Az Ecostat Ingatlanbarométer-indexének első negyedéves alakulása az ingatlanpiac további stagnálását, de akár további esését is előre vetítheti – közölte az Ecostat. Az index az idei első negyedévben 7,14 százalékponttal 34,64 százalékra csökkent a 2008. negyedik negyedévi ugyancsak alacsony értékéhez viszonyítva, és 22,15 százalékponttal marad el a 2002 első negyedévében mért csúcstól.

A gazdaságkutató intézet az idén január-márciusban a legnagyobb csökkenést az ingatlan-beruházóknál és az ingatlan-forgalmazóknál mérte. Őket az önkormányzatok követik, akik szintén csökkenő ingatlanfejlesztést prognosztizáltak.

A felmérés szerint a lakosság az előző negyedévhez hasonlóan változatlanul csökkenéssel számol, és a vállalkozók is visszaesést jeleztek. Az ingatlanpiac is recesszióban van – mondta Belyó Pál, az intézet vezetője. Ugyanakkor szerinte az index jelentősen már nem csökken tovább, és innen már emelkedés is elképzelhető.

Az ingatlanpiac szereplői erre az évre az Ecostat által előre jelzett 3,4 százalékos inflációnál nagyobb árváltozást prognosztizáltak. A legmagasabb, 6,1 százalékos áremelkedést az építőanyagok körében és 4,2 százalékost az építési-szerelési tevékenységnél várnak. A várakozások szerint a munkaerő-költségek és a tervezési díjak alig nőnek, míg az építési telkek ára átlagosan 4,1 százalékkal is csökkenhet.

Belyó Pál úgy látja, hogy a közeljövőben megnőhet a külföldi érdeklődés a magyarországi ingatlanok iránt, amiben szerepet játszik a forint gyengesége is. A felmérés szerint a szakértők jellemzően minden ingatlantípus bérleti díjának csökkenését várják. A kínálati árakhoz hasonlóan az új ingatlanok bérleti díja esetében is kisebb arányban számítanak árcsökkenésre az ingatlanforgalmazók, mint az adott célú használt ingatlanoknál.

Az irodapiacon a bérbeadási mutatók, kihasználtsági mutatók romlottak, egy-egy épülő irodaház esetében azonban nőtt az előre eladott irodanagyság – mondta Belyó Pál.

Az ingatlanpiac minden szereplője nagy figyelmet szentel a forintárfolyam alakulásának más nemzeti valutákkal szemben – írták a Colliers International nemzetközi ingatlanügynökség szakértői friss elemzésükben. Balla Ákos, az értékbecslési divízió vezetője és Murai Krisztián piackutató az elemző sorozat negyedik, utolsó részében azt vizsgálták, hogyan reagál a lakóingatlanok piaca az aktuális kihívásokra, elsősorban az euróárfolyam változásának tükrében.

A tanulmány szerint a lakáspiacra általánosan jellemző, hogy a 2008-ban még stagnáló árak az idei év elejére csökkenni kezdtek; esésük mértéke a lakosság által nem túlértékelt pesti peremkerületekben 10 százalék körüli volt, míg a túlértékelt budai vagy a belvárosi kerületekben ez akár a 30 százalékot is elérte. A Colliers felhívja a figyelmet, hogy aki most a pénzpiacok helyett ingatlanba szeretné fektetni a pénzét, jó helyzetben van. A kínálat ugyanis ugrásszerűen megnövekedett, sokszor a jelenlegi tulajdonos finanszírozhatatlan hitelei miatt. Mindeközben pedig csökken a kereslet, amit a lakóingatlanok közvetítésre szakosodott irodák egybehangzóan állítanak.

„Értékbecslési oldalról ki kell emelni, hogy az ingatlanok értéke nem követte az árfolyam-változásokat, sőt azok nominálisan már forintban is veszíthettek értékükből. Ez a tulajdonosoknak nem, a befektetőknek azonban kedvezhet, és ismét Magyarország felé fordíthatja a figyelmet, amennyiben a befektetők felvállalják a régiós- és ország-kockázatokat” – hívta fel a figyelmet Balla Ákos, a Colliers az értékbecslési divíziójának vezetője.

A belföldi vásárlók jelentős része hitelből finanszírozta a lakásvételt. Esetükben a svájci frank és euró alapú hitelek domináltak, melyekre jelentős hatással volt az árfolyam változása, a tőkeösszegek és a törlesztő részletek drasztikus emelkedésének képében. Ezeknél az ingatlanoknál már érezhető, hogy a tulajdonosok nehezen tudják a hiteltörlesztést és a rezsiköltségeket fizetni. A külföldi vásárlók kereslete pedig már „beárazta” a magyar lakóingatlanok nemzetközi összehasonlításban számított értékét. A gyenge forint csökkentette az euróban számolt árakat, a magas kockázat viszont rontotta a magyar ingatlanok vonzerejét.

