Előfordul, hogy az anyagi lehetőségek határai miatt szinte egyetlen lehetséges megoldásként kínálja magát a panellakás, ám nem mindegy, hogy melyik lakótelepen és azon belül is melyik épületben vásárolunk ilyen típusú ingatlant - áll a Duna House elemzésében, amely a fővárosi lakótelepek árait vizsgálta.

Békásmegyer és az elit

A képzeletbeli sétát Észak-Budán kezdve először érdemes szemügyre venni a békásmegyeri lakótelepet. Jó pár évvel ezelőtt nem kifejezetten a legjobb hírű lakótelepként élt a környék a köztudatban, mára azonban ez a gondolkodás már nem jellemző.

Szentendrei út menti kínálat - van miből válogatni

A főút és a HÉV által két részre osztott lakótelepen a jellemző négyzetméterárak 160-190 ezer forint között alakulnak, azonban néhány lakás esetén – amelyek nem feltétlenül felújítottak – a 200 ezer forintot is meghaladják. Egy 37 négyzetméteres, egyszobás lakásért 8,3 millió forintot kérnek, 57 négyzetmétert és 3 szobát 9,5 millió forintért kínálnak, míg egy 66 négyzetméteres lakásért már majdnem 12 millió forintot kell fizetni. A négyemeletes épületekben a négyzetméterárak valamivel magasabbak, mivel az ezekben található lakások népszerűbbek a vásárlók körében.

Dél felé haladva a Pók utcai lakótelep következik, a főváros talán legmagasabb presztízzsel bíró lakótelepe, ez az árakban is tükörőzdik – jellemzi az aktuális helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője. A Duna közelsége, a parkos környezet, az épületek viszonylag jó állapota megengedi, hogy egyes lakásokat akár 22 millió forintért kínáljanak (274 ezer forintos négyzetméterár – és 4 emeletes épület), a jellemző négyzetméterár panelviszonylatban igen magasan 240-275 ezer forint között alakul. Egy 51 négyzetméteres, 10 emeletesben taláható lakásért 12, 8 millió forintot kérnek.

Szalagházak vonzásában – a Szentendrei út

A beljebb található Szentendrei úton és környékén is számos panellakás közül válogathat a reménybeli vásárló, az árak nem túl magasak, 170-190 ezer forint között alakulnak, befolyásoló tényező lehet, hogy a forgalmas vagy a csendes oldalra néznek a lakás ablakai. A környéken elég sok az úgynevezett szalagház, amelyekben bőven lehet válogatni az eladó lakások között. 12 millió forintért majdnem 70 négyzetméteres lakást lehet vásárolni, 172 ezer forintos négyzetméteráron.

A Feneketlen tó és környéke - népszerű a kerület © legifoto.hu

A budai oldal másik, sok panelházat felvonultató kerülete a XI. – amely kerület az új építésű lakást keresők egyik kedvelt célpontja. A régebbi építésű Fehérvári úti és Kelenföldi lakótelepeken a négyzetmétárak 180 ezer forinttól kezdődnek, azonban ez az érték egyes esetekben akár 220-240 ezer forintig is emelkedhet.

A Fehérvári úton egy 65 négyzetméteres lakás ára 11,9 millió forint (ez 183 ezer forintos négyzetmétárat jelent) az Etele úton egy 50 négyzetméteres lakásért pontosan 10 millió forintot kell kifizetni, de például egy felújított lakás ugyanitt már 240 ezer forintos négyzetméteráron kelleti magát – 61 négyzetméterért közel 15 millió forint a kért ár. A 70-es években épült házakban jellemzően időigényes folyamat a lakások értékesítése.

