Ha az élet közös, az ingatlanvagyon is – azért nem mindig. A házasság felbomlásakor a legnagyobb vita mindig a lakáson van, ezért nem árt tisztában lenni a legfőbb jogszabályokkal. Persze a legjobb szerződést kötni.

Így kezdődik
© AP
Házastársak osztatlan közös tulajdona mindaz, amit a házassági életközösség ideje alatt akár együttesen, akár külön-külön szereztek, kivéve azt, ami valamelyik házastárs különvagyonához tartozik, szól a jogszabály. Ebből a mondatból származik számtalan marakodás és tönkrement egzisztencia. Hiszen addig semmi baj, ameddig a pár harmonikusan együtt él, és közös tulajdonú lakásuk vagy házuk előnyeit mindketten élvezik. Pláne, ha rendben fizetik a törlesztő részleteket. Ám ha a kapcsolat tovább nem reparálható, a közös ingatlan helyzetét is másképp kezdik értékelni a felek.

A házassággal létrejött vagyonközösség családjogi jogviszony, így a családjogi törvény rendelkezik róla. Eszerint és a bírósági gyakorlatot is szemlélve a házasság alatt vett ingatlan fele-fele részben a férjé és a feleségé. Akkor is közös vagyonnak minősítik a lakást, ha a házasság alatt szerzett ingatlan bejegyzésénél csak a férj vagy csak a feleség neve szerepel. Sőt, az sem jelent kivételt, ha az egyik házastárs nem tulajdonosként, hanem csupán haszonélvezőként szerepel.

Együtt felelnek

Ez persze nem csak előnyt jelent: az egyik házas fél által kötött ügyletért a rá eső vagyonrész erejéig a másik fél is felelős. Ha például végrehajtásig fajul az elmaradt törlesztő részletek ügye, a banknak nem kell tekintettel lennie arra, hogy a neki tartozó személy férjének vagy feleségének ingatlanvagyona is veszélybe kerül.

Ennek megfelelően az egyik házastárs pert indíthat az ingatlan fele részének a másik félnek történő bejegyzéséért is (ekkor természetesen nem kérhet pénzt a tulajdonrészért, hiszen csak a közös vagyonról rendelkezik).

Mikortól közös?

Mivel Magyarország nem arról híres, hogy ingatlanügyleteket napok alatt el lehet intézni, a jog azt is szabályozza, mikortól számít közös tulajdonnak a házaspár által megszerzett lakás vagy ház. Az adásvételi szerződés megkötése és az új tulajdonosok ingatlan-nyilvántartásban való rögzítése között akár hónapok is eltelhetnek, ha éppen elmaradásban van a földhivatal. Vita vagy per esetén az adásvételi szerződés megkötésének időpontját kell figyelembe venni: ha ekkor még fennállt a házasság, de a nyilvántartásba csak később vezették át a változást, akkor is közös vagyonnak számít a ház vagy lakás. Tehát – bár a tulajdoni jog csak a bejegyzéssel válik érvényessé – a közössé minősítést nem lehet visszacsinálni, ha erről érvényes szerződés köttetett.

Mi lesz a törlesztéssel?

Ha a házasság alatt vesznek fel hitelt, vagyis például a pár közösen költözött új ingatlanba, amelyre kölcsönt kért, akkor a törlesztéséért közösen felelnek a felek. A bankhitelt felvevő párok a kölcsönből közös vagyonukat gyarapítják. Ha megszűnik az együttélés, a törlesztés ugyanígy közös értékbe megy, a felvételkor megítélt kedvezmények közösen járnak nekik, még akkor is, ha szakítás után csak az egyikük fizeti a részleteket.

A fizető fél viszont követelheti az általa kifizetett összeg arányos részét. Ha a pár által kölcsönből vett ingatlan forgalmi értéke jelentősen növekedett, a hosszabb ideig együtt fizetett törlesztő részleteket az értéknövekedés arányában, kamatokkal együtt kell megtérítenie az erre kötelezett félnek. Ha nem nőtt az ingatlan értéke, egyszerűen a ráfordított összeget ítéli meg a bíróság.

Külön vagyon (Oldaltörés)

Nem közös vagyon az az ingatlan, amelyet a házastársak egyike vitt a házasságba. Nézzünk olyan eseteket, amikor nem közös vagyon a közösen lakott ingatlan. Ha például családi bt-ben dolgozik a férj és a feleség is, és a cég vásárol ingatlant, akkor az a cégé lesz, nem pedig a házaspáré, így az nem válik közös tulajdonná. Azaz, ha azt korábban vette vagy ajándékba kapta, akkor az övé marad. Nem lesz közös az öröklött lakás sem, még akkor sem, ha az örökhagyó a házasság fennállásának ideje alatt huny el.

Változó hitelfizetők

Térjünk vissza a lakáshitel kérdéséhez, ha különvagyonról van szó. Ha a kölcsönt az egyik fél már a házasság megkötése előtt felvette, viszont a törlesztő részleteket már a házaspár fizeti. Itt ugyanis Legfelsőbb Bírósági határozat mondja ki, hogy „az egyik házastárs által a házasság megkötése előtt megszerzett ingatlant terhelő különadósság közös törlesztése nem keletkeztet a másik házastárs javára tulajdonjogot (…), a közös törlesztésből eredő megtérítési igény elbírálása során a bíróságnak gondoskodnia kell arról, hogy egyik fél se jusson méltánytalan vagyoni előnyhöz”.

