A fiktív számla először a zuglói társasház számvizsgáló bizottságának szúrt szemet a könyvelés szokásos, féléves ellenőrzésekor. A bizottság ugyanis ekkor kérte be először a közös képviselőtől a 2009-es évre vonatkozó elszámolásokat, melyek között egy csaknem négyszázezer forintos tetőszigetelési munkáról szóló számla is szerepelt, teljesítési igazolás és vállalkozási szerződés nélkül. A számlához csak egy árajánlatot csatolt a képviselő számviteli bizonylatként a – hvg.hu-hoz eljuttatott – számvizsgálóbizottsági jegyzőkönyvben.

A pénzekkel nagyvonalúan bánó közös képviselőkről, fiktív számlákról és nehezen behajtható tartozásokról nap mint cikkeznek. A társasházak körüli mizériák sem ritkák, talán nem véletlen, hogy a róluk szóló jogszabály is nemrég módosult. De mit tehetnek a lakók, milyen jogosítványai vannak a kisebbségben maradt tulajdonosnak és kinek kell a javíttatás költségeit állni? A fiktív számla története tovább bonyolódik, és igyekszünk választ adni minél több, a társasházi érdekképviseletet érintő kérdésre.

A cikkünk elején szereplő ház számvizsgáló bizottsága például a történtek után kíváncsi volt, mit lehet tudni a cégről, amely számlát állított ki többszázezer forintról. A vállalkozás ingyenesen hozzáférhető cégkivonatából – mindenki meglepetésére – kiderült, hogy a céget a számla kiállítása előtt már törölték a cégjegyzékből, adószáma pedig már azelőtt egy évvel sem volt. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy áfás számlát ki sem állíthatott volna, miután adószám nélkül nem minősül áfaalanynak, így az adóhivatalnak be sem tudja vallani a számlán szereplő általános forgalmi adót. Miután pedig adószám nélküli, cégjegyzékből törölt cég állította ki a számlát, az fiktív, ezért a társasház nem tudja elszámolni sem a többszázezer forintot, sem annak az áfáját. Nem tüntetheti fel tehát kiadásként a ház könyvelési mérlegében, mivel hivatalosan nem fizethetett volna az adószám nélküli vállalkozónak, akinek a cégét törölték.

A közös képviselő – a számvizsgáló bizottság kérdésére, hogy mégis kinek fizetett – írásba adta: nem ismeri azt, aki átvette tőle a pénzt. Annyit tud, hogy férfi volt, akivel egy bankban találkozott, de – mint a bizottság jelentésében olvasható – a készpénzes számlán egy nő aláírása szerepel. A képviselőnek – állítja – nincs köze ahhoz, milyen cég végezte el a munkát, arról pedig nem volt tudomása, hogy a számla fiktív lett volna. Ő – mint hangsúlyozta – jóhiszeműen járt el.

A történet nem egyedi, de mit tehet ilyenkor a lakóközösség? A cég nem létezik, ezért ellene nehezen lehetne polgári pert indítani, s bár felmerülhet a büntetőjogi felelőssége a cég ügyvezetőjének, illetve tulajdonosainak, egyáltalán nem biztos, hogy ők tudnak a számla kiállításáról – mondta a hvg.hu-nak Benkőné dr. Valentinyi Ágnes cég- és társasházi jogász arra a kérdésre, hogyan szerezhetik vissza a tulajdonosok a jogtalanul kifizetett összeget, amennyiben sem a cég, sem a közös képviselő nem fizeti vissza harminc napon belül.

A jogász szerint az egyedüli biztos pont a közös képviselő, aki szakszerűtlen munkájával a közösségnek kárt okozott, amiért a polgári jog szabályai szerint helyt kell állnia. Magyarán, ha nem fizet önként, úgy a tulajdonosok kérhetnek ellene fizetési meghagyást a lakóhelye szerint illetékes bíróságtól. Célszerű azonban különbséget tenni a gondatlanságból elkövetett és a szándékos mulasztás között – jegyezte meg, hozzátéve,  a szóban forgó eset az előbbi kategóriába sorolható.

A közös képviselő – hangsúlyozta a jogász – meglehetősen nagy hibát követett el, ezért alkalmassága vitatható, még akkor is, ha jóhiszeműen járt el. Jóhiszeműségére utal, hogy garanciát vállalt a jogalap nélkül kifizetett pénz visszafizetésére. Jogalap nélküli kifizetés alatt viszont – mint a fiktív számla befogadása miatt összehívott rendkívüli közgyűlésen tisztázták – csaknem az összeg fele értendő, ugyanis ennyit vágott zsebre a nem létező cég a szakszerűtlen munkáért, a többiért megdolgozott – áll a tulajdonosok által felkért három szakember egybehangzó írásos véleményében. Bár – a jogász szerint – a jogtalan kifizetés visszatérítésére vállalt garancia nem egyenlő  a  tartozás átvállalásával, sem a készfizető kezességgel, legalább hivatkozni lehet rá, ha peres eljárásra kerülne sor.