„A lakóingatlanokra irányuló külföldi kereslet – különösen a Duna-part és Budapest belvárosa irányában – azért is megerősödhet, mert a külföldi befektetők egyszerre profitálhatnak az ingatlanok forintértékének nominális csökkenéséből és az árfolyamnyereségből, amely összességében 30%-os nyereséget is jelenthet a jelenlegi forint-euró árfolyamok mellett” – tette hozzá Murai Krisztián piackutató. A lakosságot érintő hatások kapcsán a piackutató szerint az a tapasztalat, hogy a bankok nem vagy csak részben adják tovább ügyfeleiknek az időközben tapasztalható, a magyar hitelfelvevők számára pozitív hatásokat, amelyek a svájci központi bank irányadó kamatlábának márciusi 0,25 százalékos visszavágásából és a svájci frank árfolyamának azóta akár 12 százalékos gyengüléséből fakadtak.

A lakások iránti belföldi keresletet időlegesen várhatóan élénkíteni fogja a hamarosan megszűnő szocpol utolsó pillanatokban történő igénybevétele, míg a tavasz rendszerint a lakáskeresésre is a legkedveltebb időszak, de az árfolyam-változás ezekben az esetekben nem befolyásolja a vásárlási folyamatot.

Az ingatlanpiac lakásbérlési szegmensében egyre nagyobb az érdeklődés, viszont a bérlők a korábbinál lényegesen alacsonyabb bérleti díjakat hajlandóak csak megfizetni. A kereslet nagy részét nyilvánvalóan azok adják, akik nem tudnak saját lakást venni, így bérelni kénytelenek. Ez elsősorban azokban a kerületekben jellemző, amelyek tömegközlekedéssel könnyen megközelíthetőek. Itt az átlagos állapotú lakásokkal szinte azonos árban akár felújított lakást is kapható. A kisszámú külföldi bérlő számára az erős euró kiadáscsökkenést jelent, de ez nincs jelentős hatással a piacra.

A tavalyi év első felében szinte alig lehetett érezni a lakóingatlan piacon, hogy az árak – reagálva az egyre inkább romló gazdasági fundamentumokra – korrigálni kezdtek volna. Tavaly februártól az év közepéig nominálisan mintegy 5 százalékot emelkedett az országos ingatlanállomány értéke. A szeptember-októberi csúcsokról azonban egy lejtmenet bontakozott ki és a tavalyi csúcsokról idén márciusra közel 7 százalékot estek a lakóingatlan árak országos szinten. Ebben nagy szerepe volt a rossz márciusi adatnak, de vészjósló forgatókönyvek írása helyett érdemes megvárni, hogyan alakulnak a második negyedéves adatok. Megerősítik-e, hogy egy komolyabb lejtmenet bontakozott ki, vagy azt mutatják, hogy csupán egy erőteljesebb havi kilengést történt márciusban.

A magyar gazdasági aktivitás egyik hónapról a másikra történő tavaly őszi éles lefékeződésének, és a hazai devizahitelezés ezzel párhuzamos látványos visszaszorulásának hatásai a piacon leghamarabb tavaszra voltak várhatóak. Az ingatlanpiac ugyanis igen rugalmatlannak, s csak lassan jelennek meg a tényleges számokban az árváltozások. A tavaly novemberi-decemberi hónapokban elsősorban a vevők alkupozíciója kezdett látványosabban javulni, az árak csupán néhány százalékkal korrigáltak, a meghirdetett lakóingatlanok kínálati árai pedig még egyáltalán nem estek. A lebonyolított forgalmat tekintve ugyan pontos adatok nem állnak rendelkezésre, de valószínűsíthető, hogy a használt lakások esetén a tranzakciók száma ekkor már meredekebb esésbe kezdett. Míg másfél évvel ezelőtt egy ingatlant csak 5-10 százalékos diszkonttal lehetett értékesíteni, ha valaki viszonylag gyorsan, legfeljebb három hónapon belül akarta lebonyolítani a tranzakciót, az elmúlt hónapokban már a fél éves időhorizont sem jelentett biztosítékot arra, hogy az adott ingatlan feltétlen vevőre találjon és a sietségért cserébe már 10-15 százalékos árengedménnyel is számolni lehetett. Azonban nem csak az alku lehetősége nőtt ugrásszerűen, hanem a készpénzes vevők száma is emelkedni kezdett. Feltűnt egy olyan vevői réteg is, amely alapvetően önerőből, vagy minimális hitel felhasználásával tud ingatlant vásárolni. A készpénzes vevők, akiknek a mostani viszonyok között is megfelelő anyagi hátterük van, ősz óta már sokkal jobban tudtak alkudni.

