Romániai ingatlanok: mit, hol, mennyiért?

Bővülő kínálat, fővárosi árak Bukaresti ingatlanpiac © cert-accommodation.ro

„Többen kerestek fel bennünket a napokban, hogy raktárhelyiségre, illetve logisztikai tevékenység elindításához szükséges ipari területetre lenne szükségük befektetési céllal" – magyarázta a hvg.hu-nak Németh Zsolt, a Mitropa U.S. Kft.-vel együttműködő HPI román ingatlanügynökség munkatársa. 

Egy biztos, nemcsak Bukarest, hanem a nagyobb vidéki városok ingatlanpiaca is pezseg. Ezzel együtt kiaknázatlan lehetőségek vannak még a vidéki és a fővárosi irodapiacon is, ahol főként újépítésű irodákat keresnek.

Irodabérlés szempontjából Bukarest az egyik legolcsóbb európai város: egy négyzetméter irodahelyiség bérleti díja 179 euróba kerül a teljes évre - állítja legfrissebb elemzésében a CB Richard Ellis ingatlan tanácsadó cég, amely 37 európai városban figyeli az irodák bérleti díját. A legmagasabb árat Londonban kell kifizetni egy irodahelyiségért, ahol nem ritka az 1200 eurós négyzetméter ár sem. De - és ezen már nem is csodálkozunk - Moszkva is az élmezőnyben van, 485 eurós négyzetméterárral. A bukaresti irodapiac az alacsony bérleti díj mellett az egyik legnagyobb profitot - 10 százalékost - garantálja ezen a téren, a román fővárost Európában csak Moszkva előzi meg 12,5 százalékos hozammal. A nyugati városoknál ennél jóval kevesebb hozammal számolhatunk, Bécsben 4,8 százalék, Párizsban 5,1 százalék, míg Londonban csak a 4,75 százalékkal.

A javuló gazdasági mutatók, az életszínvonal folyamatos emelkedésével továbbra egyre izmosabb a román lakáspiac is. Az áremelkedés 2002-ben indult meg látványosan, ami mára kissé veszített erejéből, mivel egyre több új építésű lakást, társasházat, illetve villát kínálnak. Bukarestben nagyon változatos a kép, meghökkentőek az árkülönbségek. Igazi fővárosi árak vannak, egyes kerületekben nem ritka a 3000-4000 ezer eurós négyzetméterár sem, míg a külső kerületekben már 800 euróért is vásárolhatunk.

Nagyobb lakásban

Az állami beruházásban épült otthonok száma az 1995 óta tartó folyamatos csökkenés után ismét emelkedik. Az épített lakások szobaszám szerinti összetétele is javult. A nagyobb szobaszámú lakások ára 2002 óta folyamatosan nő, a legfrissebb adatok szerint az új otthonok 70 százaléka három vagy ennél is több szobás, míg az egyszobás lakások aránya 10 százalékról 5 százalékra csökkent. Romániában azonban még mindig vékonynak bizonyul a lakásállomány, az egy főre jutó lakók száma ugyanis 2,8 fő országos szinten, ami kétszerese a magyarországi adatoknak.

Bukarest után Erdély két legnagyobb városa, Temesvár és Kolozsvár a legdrágább. Temesváron főként az olasz beruházóknak köszönhető az áremelkedés, míg Kolozsváron a külföldi befektetők mellett a szűkösebb lakáspiac is sokat tett és tesz azért, hogy felfelé kússzanak az árak. Németh szerint Temesváron, Kolozsváron és Brassóban a lakások a magyarországi vidéki városok árszintjén mozognak. Nagyváradon pedig már 400-900 eurós négyzetméterárakkal találkozunk. Ennél olcsóbb panellakásokat ma már főleg az erdélyi kisvárosokban lehet vásárolni, sokszor a nagyvárosi árak töredékéért. Kolozsváron például egy garzonért 20 ezer eurót is elkérnek, míg egy kisvárosban ugyanazért 5-6 ezret kérnek.

