Alkalmi áron egy garzonlakást akart vásárolni a lányának Szegedi István, s ehhez 2,3 millió forintos bankhitelt vett fel alig négy éve. Ma, egy balul elsült hitelkiváltás után, 4 millió forinttal és kamataival tartozik egy pénzügyi vállalkozásnak, sőt fizetési késedelem miatt az utcára kerülhet, hacsak nem tudja adósságát kiváltani egy harmadik, várhatóan még nagyobb összegű kölcsönnel. A második kölcsön fejében ugyanis a hitelező vételi jogot jegyzett be Szegediék lakására, s rögtön kiköltözésre szólította fel az adóst, amikor az - váratlan szívbetegsége és leszázalékolása nyomán - elmaradt több- havi részlettel. Az ötvenes évei végét taposó csepeli férfi azért lavírozta magát ebbe a szinte kilátástalan helyzetbe, mert az első hitelt folyósító bankkal nem is mert tárgyalni egy korábbi probléma miatt, inkább újabb kölcsönből rendezte ottani adósságát. "Nem értek a pénzügyekhez, és amióta bajba kerültem, dögkeselyűként csapnak le rám ahelyett, hogy segítenének" - summázta a HVG-nek elkeserítő helyzetét Szegedi.

A törlesztés akadozását látva egyre idegesebbé válnak azok a pénzintézetek, amelyek - még náluk is óvatosabb konkurenseiktől eltérően - vételi opcióval nem, csupán jelzálogjoggal terhelik meg az ingatlant. "A bankok három hónapnyi nemfizetés után azonnal felmondják a kölcsönt, ráadásul egyre több esetben jogszerűtlenül, azaz a szükséges formaságok betartása nélkül indítják el a végrehajtást. Sokszor közvetítő kft-ket vonnak be, amelyekkel még egyezkedni sem tud a fizetési problémákkal küszködő adós" - foglalta össze tapasztalatait Lukácsné Síkos Ilona, a válságkezeléssel foglalkozó győri Konto-text pénzügyi információs iroda tulajdonosa.

Mégis nyugodtabb lehet az az adós, akinek ingatlanát csak jelzálogjog terheli, mert baj esetén többféle kiút áll előtte (lásd Lesújtó kalapács című írásunkat), szemben azzal, akinek a lakására vételi joga van a hitelezőnek. "Utóbbi esetben az ügyfél szinte reménytelen anyagi helyzetbe kerülhet" - mondta a HVG-nek Lénárd Mariann, a több jogászt is foglalkoztató Banki Hitel Károsultjai Egyesületének elnöke. A civil szerveződéstől havonta tucatszám kérnek segítséget a vételi jog érvényesítése miatt. Lénárd Mariann számos olyan hitelszerződésről tud, ahol az előre kikötött opciós vételár alig fele az ingatlan valós forgalmi értékének. Így ha a hitelező érvényesíti vételi jogát, a fedél nélkül maradó ügyfél nemhogy visszakapna valamit volt lakása árából, hanem gyakran még adós is marad az ügylet lezárásával összefüggő kiadások miatt. Sokszor hiába tartalmazza a szerződés, hogy az ügyfél a hitel felmondásától számított 90 napon belül maga is kereshet vevőt otthonára, rendes áron aligha tudja azt eladni, ha a tulajdoni lapon széljegyként ott szerepel a vételi jogot gyakorló cég neve. Nem meglepő tehát, ha az adósokat képviselő ügyvédek szerint a pénzintézetek visszaélnek erőfölényükkel a jelzálog-hitelezésben.

Minden bizonnyal csalódást okoz majd számukra, ha megtudják, hogy a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) szerint ez nincs így sem a támogatott, sem a piaci feltételű lakáskölcsönöknél. A bankok ingatlanhitelezési gyakorlatát tavaly július óta vizsgáló GVH ugyanis a HVG információi szerint arra az eredményre jutott, hogy semmi sem mutat erőfölénnyel való visszaélésre vagy a verseny hiányára. Ettől függetlenül a hatóság tesz majd néhány szabályozási javaslatot hamarosan elkészülő jelentésében. Korlátozná például a különféle címeken felszámolt díjakat, ha azok mögött nincs pénzügyi szolgáltatás. Helyteleníti azt a gyakorlatot is, hogy egy támogatott hitel esetében extra kiadásai keletkezhetnek a kölcsönfelvevőnek amatt, hogy a bank meggyőzi, egyszerűbb lesz a törlesztés, ha nyit nála egy lakossági folyószámlát.

