A Budapest környéki bérelhető ipari és logisztikai csarnokok felépített és még építhető teljes kapacitása mintegy 1,5 millió négyzetméter. Ennek a kapacitásnak 2007 augusztusára éppen a fele készült el. Ez egyben a 13 parkból ötnek a befejezését is jelenti. Az elmúlt hónapok tranzakcióinak köszönhetően a parkok fejlesztőinek és üzemeltetőinek száma jelentősen csökkent − derül ki az Eston elemzéséből.
A Budapest környéki bérlogisztikai és -ipari ingatlanok piacán jelenlevő öt, 2007-re befejezett parkban összesen 375 ezer négyzetméternyi csarnok, azaz a teljes lehetséges kapacitás egynegyede található. Az AIG Lincoln két fejlesztése – a vecsési Airport Business Park, és a nyugati kapuban található M1 Business Park – már 2003-ban elkelt, az Akron budaörsi Euro Business Parkja pedig 2006 végén, már befejezett állapotban került Ausztria legnagyobb magán ingatlanfejlesztője, az IMV kezébe.
A holland Grontal által a budapesti agglomerációban elsőként, még 1993-ban Biatorbágyon indított Rozália Parknak új tulajdonosai az Immorent és a Hannover Leasing. Az ötödik befejezett létesítmény, az Akácliget, egy kisebb területű, speciálisan vegyi anyagok raktározására kialakított csarnok az M5-ös autópálya mentén, Gyálnál. A teljes kapacitás fennmaradó háromnegyed része további öt szereplő kezében van.
Az óriási potenciállal rendelkező, de Budapesttől kissé távolabb fekvő Agrogate Parkot a hasonló nevű fejlesztő csoport kezdte építeni 2006-ban. A csoport nem kifejezetten logisztikai fejlesztőkből áll, az egyik legsikeresebb budapesti bevásárlóközpont, a Mammut létrehozása viszont az ő nevükhöz fűződik. Az öt fázisban megvalósítani tervezett parkban összesen 240 ezer négyzetméternyi csarnok építhető, azaz a teljes jelenlegi agglomerációs kapacitás 16 százaléka. A második legnagyobb fejlesztés alatt álló park a soroksári kombiterminál melletti BILK (Budapesti Intermodális Logisztikai Központ), Magyarország legnagyobb logisztikai szolgáltató és szállítmányozó cégének, a Waberer (Volán Tefu) csoportnak a fejlesztése. Az agglomeráció keleti régiójának eddigi egyetlen fejlesztése, a 140 ezer négyzetméteres teljes kapacitással rendelkező East Gate Business Park a Wallis Ingatlan (WING) portfoliójába tartozik.
A nevét 2007 elején Segro-ra változtató Slough Estate egy, az előbbieknél sokkal kisebb, mintegy 27 ezer négyzetméteres parkot fejleszt két lépésben Biatorbágyon, de Vecsésen és az M3-as autópálya mentén is rendelkezik már fejlesztési területekkel. A cég várhatóan megjelenik egy ottani projekttel is, bár részleteket ez idáig még nem jelentett be.
Az ötödik, legnagyobb szereplő a kifejezetten ipari és logisztikai létesítmények fejlesztésére specializálódott ProLogis, amely négy parkjával a teljes budapesti agglomerációs bérlogisztikai piac egyharmadát kontrollálja. A cég az idei évre tervezett fejlesztéseknek mintegy 50 százalékát birtokolja, az idei év első félévében megkötött bérleti szerződéseknek pedig 60 százaléka fűződik a nevéhez. Ilyen mértékű koncentráció könnyen oda vezethet, hogy a ProLogis egyértelmű trend- és ármeghatározóvá válik. Kérdés, hogy a WING-en és a Segro-n kívül lesz-e, aki felveszi vele a versenyt. Hiszen a másik két, nagy kapacitásokkal rendelkező park fejlesztőinek, az Agrogate csoportnak, valamint a Waberer’s-nek nem fő tevékenysége a logisztikai fejlesztés. Jóllehet ez utóbbi Záhonyban is meg kíván jelenni, de arra, hogy Budapest környékén újabb fejlesztést indítson, kevés esély van.
Amennyiben egy fejlesztő meghatározó szereplő kíván lenni a Budapest környéki logisztikai ingatlanok piacán, azaz legalább 10 százalékos piaci részesedést kíván szerezni a teljes lehetséges kapacitásból, akkor legalább 170 ezer négyzetméternyi csarnok építését lehetővé tevő terület fejlesztésére kell elszánnia magát. Ez 50 százalékkal nagyobb, mint a jelenlegi átlagos parkméret, és egy átlagosnak mondható 40 százalékos beépíthetőséget feltételezve több, mint 42 hektárnyi terület megvásárlását és közművesítését tenné szükségessé. Azaz olyan, akár több 10 millió eurós nagyságrendű beruházás jelent, amely lassabban fordul termőre, mint egy irodafejlesztés. Ennek megfelelően a potenciális új belépők köre szinte csak néhány nemzetközi logisztikai fejlesztőre, mint például a brit Gazeley, vagy a német Delta redukálódhat.