Példaként, ha a férj lakásába költözik a pár, és a férfi már egy ideje törleszti saját hitelét, akkor a házasság alatt is folytatódik a törlesztés – közösen. A feleség mégsem kap ezzel tulajdonjogot. Ha a válásnál perre megy, mindössze az ötévnyi törlesztő részlet felét kérheti. Igaz, azt is joggal követelheti, hogy az öt év alatti inflációt és az ingatlan esetleges értéknövekedését is vegyék figyelembe az összeg megítélésénél.

Megoldás: szerződés

Szinte minden nagyobb vitát, későbbi pereskedést rövidre lehet zárni, ha házasság előtt vagy után érvényes vagyonjogi szerződést köt a pár. Egy ilyen okirat egyértelműen rendelkezik a közös és különvagyon ügyében, tehát, ha csak nincsen félreérthető fogalmazás a dokumentumban, különösebb vitára nincs ok. A bírósági gyakorlat szerint ugyanis a házasság alatt szerzett tulajdont közösnek tekintik, a kötelezettség teljesítése a közös vagyonból történt, a felújítások, javítások is közös a vagyonra fordított munkáknak tekintendők. Ez viszont nem kell, hogy így legyen, ha a házassági szerződés másképp rendelkezik.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
hvg.hu Gazdaság

A nő választja ki a lakást, de a férfi fizet

A közhiedelemmel ellentétben a nők szava döntőbb a lakásvásárlásnál, mint a férfiaké; ám a fizetési feltételek megbeszélését a nők több mint 80 százaléka a férfiakra bízza - tette közzé az ingatlanberuházó Engel Group a cég saját belső elemzésének tapasztalatait.

hvg.hu Gazdaság

Mitől nő egy lakás értéke?

Evidens és trükkös tulajdonságok különböztetik meg az értékes lakást a csak olcsóbban eladhatótól. Vevőként tisztában kell lennünk ezekkel az ismérvekkel: nézzük, hogyan döntenek a profik.

Gazdaság

Kitárgyaljuk a lakás belszerveit

Az ár és a környék mellett a legfontosabb lakásvásárlási szempont, hogy az ingatlan jó elrendezésű legyen. Melyek azok az alapvető funkciók, amelyeknek a jól kialakított lakásbelső megfelel? Milyen hibákat kell észrevennünk, mielőtt a vételről döntünk?

Gazdaság

Építkezések kötelező biztosítása

Családi építkezéshez csak akkor lehet hitelt felvenni, ha az építtető bebiztosítja magát a kivitelezés kockázatai ellen. Kevés azonban a biztosítói ajánlat, ráadásul a feltételek is merevek. A lakásbiztosítással kombinált megoldást viszont nem mindegyik bank fogadja el.

hvg.hu Gazdaság

Panelpanoráma: hol, mit, mennyiért?

Van, aki hallani sem akar a panellakásról, sokak szívesen elköltöznének, mások viszont megpróbálják a legjobbat kihozni belőle. Ha mégis a panel mellett döntünk, nem árt igen alaposan szétnézni a piacon, az árak lakóteleptől függően igen változatosan alakulnak.

hvg.hu Gazdaság

Személyre szabott lakberendezés

Milyen a jó lakás? Kinek-kinek ízlése szerint másmilyen. A stílus-típusok azonban talán segítenek a választásban. Most lakberendezési stílusokból adunk gyorstalpalót: kihez és milyen pénztárcához melyik illik.

hvg.hu Gazdaság

Ingatlanpiaci szótár kezdőknek és haladóknak

Magyarországon sajnos sokan úgy űzik az ingatlan-közvetítői szakmát, hogy az alapvető fogalmakkal sincsenek tisztában. Pedig van néhány szakszó, amelyet megtanítanak a szaktanfolyamokon, és amelyet a vevőknek-eladóknak is érdemes ismerniük: így elkerülhetik a rossz üzleteket.

hvg.hu Gazdaság

Lakáspiac: az alapterület nő, az árak csökkennek

Továbbra is a lakáspiacot uralja leginkább a pesszimizmus, míg a viszonylag legkedvezőbb képet az üzlethelyiségek piaca mutatja. A raktárak és az irodák esetében mérsékelt borúlátás jellemző - derül ki a GKI és az AL Holding közös felméréséből.

Súlyos vereséget szenvedett Theresa May a brit parlamentben, kérdéses, mi lesz a Brexittel

Súlyos vereséget szenvedett Theresa May a brit parlamentben, kérdéses, mi lesz a Brexittel

Babos Tímea egyesben kiesett Melbourne-ben

Babos Tímea egyesben kiesett Melbourne-ben

Szökött tacskót mentettek ki a Tiszából a rendőrök

Szökött tacskót mentettek ki a Tiszából a rendőrök

Péterfy-Novák Éva: A környezetemben mindenkinek horror volt a házassága, gondoltam, ennek így kell lennie

Péterfy-Novák Éva: A környezetemben mindenkinek horror volt a házassága, gondoltam, ennek így kell lennie

Kosárlabda-Eb-t rendezne Magyarország

Kosárlabda-Eb-t rendezne Magyarország

Macaulay Culkin: A barátságunk Michael Jacksonnal teljesen normális volt

Macaulay Culkin: A barátságunk Michael Jacksonnal teljesen normális volt