Egészen idén márciusig szinte csak a vevők kedvezőbb alkupozíciójában nyilvánult meg az ingatlanárak csökkenése. Emellett, egyes budapesti kerületekben a stagnáló kínálati árak és a valós árak közötti olló még jobban kitágult. Március volt az első hónap, amikor már markánsabb korrekciót lehetett érzékelni, azaz a vevőkkel közel fél éve farkasszemet néző eladók közül úgy tűnik, egyre többen döntenek úgy, hogy már alacsonyabb áron is hajlandóak megválni az ingatlanjaiktól és nem ragaszkodnak minden áron a hónapokkal azelőtt kitűzött árelképzeléseikhez. Itt érdemes megjegyezni, hogy a megfelelő pénzügyi háttérrel megjelenő készpénzes vásárlók, több hónapnyi kivárás után, márciusban „tömegesen” léptek elő és alkuerejüket érvényesítve belevásároltak a piacba. A piaci információk szerint márciusban már érzékelhető volt, hogy a forgalom, illetve a tranzakciók száma megugrik, az adásvételek azonban már alacsonyabb árakon köttettek meg. A készpénzes vásárlói réteg azonban nem tekinthető állandó, hosszú távon támaszt jelentő vevői körnek. Ők ugyanis a piaci mozgásokat a nagyobb erőforrásaikból kihasználva, csak átmeneti jelleggel generálhatnak felhajtóerőt. Piacra lépésük ezért a forgalom és a kereslet szempontjából egy egyszeri, maximum néhány hónapig elhúzódó, ideiglenes hatást jelent. Az árak esetében azonban megmutatja, hogy milyen fázisban tart a korrekció. Az érzékletesség kedvéért érdemes megemlíteni, hogy hasonló folyamatok zajlottak le például az új autók piacán is, ahol a forgalom, illetve a kereslet éppen annak köszönhetően pörgött fel valamelyest, hogy a készleten lévő autókra jelentős kedvezményeket adtak. Ott is megfigyelhető volt, hogy a komoly vételi szándékú ügyfeleknek már tavaly ősz óta igen jelentős alkupozíciójuk volt.

Panellakások: visszaeső kereslet, csökkenő forgalom

Az országos árakat alapvetően a többlakásos ingatlanok árai húzták le, mivel azok a tavaly szeptemberi csúcsról több mint 10 százalékot estek márciusra. Ebbe a kategóriába nem tartoznak bele az ikerházak és a 2-4 lakásos társasházak, csak a klasszikus, négynél több lakásos társasházak, a lakótelepi lakások és a panellakások.

A panellakások az országban aránytalanul koncentrálódnak, túlnyomó többségük a fővárosban, illetve megyeszékhelyen található. Ennek megfelelően a panellakás indexet, megfelelő súlyozással Budapest, valamint a legnagyobb megyeszékhelyek adataiból állítottuk össze. A panellakások ára a februári bázishoz képest az elmúlt egy évben folyamatosan a víz alatt volt, az esés itt is az elmúlt hónapokban gyorsult be és a tavaly év eleji szinthez képest itt is 10 százalék fölötti áreséssel lehetett szembesülni.

A készpénzes vevőket leszámítva nem kérdéses, hogy a kereslet kezd visszaesni, de annak mértéke pontosan nem számszerűsíthető, csak becsülhető. A jelenlegi gazdasági helyzetben egyre többen elbizonytalanodnak a kilátásokat illetően, így többen elhalasztják a lakásvásárlásokat. A hitelből vásárlók aránya is visszaesik, ami alapvetően a magasabb devizahitel és a megugrott forint kamatoknak, a várható megszorítások miatt felfüggesztésre kerülő forinthitel kamattámogatásoknak, a gyermekek után járó szociális támogatás megszűnésének, a hitelezési normák szigorodásának, valamint egy jelentősebb önerő megkövetelésének tudható be. A várható lakáspiaci trendeket azonban nagymértékben befolyásolja, hogy a magyar gazdaság teljesítménye, a vásárlóerő alakulása, a forint árfolyama, a bankok „nem teljesítő” hitelállománya és az, hogy a kényszerértékesítés miatt piacon lévő ingatlanok száma hogyan alakul majd a következő negyedévekben. Mindezek miatt árkorrekció várható az idén, ami ha 10-15 százalék körül marad, a jelenlegi makrogazdasági körülmények között még nem tekinthető drámainak.

