanyhulásával egy időben pörgött fel látványosan, és okozott komoly értékrombolást. Az indexet az áremelkedés mértékével korrigálva már azt mutatja, hogy a lakások reálértéke – a 2006 áprilisi bázishoz képest – országos szinten csökkent.

© Axa Bank

A „többlakásos” ingatlanpiac – amelybe nem tartoznak bele az ikerházak és a 2-4 lakásos társasházak – árváltozását ábrázoló grafikon pedig azt mutatja, hogy az elmúlt két év az elhúzódó stagnálás időszaka volt.

A KSH 2005-ös tanulmánya szerint a teljes lakásállomány több mint 14 százaléka panelépületben van. A panellakások az országban aránytalanul koncentrálódnak, túlnyomó többségük a fővárosban, illetve megyeszékhelyen található. A több lakásos ingatlanok piacánál a panellakások részpiaca sokkal szomorúbb képet fest. E lakások értéke az idei második negyedévben egyre inkább begyorsuló zuhanást mutatott. Az okok elég nyilvánvalóak: korszerűsítési problémák és az egekbe szökő fenntartási költségek.

© Axa Bank

Sokkal mozgalmasabb képet festett azonban a családi házak értékváltozása az elmúlt két évben. Mintegy 15 százalékkal értékelődtek le a családi házak országos szinten 2006 októberétől év/év alapon, de azóta határozott trendforduló következett be, és az idén az árak ismét emelkedni kezdtek.

Az infláció azonban e körben is jelentősen csökkentette a lakások reálértékét, így azok többségének, akik 2006 tavaszán vettek családi házat, egészen idén nyárig még ingatlanjuk 5-10 százalékos leértékelődésével is szembe kellett nézniük. Így nyilvánvaló, hogy az ingatlan mostanában nem feltétlenül a legjobb befektetési forma Magyarországon.

© Axa Bank

Le kell számolni azzal a mítosszal is, hogy a meghirdetett kínálati árak maguk után húzzák a keresleti árakat és idővel magasabb árszinteken jönnek létre a tranzakciók.

A főváros esetében egyértelműen látszik, hogy a meghirdetett kínálati árak egyes kerületekben akár 20-30 százalékkal is magasabbak annál a szintnél, mint ahol átlagosan megvalósulnak az adásvételek.

Átlagos lakásárak és kínálati árak Budapest néhány kerületében

Kerület	Üzletkötési ár forint/nm	Kínálati ár forint/nm	Különbség
I. kerület	350 000	470 000	34,3%
II. kerület	365 000	490 000	34,2%
III. kerület	260 000	320 000	23,1%
IV. kerület	216 000	230 000	6,5%
VIII. kerület	230 000	248 000	7,8%
X. kerület	219 000	222 000	1,4%
XIII. kerület	281 000	335 000	19,2%
XIV. kerület	267 000	305 000	14,2%
XXI. kerület	195 000	195 000	0,0%

Forrás: Ingatlan.com