A Balaton és Bécs felé vezető autópályák kivezető szakasza felett a Gazdagréti lakótelepen az árak magasabbak lehetnek. A Pók utcaihoz hasonlóan szintén népszerű  lakótelepen a négyzetméterárak döntően 210-220 ezer forinttól indulnak, és egészen 270 ezerig emelkedhetnek. Egy 41 négyzetméteres lakásért 9,8 millió forintot (239 ezer forintos négyzetméterár), 66 négyzetméteresért 14 millió forintot kérnek eladóik, de található a piacon 53 négyzetméteres,  1+2 félszobás lakás közel 14 millió forintos áron, amely 260 ezer forint feletti négyzetméterárat jelent.

A garzont kedvelők 28 négyzetméterhez 8,8 millió forintért juthatnak hozzá – a négyzetméterár ebben az esetben 310 ezer forint feletti. A Duna House tapasztalatai szerint a tévésorozatból is ismert lakótelepen a XI. kerület paneles részeihez képest valamivel könnyebb a lakások értékesítése – azonban a viszonylag magas árak az árérzékeny vevőréteg egy részét inkább a pesti oldalra terelik át.
 
Az autópálya másik oldalán, az őrmezői lakótelepen a négyzetméterárak 180-220 ezer forint körül alakulnak az esetek többségében, a Menyecske utcában egy 75 négyzetméteres lakás ára 13,5 millió forint (180 ezer forintos négyzetméterár). Ugyanezen a környéken, a Vőfély utcában 49 négyzetméteres, 2 szobás ingatlanért 10,5 millió forintot kérnek.

A pesti oldalon először az Újpesti lakótelep árait szemügyre véve jellemzően 170-180 ezer forint körüli négyzetméterárakat találhat az, aki az itteni lakások iránt érdeklődik, de nem egy esetben ez az ár akár kicsivel 150 ezer forint alá is csökkenhet. Újpest-Központban például egy 71 négyzetméteres, 2,5 szobás lakást már 10,4 millió forintért meg lehet vásárolni, ez 146 ezer forintos négyzetméterárat jelent. Szintén a központban, a Virág utcában 53 négyzetméteres lakásért mindössze 9 milliót kell fizetnünk, ez megfelel a 170 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak. Aki Újpesten garzonban gondolkodik egy 30 négyzetméteres lakásért 7,5 millió forintot kell kiadnia – a négyzetméterár a kis lakásokhoz hasonlóan itt is magasabb.

Az egyik utolsó nagy panelberuházásként épült káposztásmegyeri lakótelepen jó állapotú lakások között lehet válogatni, a jellemző négyzetmétár 190-220 ezer forint környékén alakul. A Lakkozó utcában 63 négyzetméteres lakást 13,2 millió forintért kínálnak, aki azonban kisebbet keres, a Kordován téren 7,5 millió forintért 36 négyzetméteres ingatlant tud megvásárolni. Újpalotán az árszint az újpesti lakótelephez nagyjából hasonló, 170-190 ezer forint között alakulnak a négyzetméterárak, 11 millió forintért itt is közel 70 négyzetméteres lakásokat kínálnak.

A Belváros felé közeledve az árak emelkednek, a XIII. kerület belsőbb paneles részein a négyzetmétárárak már a 230-270 ezer forintos sávban mozognak, azonban a jó helyen lévő, Dunára és a budai oldalra panorámás lakásokért akár 300 ezer forintot is elkérnek négyzetméterenként. A Kárpát utcában egy 50 négyzetméteres, panorámás ingatlan ára 15 millió forint, a Gogol utcában 72 négyzetméteres, 3 szobás panellakás 17,5 millió forintért vár leendő új lakójára, a Pannónia és a Tisza utca sarkán azonban ugyanennyiért közel 10 négyzetméterrel nagyobb otthon vásárolható.

Olcsó Havanna

Havanna lakótelep, 1981. A legolcsóbb lakások a kínálatban. © Benkő Imre

Dél-Pesten több kevésbé jó hírű lakótelep is található, a Havanna lakótelep egyenesen közbiztonságáról vált hírhedtté. Noha a környék azóta fejlődött, az ingatlanárak igen alacsonyak, egy panellakás ára a telepen 130-160 ezer forint között mozog négyzetméterenként – 9,2 millió forintért már 3 szobás, 71 négyzetméteres panellakás is kapható. A telepet azóta bekamerázták, azonban aki itt lakást vesz, az is inkább a kisebbeket keresi, és szinte biztos, hogy komoly felújításba kell fognia.