Nem erre az eredményre számított a GVH-vizsgálatot kezdeményező Lenkovics Barnabás, az állampolgári jogok biztosa sem. Nem is leplezte, hogy a kiszivárgottaknál szigorúbb megállapításokat várt. Ma is úgy tartja, hogy nem egyenrangú félként áll szemben egymással bank és ügyfél. "Miközben a pénzügyekben profi bankok többszörösen túlbiztosítják magukat, nincs markáns fogyasztóvédelem a tapasztalatlan ügyfél mögött. Az alig 15 éve működő magyar pénzpiacon egy banki ügyfél jóval kevesebbet tud például a jelzálogjog, a vételi jog, a kezesség és más biztosítékok alkalmazásáról, mint például egy holland hitelfelvevő" - érvel a biztos. Kedvező fejleményként értékeli viszont, hogy a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) tavaly szeptember óta ügyfeleik részletes tájékoztatására szorítja azokat a pénzintézeteket, amelyek az ingatlanfedezetre a jelzálogjog mellett vételi jogot is kikötnek, mint például a nagyobb bankok közül a Kereskedelmi és Hitelbank. Az ügyfeleknek aláírásukkal kell tanúsítaniuk, hogy megkapták a szükséges információkat az őket terhelő kockázatokról. Más kérdés, hogy keveseknek van energiájuk a szerződéskötéskor - legalább két pénzintézeti alkalmazott és kilónyi okirat "társaságában" - végigböngészni, sőt értelmeztetni a szerződés egyes elemeit. Lenkovics is úgy véli, attól, hogy nem talál a verseny torzulására utaló jegyeket a GVH, korántsem biztos, hogy minden rendben van a hazai gyakorlatban.

Az ombudsman félelmét igazolja, hogy bár - kifogásai, majd később a felügyelet intelmei hatására - a nagyobb bankok alig alkalmazzák már a vételi opciót a lakáshitelezésben, a hitelezési piac más területén elharapódzott az "einstandra" lehetőséget adó vételi jog. A gyors és rugalmas kölcsönöket ígérő ingatlanfinanszírozó vállalkozások, mint például az Argenta Credit Rt., a Korona Kredit Rt., a Credit House Rt. és a Pesti Hitel Rt. kivétel nélkül ingatlanokra bejegyzett vételi jogok fedezetével adják a hiteleket, még akkor is, ha csupán egy-két millió forintról van szó. A háttérben egyébként a vételi jog tekintetében önmegtartóztató bankok is részesednek az üzlet hasznából, miután ők adják a forrást a pénzügyi vállalkozásoknak.

Az ingatlanfedezettel felvehető gyorskölcsönök népszerűségét növeli, hogy nem kell hozzájuk jövedelemigazolás, és a pénzügyi vállalkozások a bankoknál elnézőbbek a fizetési késedelembe esett, s ezért feketelistára - a Bankközi Adós- és Hitelinformációs Rendszerbe (BAR) - került adósokkal szemben. "Az is kaphat kölcsönt, aki rajta van a BAR-listán, ha időközben rendezte a tartozását" - tájékoztatják az érdeklődőt a Quality Financial Pénzügyi Szolgáltató Rt.-nél. De még azok előtt sem zárják be a kaput, akik ezt nem tették meg. Ilyenkor azt ajánlják, hogy valamelyik családtag vegye fel a hitelt - természetesen vételi opcióval bebiztosított fedezettel. Igaz, elmondásuk szerint, az opciós vételárat a forgalmi érték alapján határozzák meg, tehát nem értékelik le az ingatlant. A Quality Financial telefonos kisasszonyai hozzáteszik, az adós védelmét szolgálja az is, hogy a felvett hitelből rögtön levonnak három hónapnyi törlesztést, s az így visszatartott kaució végső esetben "segíthet az átmeneti fizetési gondok áthidalásában".

Fizetési problémák esetén egyébként a vételi opciót elfogadó adós egyetlen módon kerülheti el a kilakoltatást: ha azonnal tudatja a finanszírozóval, hogy bajba került, és előre átütemezést kér. De gyorsnak kell lennie: a havi részlet esedékessé válása előtt 30 nappal kell szólnia, amint ezt számos pénzintézet üzletszabályzata rögzíti.

PAPP EMÍLIA