A piaci szereplők inkább aggódhatnak amiatt, hogy nem lehet pontosan előrelátni, a használt lakások forgalmának alakulását. A félelem fő forrása ugyanis nem az, hogy akár 10-15 vagy rosszabb esetben 20 százalékos diszkonttal lehet csak értékesíteni a lakóingatlanokat, hanem, hogy drasztikusan lecsökkenhet a tranzakciók száma. Mivel a nem eléggé átlátható forgalomi folyamatokat csak nehezen lehet nyomon követni, ez további aggodalomra adhat, akár indokolatlanul is. A forgalom változása azért is fontos indikátor, mert előrevetíti, hogy milyen árváltozás várható a piacon. Az amerikai piacon 24 éves idősoron elvégzett elemzések szerint egyértelműen együtt mozog a tranzakciók száma, azaz a forgalom és az árak alakulása. Ugyan ez az elemzés világít rá, hogy ha az adásvételek volumene harmadával csökken, akkor az legalább 10 százalékos árkorrekciót hoz a piacra. A forgalom tavaly őszi csúcstól számított visszaesése is visszaigazolja az áresés korábban említett várható értékét – szögezi le friss elemzésében Orosz Dániel, az AXA stratégiai tanácsadója .

Az MNB szerint a nemfizetés kockázatát csökkenti , hogy Magyarországon a „jelzáloghitelek törlesztésében a lakosság fizetési hajlandósága rendkívül magas”, valamint „nagyon magas a lakásokhoz kapcsolódóan a saját tulajdon aránya, így az ingatlanaik elveszítését mindenáron el akarják kerülni az ügyfelek”. A bankok pedig minden tőlük telhetőt megtesznek és minden lehetséges eszközt felhasználnak majd, hogy megnövekedett terhekkel szembenéző ügyfeleknek segítséget nyújtsanak.

Az idei GDP-adatot viszont szinte hónapról-hónapra lefelé kellett módosítani, miközben a munkanélküliség 10 százalék közelébe ugrott. Ennek hatására a hazai bankok „nem teljesítő” hiteleinek aránya a tavaly év végi 2,6 százalékról (3,5 százalékos GDP zsugorodás mellett) a 6-7 százalékot is meghaladhatja. Simor András nyilatkozata szerint a rossz hitelek aránya várhatóan 1 százalékról 3 százalékra ugrik majd. Várakozásaink szerint a forint árfolyam az idei év első felében néhány hétnél tovább nem fog az április mélypontok alá süllyedni (287 forintos euró és 189 forintos svájci frank), optimista forgatókönyv esetén pedig ezeken a szinteken stabilizálódhat.

A „nem teljesítő” hitelállománynak megközelítőleg a kétharmadát, vagy a felét a 30-90 nap közötti késedelmes hitelek teszik ki, míg a másik felét-egyharmadát a bedőlt hitelek. A 90 napnál hosszabb ideig nem teljesítő hitelek esetében sem biztos a fedezet kényszerértékesítésének bekövetkezése, de már jelentősen megugrik a veszélye. Nagyon negatív forgatókönyv bekövetkezésére van szükség, hogy a tömeges kényszerértékesítések realitássá váljanak, ezért felesleges egyelőre a hitelek sorozatos bedőlésével riogatni. „Ennyire pesszimista szcenáriót akkor tételezhetnénk fel, ha a makrogazdasági folyamatok a következő fél-egy évben is olyan ütemben és olyan gyorsan romlanának tovább, mint amit a tavaly október óta tapasztalhattunk” – vélekedik az Axa elemzője.

Az MNB szerint 10,5 százalékos recessziónál és 333 forintos euró árfolyamnál érdemes a stressz-forgatókönyvvel komolyan számolni. Ennyire rossz környezetben már jelentősen megugorhat a nem teljesítés valószínűsége. Márciusban azonban már megfigyelhetőek voltak a világgazdaság élénkülésének első jelei, így valószínűleg nem ebbe az irányba haladunk. Kérdés, hogy gazdasági mélypont elérése utána mennyire lesz gyors a kilábalás: egy gyorsabb visszapattanással vagy pedig egy mélypont közeli elhúzódó stagnálással kell-e számolni? Ez az ingatlanpiacon azért kulcsfontosságú, mert nem mindegy, hogy a devizában eladósodott háztartásoknak milyen hosszú ideig kell dacolniuk a gyenge árfolyammal vagy átárazott kamatok miatt megnövekedett törlesztő részletekkel, illetve a rossz gazdasági körülmények milyen sokáig erodálják anyagi helyzetüket. Egy hitel bedőlése ugyanis nem egyik napról a másikra történik meg, hanem (tapasztalatok szerint) viszonylag hosszú idő után következik be. Az árfolyam azonban a közelében sincs ennek a kritikus értéknek.

A hazai lakóingatlan-piacnak van egy olyan szegmense, ahol csak igen visszafogottan érezhető a válság hatása. Az árkorrekció elmaradását azonban az is okozhatja, hogy az átlagosnál is jobban megcsappant a forgalom, és visszaesett a tranzakciók száma. Mindenesetre a családiházárak országosan igen ellenállóak voltak a tavalyi gazdasági sokkal szemben: ellentétben a panellakásokkal, jóformán egy hónapig se csökkent a nominális értékük.