„A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen szomszédjait szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné” - így szól a Polgári törvénykönyv 100. paragrafusa, amely természetesen az ingatlantulajdonosokra is vonatkozik. A jogszabály rákfenéje természetesen az, mit jelent a „szükségtelen” zavarás, hiszen némiképp mindenképpen zavarjuk szomszédainkat, és ők is minket. Ha akkor állunk be az autóval a garázsba, amikor a földszinti lakó már aludna, óhatatlanul is kellemetlenséget okozunk neki, de olyat, amellyel kénytelen együtt élni.

Engedéllyel is perelhetők vagyunk

Bizonyos szabályokról azt gondolhatjuk, hogy meghatározzák e zavarás mértékét. Ilyen például, hogy saját telkünkön építkezéskor az építési engedélyhez a szomszédok véleményét is kikérik. Elméletileg, ha ezen engedély előírásait és az egyéb helyi szabályokat is betartjuk, máris belül vagyunk a szükségtelen zavarás határain. Mégis előfordulhat, hogy a szomszédunk pert nyerhet velünk szemben, pedig mi mindent előírásszerűen tettünk.

Jószomszédi viszony: tudjuk, hol a határ!

Egy legfelsőbb bírósági határozat szerint ugyanis az építési engedély csupán a szabályozási terveknek való megfelelést vizsgálja, a szomszédok „megkárosítása” a tulajdonos lelkén szárad. Vagyis, hiába kapunk engedélyt, ha az új ház elveszi a szomszéd kilátását, ő ránk bizonyíthatja, hogy nem jártunk el kellő gondossággal. (A szomszédok közötti perek jelentős hányada a kilátás és árnyékolás miatt zajlik.) Igaz, a mai városrendezési tervek többsége figyelembe veszi a helyi sajátosságokat, és nem enged tízemeletes lakóparkot építeni egy kertesházas negyedbe.

Persze mindez a mi javunkra is fordulhat, ha mi vagyunk a szomszédok. Az utcában üzemelő diszkó zajszennyezése akkor is jogsértő lehet, ha nem lépi át a hatóságilag megengedett decibelszintet. Mi is fordulhatunk bírósághoz, ha az építési engedély szerint házát felhúzó telekszomszéd kárt okoz nekünk. Maga az, hogy építkezik, azonban nem károkozás, még akkor is, ha az üres telek révén élvezett szép hegyi panorámánkat elveszi.

A fákra van a legtöbb panasz

Előfordul, hogy a zavaró hatást a szomszéd telek növényzete váltja ki, például árnyékot vet a szomszéd konyhakertjére, zavarja a kilátást: ez a perek leggyakoribb oka. Utóbbiak többségében a növény eltávolítását szeretnék elérni. Az egyik fő vizsgálati szempont, hogy a növény okoz-e kárt. Ha ezt megállapítják, csak akkor vágják ki, ha az okozott érdeksérelem egyéb módon, így kártérítéssel sem hárítható el. Volt olyan per, amelyet megnyert a beárnyékolt telek tulajdonosa, mivel szomszédja évekig nem gondozta megfelelően a fák lombját, nem gallyazta megfelelően őket, és ezzel sötétbe borította a felperes ingatlanját.

A föld határvonalán álló fa vagy bokor és annak gyümölcse egyenlő arányban illeti a szomszédokat, de a fenntartás költségeit is ugyanilyen arányban viselik. Az ilyen fa vagy bokor eltávolítását bármelyik szomszéd követelheti, ha valamelyik föld rendeltetésszerű használatát gátolja. Az eltávolítás költségeit közösen kötelesek viselni. Ha a földeket kerítés, sövény vagy mezsgye választja el, ezek használatára a szomszédok közösen jogosultak. A fenntartással járó költségek olyan arányban terhelik őket, amilyen arányban jogszabály őket kerítés létesítésére kötelezi. Jogszabályi rendezés hiányában a határolt földhosszúság aránya irányadó.

Óvni kell a szomszéd csatornáját

Nem ritka eset, hogy csatornázás, vízelvezetés okoz károkat. A szomszéd csatornáját nem lehet blokkolni, még azoknak sem, akik közutat építenek a telek mellett. Ha eltömik a vízelvezetést, kárt okoznak. Óvatosan kell bánni a föld feltöltésével is. Fontos szabály, hogy a tulajdonos a szomszédos épületet nem foszthatja meg annak biztonságához és védelméhez szükséges földtámasztól anélkül, hogy egyidejűleg más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék. Így például köteles a saját telkén olyan munkálatoktól tartózkodni, amely a szomszédos épületet rögzítő földtámaszt olyan mértékben érintené, hogy az már veszélyezteti az épület biztonságát.

Állattartás: előre tájékozódjunk!

Számos esetben vitára ad okot az állattartás akkor is, ha az hatóságilag nem tilos. Ennek megítélésében figyelembe kell venni a környezetet (családi házas vagy városiasabb), továbbá azt, hogy az adott fajtájú állat milyen számban és körülmények között gondozható szükségtelen zavarás nélkül.

Ha valaki eleve olyan környezetbe ment lakni, ahol az állattartás nem tilos, nem hivatkozhat csupán az állattartás ténye miatt zavarásra, és nem vehető figyelembe a túlérzékenység sem. Engedélyezett és szabályszerű méhészeti tevékenységtől nem tiltható el a méhész csak azért, mert szomszédjában csípésre allergiás egyén lakik. Erről tehát előzőtesen, még a költözés vagy ingatlanvásárlás előtt kell tájékozódnunk. Ugyanakkor kötelezni lehet a vitás feleket érdekeik összehangolására, például a méhész köteles értesíteni a szomszédot, melyek a veszélyesebbek időszakok, mikor számíthat a csípésre.

Hasonló megoldás érvényesülhet zajártalom esetén. A bíróság nem tiltja el a zeneművészt a mindennapos gyakorlástól, ám a szomszédok érdekében kötelezi, hogy e tevékenységét hétköznapokra és a munkaidőre eső órákra korlátozza.

A vesztes fizeti az értékcsökkenést

Rosszul járhatunk egy elvesztett szomszédperrel. A kártérítés ugyanis nem csupán azt jelenti, hogy le kell bontanunk, át kell alakítanunk a házunk egy részét. A bíróság figyelembe veheti a szomszéd ingatlanjának értékcsökkenését is, vagyis azt, hogy a ház vagy lakás nehezebben vagy olcsóbban értékesíthető csupán. Ezt az értékcsökkenést a pert elvesztőnek kell kifizetnie. Kérhető az eredeti állapot visszaállítására, a zavaró behatás megszüntetésére, valamely magatartástól való eltiltásra való kötelezés is. Igényelhető a kár bekövetkeztének veszélye esetén a veszélyeztető magatartástól való eltiltás, vagy az ahhoz szükséges intézkedések megtétele is.