Bamosz: az ingatlanalapok többsége nyílt végű maradt

A Bamosz közleménye szerint április elején kezdik elszámolni és kifizetni a visszaváltási megbízásokat, az alapkezelők az elmúlt időszakban felkészültek a kifizetések megkezdésére, erőfeszítéseket tettek az alapjaik fizetőképességének javítására.

Tavaly novemberben két hétre függesztették fel az ingatlanalapok befektetési jegyeinek forgalmazását a további nagymértékű tőkekivonás megakadályozására. A forgalmazás újraindítását az is lehetővé tette, hogy a befektetési jegyek forgalmazási és visszaváltási szabályairól törvénymódosítást fogadott el a parlament. Eszerint a nyílt végű ingatlanalapok zárt végűvé alakulhatnak, és az ingatlanalapok az ingatlanjaik terhére hitelt vehetnek fel, ezzel is növelve a likviditást.

Az alapoknak továbbá módosítaniuk kellett a szabályzatukat is, amelyben egyértelművé tették, hogy az ingatlanalapoknál az elszámolás normál esetben 90 nap. A piaci szereplők eltérhetnek ettől a szabálytól, de 30 napnál gyorsabb kifizetést csak felügyeleti engedéllyel vállalhatnak.

A Bamosz csütörtöki közleménye szerint a kedvezőtlen befektetési piaci folyamatok alakulása ellenére, az elmúlt hónapokban megtett lépések eredményeként mára a hazai ingatlanalapok mindegyike megőrizte működőképességét, és a saját portfoliója adta lehetőségeitől függően tud megoldást kínálni befektetőinek.

Azok a befektetők, akiknek mindenképp szükségük van az ingatlanalapokba fektetett pénzükre, és nem tudnak várni, vagy nem kívánják visszavonni az októberben, vagy azt követően leadott visszaváltási megbízásukat, a közeljövőben hozzájuthatnak befektetésük elszámoláskor aktuális értékéhez, amiben természetesen megjelenik az ingatlanok piaci árának időközi csökkenése.

A befektetők másik csoportja - a lényegesen nagyobb veszteségeket elszenvedő részvénypiaci szereplőkhöz hasonlóan - kivárhat, a piaci árak későbbi javulására számítva. A leadott visszaváltási megbízások – azok elszámolásáig, jellemzően a 90. forgalmazási napig – az alapok forgalmazási helyein még visszavonhatóak. A befektetők így pénzügyi helyzetük alapján eldönthetik, hogy melyik számukra a megfelelőbb stratégia.

Az eddigi tapasztalatok azt mutatják, hogy a jelenlegihez hasonló piaci helyzeteket azok a befektetők tudják a legjobban átvészelni, akik hosszabb időre is kitartanak az eredeti befektetésük mellett és nem realizálják az átmeneti veszteségüket – idézik Szalai Sándort, a Bamosz elnökét a közleményben.

Ha zárt végűvé alakul egy korábban nyílt végű ingatlan alap, akkor a befektetési jegyeket a törvény szerint be kell vezetni a tőzsdére, ahol azok értékesíthetők. Az eddigi tapasztalatok alapján a zárt végű alapok befektetési jegyei a másodlagos piacon jellemzően a mindenkori árfolyamhoz, azaz a befektetés pillanatnyi piaci értékéhez képest általában alacsonyabb áron forognak, ugyanakkor ez az ár minden valószínűség szerint még mindig jobb lesz, mint amit a befektetők akkor kapnának, ha az alap ingatlanjait kényszer-értékesíteni kellene.

A pénzügyi válság hatására erősen visszaesett az ingatlanok iránti érdeklődés, így a piac forgalma a hitelforrások elapadásával csökkent, s ez magával vonta az ingatlanok árának általános esését is az egész világon. Emiatt az ingatlan-befektetési alapok nagy részénél 2008 végén megkezdődött a befektetési jegyek árfolyamának csökkenése.

Szalai Sándor a közleményben hangsúlyozza: „Égetően fontos további lépés az is, hogy az ingatlanalapok ingatlan eladásaikor a vevők oldalán felmerülő, aránytalanul magas, 10 százalékos illetékfizetési kötelezettség mértéke a hasonló ügyletekkor a piacon megszokott mértékűre csökkenjen. Ez súlyos versenyhátrányt szüntethet meg, az ingatlanok adásvételekor jelentősen növelheti az alapok bevételeit, így javíthatja a hozamot. A kérdésben megkezdődtek az egyeztetések, a javaslat első fogadtatása kedvező”.