"Az igaz, hogy a román ingatlanpiac – főként a lakáspiac – veszített lendületéből, ám még mindig gyorsabb, mint az uniós tagországoké. Vannak optimista előrejelzések is, egyes ingatlanpiaci szakértők azt állítják: 2005-ben a lakások minimum 35 százalékkal drágulnak, míg egyéb ingatlanok és a termőföldek piacán 100 százalékos értéknövekedés várható. Igaz, ez egy év eleji prognózis, de még bejöhet" – jegyezte meg Németh.

A vásárlókat persze az elszabaduló árak nem teszik boldoggá, így főként a panellakások eladása vesz igénybe egyre több időt, holott korábban ebben a szegmensben tapasztalták a legnagyobb pezsgést. "Az aktuális lakásárak elrugaszkodtak a valóságtól, a helyzet normalizálódása csak a kereslet és kínálat megfelelő egyensúlyától várható" – hangsúlyozta a román sajtóban Liviu Ureche, a Romániai Ingatlan Ügynökök Egyesületének elnöke. Kevés valóságalapja van azoknak a híreknek, miszerint a közeljövőben 5-10 százalékkal csökkennének a lakásárak. Ezek csupán spekulációs híresztelések - hangsúlyozta Liviu Ureche.

Akik korábban bevásároltak, most  többségük eladás helyett inkább a lakás bérbeadását választja, ami szakemberek szerint nem tűnik rossz befektetésnek. A HPI munkatársa is azt hangsúlyozta, hogy egy lakás bérbeadása kétszer olyan jövedelmező, mint az eladása, főleg hosszú távon. Annak, aki befektetési céllal kíván bevásárolni Romániában, annak semmiképpen nem ajánlom a lakóingatlanokat, annak ellenére sem, hogy az előrejelzések emelkedést prognosztizálnak ebben a szegmensben. Ám az ipari ingatlanok esetében jelentős növekedés várható, így ezen a területen érdemes befektetni – hangsúlyozta Németh Zsolt.

Töretlen érdeklődéssel figyelik az építési telkek piacát is a befektetők, akik között szép számmal képviseltetik magukat magyar állampolgárok is. A magyarországi telekvásárlók elsősorban hétvégi ház felépítésére alkalmas telkeket keresnek, főleg erdők közelében, hegyvidéken. Bihar vagy Kolozs megyében korlátozott számmal kínálnak ilyen telkeket, az árak pedig elérik a négyzetméterenkénti 15-20 eurót (3000-5000 forint) is. Ennél valamelyest olcsóbbak a székelyföldi telkek és  a kínálat is gazdagabb. Hargita, Maros és Kovászna megyében a festői környezetben elterülő telkek négyzetméterenkénti ára 2-5 euró (500-1200 Ft) között mozog, csupán az üdülőövezetekben éri el a 15-20 eurót. Erdély nyugati területein, Bihar, Arad, Temes megyében főleg az olaszok vásároltak fel  - spekulációs céllal - nagy földterületeket, míg Maros megyében holland befektetők jelentek meg.
 

Kicsit távolabb...

Van, aki ide vágyik Török riviéra, az új felfedezett Az egyik legfrissebb felfedezettként jegyzik a török ingatlanpiacot, ahol szinte az itthoni lakásárak töredékéért lehet ingatlanhoz jutni. A török Riviérán például egy 80-100 négyzetméteres villát akár 22 millió forintért is meg lehet venni, míg egy kisebb társasházi lakást már 8-12 millió forintért kínálnak. A török ingatlanok másik nagy előnye az olcsó rezsiköltség, illetve hogy a bérbeadásban erre szakosodott ingatlankezelők segítenek a külföldi befektetőnek. Jó, ám még mindig kockázatos befektetésnek számít a horvát ingatlan, többnyire azért mert a tulajdonviszonyok még mindig rendezetlenek. A tulajdonszerzéshez külügyminisztériumi engedély szükséges, és az eljárás akár egy évig is eltarthat, ha külföldi akar ingatlanra szert tenni. Ám az, aki céget alapít legalább egy horvát beltaggal, annak lényegesen kevesebb utánajárást igényel majd az ingatlanvásárlás. Szakemberek szerint sok az engedély nélküli építkezés, ezért igencsak óvatosnak kell lennünk, ha új építésű lakás vásárlására adjuk fejünket