További kérdéseket fel, miért nem érzi a közös képviselő magát felelősnek azért, hogy olyasvalakinek fizetett, akit sem személyigazolvánnyal, sem egyéb okirattal nem azonosított; ám ettől alapvetően különbözik az, amikor a közös képviselő bűncselekményt követ el. Ez utóbbi a Büntető törvénykönyvben nevesített sikkasztás, melynek megállapításához kell az ártó szándék is, mivel ez határolja el a pusztán polgári jogi felelősségtől.

Az engedély nélküli kifizetés és a rendkívüli közgyűlés

Csakhogy a közös képviselőnek – a számvizsgáló bizottság jegyzőkönyve szerint – nem a fiktív számla befogadása volt az egyetlen bűne. Már a több százezer forintos kifizetéssel is mulasztott, mivel a számvizsgáló bizottságot nem értesítette arról, hogy ötvenezer forint feletti összeget vesz fel a ház bankszámlájáról, pedig ehhez kötötték néhány évvel ezelőtt az aláírási jogát. A bizottság nem sokkal azután, hogy tudomást szerzett az engedélye nélküli kifizetésről, zárolta a társasház bankszámláját, hogy a következő közgyűlésig ne férhessen hozzá a közös képviselő.

Miért jó a háznál a könyvvizsgáló?

Ha a társasház bevétele eléri vagy meghaladja a 10 millió forintot, kötelező a könyvvizsgáló alkalmazása. Nem kötelező, de lehetséges  olyan esetben is, amikor a közös képviselő munkájával kapcsolatosan kételyek vetődnek fel. A kérdés csak az, hogy ki fizeti a díjat, ha a könyvvizsgálat nem törvényen alapuló kötelezettség. Ha közgyűlési határozat van a könyvvizsgáló alkalmazásáról, a közösség fizeti, de az sem zárható ki, hogy valamelyik tulajdonostársnak kell majd fizetnie, s ez esetben ismét előáll az a probléma, hogy milyen feltételekkel tudja visszakapni a közösség helyett fizetett költséget. A könyvvizsgáló mint a társasház tisztségviselőitől és tulajdonosaitól teljesen független szakértő a megfelelő vizsgálatok lefolytatását követően véleményezni tudja a közös képviselő munkáját, elsősorban  a pénzügyi számviteli fegyelem betartása szempontjából.

A tulajdonosok többsége  azonban - a fiktív számla ellenére - úgy döntött, nem függeszti fel a közös képviselő önálló aláírási jogát, mondván, „mindenkinek kell adni egy esélyt”. Kisebbségben maradtak tehát azok, akik kételkednek a közös képviselő etikus magatartásában. Mit tehetnek ilyenkor a többséggel szemben? Nekik - a társasházi törvény szerint -  hatvan napjuk van arra, hogy megtámadják a bíróságon azt a határozatot, amelyik továbbra is önálló aláírási jogot biztosít a közös képviselőnek, illetve a következő közgyűlésen jegyzőkönyvben kérhetik, mentsék fel őket az anyagi és jogi felelősség vállalása alól arra az esetre, ha a közös képviselő további kárt okozna munkájával.

Az aláírási jog felfüggesztéséhez egyébként a tulajdonosok szavazatának ötven százalékára plusz egy szavazatra van szükség, s legalább ugyanennyire ahhoz, hogy a közös képviselő megbízatása megszűnjön. Ha nincs meg a többség az utóbbi esetben,  az új közös képviselő megválasztásához indítványozni kell pályázat kiírását és az ajánlatokat meg kell ismertetni a tulajdonosokkal.

Mégse fizet a közös képviselő?

Visszatérve a konkrét példához: hogy a tető szigetelését ki fejezi be és javítja ki szakszerűen, továbbra is kérdéses. S ez a gyakorlati kérdés független a fiktív számlára jogalap nélkül kifizetett pénz visszafizetésétől. Ennek megoldása érdekében a rendkívüli közgyűlésen egybegyűlt tulajdonosok újabb, mégpedig 15 napon belüli lakógyűlés összehívásáról határoztak, amelyen a munka elvégzésére bekért három különböző árajánlatot vitatnák meg. A közös képviselő csupán közel 30 nap leteltével intézkedett, azaz nem hívta össze 15 napon belül az újabb közgyűlést. Ráadásul - mint a tulajdonosokat értesítette - egyelőre nem áll szándékában visszafizetni a pénzt. A korábban vállalt összeg visszafizetését újabb közgyűlési határozattól teszi függővé. Ellenben a számvizsgáló bizottság tagjainak leváltását szorgalmazza, ami újabb kérdéseket vet fel az etikuis magatartását és immáron jóhiszeműségét is illetően.