Az Örstől Rákoskeresztúrig

Az Örs Vezér tere környékén a Füredi úti lakótelepen 180-190 ezer forint körül mozognak a négyzetméterárak, az Ond Vezér útján 13 millió forintért 70 négyzetméteres ingatlant kínálnak, míg a Füredi utcában 46 négyzetméteres panellakásért 7,8 millió forintot kell fizetni. A szintén jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező Kőbányai-Kispest-közeli lakótelepek sem tartoztak a főváros túl magas presztízzsel bíró területei közé, az ingatlanárak itt sem túl magasak, a Harmat utcában például 170-190 ezer forint a jellemző négyzetméterár.

A kilencedik kerületi, a városhoz közelebb eső  József Attila lakótelepen magasabbak az árak, a rendezett, parkos részen 200-230 ezer forint a jellemző négyzetméterár. Aki még távolabb költözne a központtól, Csepelen – elhelyzekedéstől és állapottól függően 150-200 ezer forintos négyzetméterárakon válogathat a lakások közül, míg Rákoskeresztúron a XVII. kerületben ugyanezek az árak 170-180 ezer forint körül alakulnak.

A vásárlók egy részének ez a kérdés nem merül fel, mert mást egyszerűen nem tudnak megfizetni – jól látható az előzőekben felsoroltakból, hogy főleg a külső városrészekben az árak nem túl magasak – mondja Murányi Ákos –, de érdemes több különböző lakótelep árait megvizsgálni. Elengedhetetlenül fontosak a közlekedési lehetőségek, valamint a ház és a lakás elhelyezkedése: más-más árat kérnek egy 4 emeletes, viszonylag kevés lakást tartalmazó épületben és egy hosszú, többszáz lakásos szalagházban. Nem árt, ha előzetesen informálódunk arról, hogy a kiszemelt házban milyen arányban fizetik a lakók a közös költséget, várható-e a panelprogramban való részvétel, hogyan alakulnak a – panellakásokban híresen magas – rezsiköltségek.

Befektetési szempontból nem valószínű, hogy a közeljövő slágere lesz a panellakás, azonban néhányan kiadási célra vásárolnak – itt elsősorban a jó ár és a várható megtérülés a fő szempont. Ugyanakkor aki továbblépésben gondolkodik, és a panellakást csak ideiglenes megoldásnak szánja, mindenképpen vegye figyelembe, hogy az adott lakótelepen milyen kifutási idővel – és milyen áron – lehet túladni a lakásokon. Budapesten számos különböző stílusban és korban épült lakótelep található – egy viszonylag újabb építésű panelházban jobbak lehetnek az esélyek az eladásra.

Nehezen mérhető, de mégis döntő szempont lehet az adott telep presztízse: a divatos, jó állapotú lakótelepeken gyorsabban lehet a lakást értékesíteni, viszont ha úgynevezett „rosszhírű” lakótelepen vásárolunk, a lakáshoz jutás költsége ugyan alacsonyabb lehet, ám később szintén csak nyomott áron lehet majd eladni a lakást – erre jó példa a Havanna lakótelep, ahol - a hajdani rossz hírnévnek köszönhetően is - igen alacsonyan alakulnak a négyzetméterárak –míg ellenpéldaként a nagyon divatos Pók utcai lakótelepen már-már egy új építésű társasházi lakás árát is elkérik némelyik panellakásért. Aki panelt vásárol – részben az ár, részben pedig a fenntartási költségek miatt - elsősorban a kisebb, 1,5 – 1+2 félszobás lakásokat keresi - vázolja a helyzetet Murányi Ákos.