Ezzel a közös képviselő ismét mulasztott. A törvény - a 35 § (2) bekezdése értelmében -  ugyanis kötelezi a közös képviselőt a közgyűlés összehívására, ha a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak - mint a szóban forgó esetben történt - a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével ezt írásban kérik. A konkrét esetben maga a közgyűlés határozott úgy, hogy 15 napon belül újabb közgyűlést fognak tartani.  Amennyiben a közös képviselő a kötelezettségét nem teljesíti, 8 napon belül a számvizsgáló bizottság jogosult az összehívásra.

Társasházon belül végső soron a tulajdonostársak is összehívhatják a közgyűlést, ám a határozatképesség ekkor kétséges, mivel nem biztos, hogy mindenki részt vesz majd rajta. Ilyenkor célszerűbb, ha a társasházon kívüli hatóság intézkedik a rendkívüli közgyűlés összehívása érdekében. A társasházi törvény januártól hatályosuló  módosítása szerint az ügyészség a törvényességi felügyeleti eljárás keretében intézkedhet a törvényes működés helyreállítására. Ha olyan hiányosságokat tár fel, melyek  megoldása közgyűlési határozattal oldható meg, javaslatot tehet közgyűlés összehívására vagy, ha ez sem vezet eredményre, akkor az ügyész keresete alapján a bíróság is kötelezhet a közgyűlés összehívására.

Ki fizet, kinek és mikor?

Az ügyek többségébe várhatóan januártól sem vonják be a bíróságot, azaz az ügyész felszólítására - ahogy a jogász fogalmaz - a társasház saját hatáskörben rendezi a vitás kérdéseket. A társasházi törvény módosítása szerint jövőre az ügyész is összehívhatja majd a közgyűlést és részt is vehet rajta bár ez nem törvénybe foglalt kötelessége. Bár meglesz a lehetősége rá, a törvényességi felügyeleti eljárások legfeljebb 30 százalékában kerül csak sor arra, hogy az ügyész a bírósághoz fordul - hangsúlyozta a jogász. 

A törvénymódosítás ellenére továbbra is szabályozatlanok maradnak a tulajdonosok jogai arra az esetre, ha a közös képviselőnek önálló aláírási jogot biztosítanak a társasház bankszámlájához. Eszerint nyitva marad a kérdés: a tulajdonosok megcsináltathatják-e  a tető szigetelését a közgyűlés összehívása, illetve a közös képviselő jóváhagyása nélkül. Benkőné dr. Valentinyi Ágnes szerint ez meglehetősen rizikós döntés, mivel egyedül a közös képviselőnek van aláírási joga a társasház bankszámlájához.

Beázás esetén a tulajdonosoknak haladéktalanul intézkedniük kell a veszély elhárítása érdekében, s ilyenkor bárki megrendelheti a munkát saját költségére. Ez esetben biztos, hogy igényt tarthat a költségei megtérítésére. Ám amennyiben önként nem fizet a társasház, akkor a megrendelőnek pereskednie kell, és bizonytalan, hogy a pénzéhez jut-e és mikor.

Amennyiben nincs vészhelyzet, még kisebb az esélye annak, hogy a közösség helyett fizető tulajdonostárs visszakapja pénzét, ezért nem gyakori, hogy ilyenkor bárki a saját szakállára csináltasson meg bármit. Nem igazán szerencsés megoldás az sem, ha a számvizsgáló bizottság döntése alapján egy másik céget bíznak meg a munka elvégzésével, mivel igen bonyolult jogi vita alakulhat ki a munkát eredetileg elvégző vállalkozó, a javításokat elvégző cég, valamint a társasház között. Ugyancsak kérdéses a számvizsgáló bizottság felelőssége és döntésének jogszerűsége ebben az esetben, azaz ha közgyűlési határozat nélkül végeztetné el a javítási munkákat. Általában a helyzetet egyértelműen a közgyűlés által hozott határozattal lehet feloldani, amit meg kell, hogy előzzön egy egyeztetés azzal a céggel, amely a munkát eredetileg elvégezte. De mit tehetnek a lakók ebben a konkrét esetben, amikor a tetőszigetelési munkákat eredetileg végző céget törölték?